|
«Чиновники и девелоперы подводят итоги почти двухлетнего правления Сергея Собянина в Москве. После отставки Юрия Лужкова мэрия отказалась от строительства 10 млн кв. м недвижимости. Застройщики вынуждены считать убытки от переоценки похудевшего портфеля проектов. Так, по предварительным данным, в первой половине этого года убыток AFI Development составил около 240 млн долл., а стоимость его проектов упала на 400 млн долл., до 2,4 млрд долларов, - сообщает сегодня РБК daily
Во втором квартале 2012 года убыток AFI Development от переоценки проектов в стадии девелопмента, а также от списания инвестиций в недвижимость составит примерно 240 млн долл. до уплаты налогов, говорится в официальном сообщении компании. Эти предварительные данные застройщику предоставил независимый оценщик – компания Jones Lang LaSalle. Она еще не закончила оценку проектов структуры Льва Леваева.
AFI Development придется уменьшить стоимость четырех «бумажных» проектов – «Почтовая», «Косинская», «Тверская Плаза Ib» и «Тверская Плаза II». Эта вынужденная переоценка обусловлена новой градостроительной политикой правительства Москвы, которое радикально пересматривает все инвестпроекты на территории города, отказываясь от коммерческого строительства в историческом центре, а также от избыточной застройки и сноса, объясняют в компании. За неполные два года работы Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) столичные власти продлили реализацию инвестпроектов, которые предполагают строительство свыше 17,5 млн кв. м недвижимости, но запретили проекты емкостью 10 млн кв. м, сообщил в минувшую пятницу глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин.
Так, на Большой Почтовой улице (участок 5,6 га) AFI Development до кризиса планировала возвести многофункциональный комплекс (МФК) площадью 424,18 тыс. кв. м, преимущественно офисного назначения. По рекомендации города застройщик пересмотрел концепцию проекта с офисной в жилую, сократив общую площадь возможного строительства практически в два раза. При положительном решении ГЗК компания рассчитывают начать реализацию проекта в 2013 году.
Проект на Косинской также предполагал создание МФК: здесь уже построена высотка площадью 112 тыс. кв. м и есть еще 8 га земли. В 2009 году AFI Development пыталась продать «Косинскую» за 195 млн долл., но сделка не состоялась. В этом году продавец полностью консолидировал проект на себя и вернул контрагенту 44 млн долл. Для повышения конкурентоспособности МФК девелопер принял решение провести модернизацию высотного комплекса. Это повлечет за собой увеличение инвестиций в проект практически в два раза – до 60 млн долл.
Проект «Тверская Плаза» планировалось реализовать в рамках комплексной реконструкции площади Тверская Застава. При условии строительства дорожных развязок в районе Белорусского вокзала AFI Development могла создать современную инфраструктуру общей площадью порядка 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Так, проект «Тверская Плаза I» (фазы Ib и Iс) предполагал создание на 1-й и 2-й Брестских улицах МФК с офисами и гостиницей общей площадью 113 тыс. кв. м. Емкость проекта «Тверская Плаза II» составляла 55,03 тыс. кв. м.
Однако новые градостроительные приоритеты Москвы заставили девелопера скорректировать свои планы в центре столицы, отказавшись от строительства двух «Плаз» – Ib и II – совокупной площадью 111 тыс. кв. м и вычленив их из портфеля активного девелопмента. Запретив AFI Development строительство на площади Тверская Застава подземного торгово-развлекательного центра (46 тыс. кв. м), столичные власти решили самостоятельно возвести здесь трехъярусный паркинг на 1,8 тыс. машино-мест и транспортную развязку.
Чтобы компенсировать AFI Development издержки, понесенные при строительстве подземного ТРЦ с паркингом и развязками, Москва разрешила девелоперу создать в районе Тверской Заставы бизнес-парк на 170 тыс. кв. м. В ноябре прошлого года ГЗК приняла решение предоставить ООО «Автостоянка «Тверская Застава» (принадлежит AFI Development) три земельных участка по адресам: Грузинский Вал, вл. 11 (1,33 га), улица 2-я Брестская, вл. 50/2 (0,48 га), Бутырский Вал, вл. 1 (0,17 га). Структура Льва Леваева получит эти площадки в аренду на десять лет по процедуре предварительного согласования места размещения объектов.
Таким образом, Москва одобрила три другие фазы проекта «Тверская Плаза» – Ic (планировалось строительство 48 тыс. кв. м офисов), IIa (10,5 тыс. кв. м офисов и магазинов) и IV (бизнес-центр общей площадью 108 тыс. кв. м). Теперь девелопер может построить здесь многофункциональные офисные комплексы. Самый крупный бизнес-центр вырастет на Грузинском Валу: его площадь составит 108 тыс. кв. м, а высота – 43 м (16 этажей, в том числе три подземных). Семнадцати- и девятиэтажные комплексы на 2-й Брестской и Бутырском Валу получат 51,2 и 10,5 тыс. кв. м соответственно.
Оценка этих проектов («Тверская Плаза» Ic, IIa и IV), «которые являются частью соглашения с московским правительством», остается неизменной, и компания успешно продвигается в получении девелоперских прав и прав аренды на соответствующие земельные участки», говорится в сообщении AFI Development.
В то же время компания ожидает убыток от списания инвестиций в проект «Ботанический Cад». В проезде Серебрякова AFI Development рассчитывала построить жилой небоскреб «Кристалл» (168,6 тыс. кв. м). Этот проект был одним из немногих проектов лужковской программы «Новое кольцо Москвы», который обрел инвестора. В 2007 году структура Льва Леваева консолидировала 51% проекта, а в 2010-м контролировала около 100%. По состоянию на сегодня совокупные траты AFI Development на консолидацию и развитие этого проекта составили 65 млн долл.
Девелопер не предполагал строительство «Кристалла» и отражал его на балансе по остаточной стоимости. Невнятная ситуация с площадкой в проезде Серебрякова была обусловлена тем, что после отставки Юрия Лужкова новые власти решили отказаться от буксующей в течение 15 лет программы строительства высоток. В марте прошлого года проект «Кристалл» находился на согласовании в правительстве Москвы.
AFI Development продолжает попытки «получить права на девелопмент проекта» или возместить понесенные расходы, говорится в сообщении компании. Однако сегодня девелопер решил списать «Ботанический Сад» с баланса компании в финансовой отчетности второго квартала 2012 года. Это обусловлено тем, что 2 августа фонд содействия ипотечному кредитованию «Газпромипотека» обратился в арбитраж с иском о банкротстве городского ОАО «Новое Кольцо Москвы» (управляло одноименной программой). Эта компания является инвестором в проекте «Ботанический Сад», говорится в сообщении AFI Development. Однако основные затраты несло подконтрольное структуре Льва Леваева ООО «Нордсервис» (соинвестор проекта). В случае наступления банкротства УК «Новое Кольцо Москвы» могут возникнуть высокие риски возмещения понесенных расходов по проекту в проезде Серебрякова, считает AFI Development.
В результате ожидается, что валовая стоимость портфеля проектов компании снизится с 2,8 млрд до 2,4 млрд долл. Эти показатели являются предварительными и остаются предметом рассмотрения аудитора AFI Development – компании KPMG, резюмирует застройщик.
Оптимизация портфеля и баланса AFI Development повысит его качество, считает аналитик группы «Тройка Диалог» Юлия Гордеева. По ее мнению, эти действия не скажутся критично на рыночной оценке компании. Текущая капитализация девелопера (482 млн долл. на LSE) складывается из уже запущенных проектов и действующих объектов AFI Development, которые генерируют денежные потоки, считает г-жа Гордеева».
Несмотря на потери, понесенные в столице России, Лев Леваев имеет все шансы поправить свои дела в Северо-Кавказском регионе. Как сообщало в середине июля Агентство федеральных расследований FLB в публикации «Курорты Северного Кавказа заговорят на иврите»Структура диамантера Льва Леваева реанимирует курортные стройплощадки в Кавказских Минеральных Водах. Девелопер уже достроил трехзвездочный санаторий Plaza Spa в Железноводске, а теперь намерен заняться «Версалем», который станет первой премиальной здравницей в регионе.
Экспансию в Кавминводы AFI Development начала накануне своего IPO (состоялось в мае 2007 года). Компания Льва Леваева приобрела в этом особо охраняемом эколого-курортном регионе шесть площадок — две в Железноводске и четыре в Кисловодске. Пилотным проектом застройщика стал редевелопмент двух корпусов санатория имени Георгия Димитрова в Кисловодске. В 2005 году этот санаторно-курортный комплекс заработал под брендом Plaza Spa, получив статус четырехзвездочного отеля на 275 номеров с лечебно-оздоровительной инфраструктурой общей площадью 25 тыс. кв. м.
В начале 2008 года AFI Development объявила о новых девелоперских планах в Кавминводах, однако разразившийся в 2008 году финансовый кризис заморозил инвестактивность г-на Леваева. Компания лишь весной этого года достроила одноименный с кисловодским санаторий Plaza Spa, который на выходе получил 134 номера. Инвестиции в проект оцениваются примерно в 40 млн долл. Этот трехзвездочный комплекс общей площадью 12,7 тыс. кв. м открылся 15 июня, сообщила операционный директор департамента гостиничной недвижимости AFI Development Мария Сизина.
Теперь компания намерена реанимировать другие проекты в Кавминводах. Так, две кисловодские площадки — Park Plaza (5,3 га) и «Старое озеро» (20,8 га) — переживают стадию реконцепции. По словам г-жи Сизиной, в настоящее время девелопер плотно занимается проектом «Версаль», который обещает стать первым пятизвездочным санаторием Кисловодска и флагманским объектом AFI Development в Кавминводах».
«На участке 0,6 га, расположенном при въезде в кисловодский парк рядом с действующим Plaza Spa, в течение двух лет планируется создать премиальный спа-отель на 90 номеров общей площадью 16 тыс. кв. м., - сообщает РБК daily. - Проект «Версаль» предполагает реконструкцию особняка купца Калинкина (санаторий «Красный Октябрь») и строительство по соседству новой девятиэтажной башни. Инвестиции в проект оцениваются в 35—40 млн долл. Это минимум, считает руководитель сметно-аналитического направления группы «НЭО Центр» Елена Самсонова. По ее словам, строительство пятизвездочного гостиничного комплекса с реабилитационно-восстановительным центром в Краснодарском крае стоит 3 тыс. долл. за 1 кв. м без учета медицинского оборудования.
Эксперты предрекают успех проектам Льва Леваева в Кавминводах, но неоднозначно оценивают ситуацию на местном рынке курортно-рекреационной недвижимости. AFI Development — пока единственный крупный девелопер в Кавминводах, отмечает генеральный директор УК «Росинвестотель» Кирилл Иртюга. По его словам, инвестактивность здесь тормозят дефицит качественных площадок для нового строительства, сложная структура собственности уже действующих комплексов и невозможность вывода их под редевелопмент.
Развитию курортов Кавминвод мешает также страх перед горячими точками на Северном Кавказе и транспортная составляющая. Цена комфортного проезда из Москвы может достигать от 750 до 1000 долл., тогда как стоимость проживания в местных санаториях колеблется в диапазоне 70—160 долл. в сутки, объясняет г-н Иртюга. По словам эксперта, на фоне острого дефицита качественного предложения в этом регионе пока лишь объекты AFI Development могут удовлетворять запросам состоятельных клиентов. Санатории Леваева забиты под завязку, соглашается заместитель директора по развитию направлений «индустрия» и «гостеприимство» компании CBRE Станислав Ивашкевич.
Потребность в лечебном-оздоровительном отдыхе у россиян довольно высока, отмечают эксперты. По оценкам компании Blackwood, спрос удовлетворен на 35—40% в дорогом сегменте и на 20—25% в массовом. По словам министра курортов и туризма Ставропольского края Валентины Ченцовой, ежегодно курорты Кавминвод посещают около 750 тыс. человек, а к 2025 году этот показатель может вырасти в два раза. В самый высокий сезон — с июля по октябрь — загрузка санаториев региона достигает 110—120%, отмечает министр».
|
