|
Новейшая российская история знает тысячи примеров, когда предпринимателей заставляли возвращать несуществующие или провокационные долги с нереальными процентами. Но мало кто знает, что уже больше пяти лет структуры одновременно «Газпрома» и «Менатепа» (чьи сособственники Лебедев и Ходорковский имеют уже известный официальный статус) пытаются поставить в положение такого предпринимателя северную столицу. Санкт-Петербург, по мысли заключенных гениев бизнеса, должен расплатиться землей, отдав 400 гектар практически в центре города.
Воздух – это газ,
значит воздух – это деньги
История началась в 1998 году, когда накануне и сразу после дефолта бюджетные учреждения Петербурга задолжали газовому монополисту. Точную сумму тогда никто не называл – благодаря пеням и продолжающимся неплатежам она росла день ото дня. И руководители дочерней структуры «Газпрома» - транспортной компании «Лентрансгаз» - предложили простую схему взаимозачета долгов, простую и понятную.
Город отдает их управляющей компании территорию за Варшавским вокзалом. Границы территории впечатляют: от набережной Обводного канала до Благодатной улицы, в границах от Балтийской ветки Октябрьской железной дороги до Московского проспекта
Управляющая компания, в свою очередь, набирает инвесторов, которые комплексно застраивают 400 га офисными зданиями и жилыми домами. Управляющая компания получает с этой сделки свой процент (право привлекать правильных инвесторов разумеется само собой), а взамен город получает прощение газовых долгов и примерно километровую перемычку, соединяющую Измайловский и Новоизмайловский проспекты через Митрофаньевское шоссе.
Последний штрих особенно актуален – получившаяся трасса становится дублером федерального Московского проспекта, ведущего в единственный питерский аэропорт «Пулково». А стало быть, на реализацию дорожного проекта можно еще и попросить денег из федерального бюджета. Тогда сделка из очень выгодной превратится в супервыгодную и принесет сверхприбыли. Потому что и город, по мысли идеологов проекта, тоже должен вложиться – оплатив перенос с этой территории на окраины ряда своих предприятий.
Проект решили назвать просто и со вкусом – «Измайловская перспектива». В июле 1998 года, накануне дефолта, один из лидеров «младореформаторов» одобрил идею и пообещал выделить несколько миллиардов рублей из федеральной казны. Речь идет о Борисе Немцове, тогда бывшем первым вице-премьером правительства России. И в начале 1999 года появилось ОАО «Измайловская перспектива», призванное стать той самой управляющей компанией. Оцените состав акционеров: 20% - должник, то есть администрация Санкт-Петербурга, 10% - собственно кредитор «Лентрансгаз». А еще 70% акций отдали… банку «Менатеп СПб», которому город вроде бы ничего не должен.
Схема действительно талантливая: бизнес-структура получит миллиарды, благодаря тому факту, что субъект Федерации должен миллионы практически государственной газовой компании.
Сделать паузу – скушать 40 объектов
С реализацией проекта на практике все оказалось не так просто. После дефолта сменилось федеральное правительство, в котором позиции заинтересантов оказались не так сильны. А на искомой территории расположены 40 крупных объектов, которыми владеют более 200 собственников (40% - собственность города, 46% - частная, 14% - федеральная). Кроме завода «Электросила» и крупнейшего на Северо-Западе молкомбината «Петмол», на этих землях расположены два кладбища («чумное» и «холерное» - здесь снимали наиболее мрачные сцены фильма «Брат»), крупнейшие склады Ленинградского военного округа и огромное количество железнодорожных путей и сопутствующих им построек.
Договориться сразу и с Министерством путей сообщения, и с Министерством обороны, а затем разом выселить все предприятия на окраины – задача явно федерального уровня. Для этого нужен «собственный» или хорошо замотивированный премьер, аппаратно переигрывающий министра МПС, а также послушный и покладистый губернатор. Собственно, схема так и складывалась с уходом с поста главного железнодорожника политика-тяжеловеса Николая Аксененко.
В 2000-м году на очередных выборах градоначальника излишне независимого губернатора Петербурга Владимира Яковлева серьезно припугнул Кремль, в котором хозяином стал Владимир Путин. На выборы в качестве федерального кандидата заявилась Валентина Матвиенко. Впрочем, она быстро отказалсь от участия в тех выборах, но вернулась в город уже в 2003-м, когда Яковлева в добровольно-принудительном порядке отозвали в вице-премьеры.
Комсомолка и спортсменка –
за комплексные упражнения
И именно с приходом в Смольный Валентины Матвиенко проект «Измайловской перспективы» был фактически реанимирован. Госпожа губернатор пошла еще дальше и вообще решила развивать город по схеме управляющих компаний. Появилось распоряжение, которое давало одиннадцати коммерческим структурам статус «Агентств по развитию территорий» (АРТ). Именно в АРТ, которые отвечали за комплексную застройку мегакварталов (и выселение прежних собственников и арендаторов), должны были обращаться потенциальные инвесторы. Таким АРТ стала и «Измайловская перспектива».
Как выяснилось на встрече губернатора с руководителем этой управляющей компании Михаилом Гениным в 2004-м году, единственное, что удалось агентству успешно сделать за пять лет – снять видео-фильм ужасов о митрофаньевском тупике, дико неблагоустроенном. Ни архитектурного проекта, ни четких ТЭО проекта, ничего, что можно было бы воплощать в жизнь назавтра. Однако губернатор Матвиенко решила дать «Измайловской перспективе» еще один, а затем еще и еще один шанс. Срок подготовки обоснованной концепции развития территории был назначен на декабрь 2004-го года, затем на июнь 2005-го, теперь – на 15 ноября этого года.
Долготерпение губернатора можно понять. Действительно, вполне разумной кажется идея комплексного, единообразного развития и застройки территорий города, освобожденных после переезда промпредприятий из центра города в промзоны на окраинах. Однако как всегда подводит реализация. Ведь по большому счету, даже младенцу понятно, что для этого не нужны посредники между инвесторами и Смольным. Армия чиновников горадминистрации для того и оплачивается налогоплательщиками, чтобы они работали на благо города. И никакое Агентство по развитию территорий не может подменять собой органы госвласти.
Вообще, очень трудно признавать свои ошибки, хотя ни одно из АРТ вполне полезным для Петербурга признать сегодня нельзя – нет ни крупных инвестиций, ни реализованных до конца проектов. Так, попытки снять сливки – продать наиболее дорогие куски территорий, получив процент со сделки.
«Измайловская перспектива» - самый первый и, наверное, самый неудачный проект из этой серии. Он достался Валентине Матвиенко в наследство от Владимира Яковлева, а приближенные объяснили новой градоначальнице, что он хорош. Более того, опыт АРТ полезен для всех промзон в центре. Впрочем, ничего об истории появления проекта сказано не было – тем более, номинально, заинтересанты позаботились о том, чтобы репутация управляющей компании не спугнула новичка-губернатора. Вскоре после возникновения проблем с правоохранительными органами по документам «Менатеп» перестал быть акционером ОАО «Измайловская перспектива», продав свой пакет акций некому ООО «Стройград».
Цель оправдывает: будут средства
Губернатор Матвиенко со своей стороны честно и настойчиво добивается реализации проекта – наверняка искренне полагая, что «Измайловская перспектива» полезна для Петербурга в целом. 3 сентября этого года она добилась подписания соглашения с президентом РАО «Российские железные дороги» Владимиром Якуниным, которому принадлежит наибольший земельный участок искомой территории
По документу, в ноябре-декабре этого года железнодорожники должны определить, смогут ли они со всем своим хозяйством, сейчас занимающим почти 100 гектар переехать в промзону «Шушары» на 25-ть гектар. То есть, железной дороге, со всеми ее складами, депо и терминалами предложено уплотниться в четыре раза. При этом АО «РЖД» должно определить и представить обоснование на предмет того, какую цену оно хочет получить за потерю земли и срочный переезд.
Из соглашения понятно, кто будет платить отступного железной дороге – не инвесторы или АРТ «Измайловская перспектива», а непосредственно город. Из своего профицитного теперь бюджета, который ничего серьезнее текущих платежей «Газпрому» не должен, но по-прежнему упрямо выполняет договоренности. Договоренности, достигнутые в связи с ранее существовавшими долгами, на сегодня полностью погашенными – не этим взаимозачетом, а живыми деньгами.
Впрочем, самое главное в этой сделке даже не то, что выселить 200 собственников довольно проблематично и будет стоить городу бешеных средств, которых у него нет. Главное не в том, что инвесторы, с которыми АРТ «Измайловская перспектива» провела предварительные переговоры, не готовы безусловно и реально вкладываться в расселение предприятий с этой территории. Главное в том, что проект после всех произведенных затрат, от которых свой процент все равно откусят и опальные теперь гении бизнеса, вряд ли будет реализован вообще – АРТ еще не провело комплексных экспертиз, но специалисты рынка земли и недвижимости предполагают, что грунты на этой территории проблемны и непригодны, ни для жилого, ни для офисного строительства.
Нет, конечно, можно построить город даже на полном болоте, что в Петербурге доказал еще Петр Первый. Но какой ценой? Да такой, что сделает нерентабельным любое строительство. По оценкам риэлтеров, только удаление рельсов и построек, проведение инженерных коммуникаций на одном гектаре этой территории обойдется в астрономические цифры: от $100 до 400 тысяч.
Ни один здравый инвестор не будет вкладываться в такой комплексный проект, учитывая, что в городе параллельно реализуются еще минимум пять мегапроектов по возведению миллионов и миллионов квадратных метров жилья и офисной недвижимости (чего стоят только строящаяся китайцами «Балтийская жемчужина» на юго-западе Петербурга и «Морской фасад» на намывных территориях в западной части Васильевского острова). Одновременно город, даже развиваясь, просто не сможет «съесть» столько новых площадей. Причем постройки в районе «Измайловской перспективы будут заведомо неконкурентноспособны – ведь куда дешевле строить на чистых землях с грунтами, заведомо пригодными для строительства.
То есть может получиться ситуация, при которой город выкупит земли, но продать их целиком даже за выкупную цену не сможет. Тогда, чтобы не остаться в убытке, Смольному останется распродавать эти земли по кускам, демпингуя на каждом проблемном участке. При этом концепция единого устройства территории сойдет на нет, а наиболее сладкие куски управляющая компания все же распродаст, получив свой процент. Отличная перспектива, огромные деньги из воздуха для заинтересантов.
При этом все останутся довольны, кроме разве что Октябрьской железной дороги. У нее на этой территории склады, обслуживающие порт, который год от года увеличивает свой грузооборот. Без этих складов и железнодорожных путей, железная дорога не сможет довезти груз в порт и вывезти из порта. И ни о каком «удвоении» городского бюджета тогда говорить не придется – как налогоплательщики Морской порт и Октябрьская железная дорога будут тогда уменьшать, а не увеличивать отчисления в местную казну. В убытке по итогам останутся только город и губернатор Валентина Матвиенко, которую использовали вслепую. Даже не сообщив, для каких известных людей она так расстаралась.
|
