|
«Строительство третьей взлетно-посадочной полосы (ВПП) в Шереметьево расширит зону шумового и экологического влияния одного из крупнейших аэропортов России. В нее попадают не только уже сносимые населенные пункты, но и строящиеся жилые комплексы. Покупатели дорогих коттеджей и таунхаусов рискуют лишиться обещанного загородного комфорта, а девелоперы — возможности строить рядом с шумным соседом, - пишет сегодня деловое издание РБК daily.
О ,b>недопущении строительства жилья в зоне интенсивного воздушного движения международного аэропорта Шереметьево (МАШ) говорится в письме гендиректора МАШ Михаила Василенко руководителю управляющей компании «Русская усадьба» Алексею Муромцеву. Г-н Василенко пеняет девелоперу на то, что его жилой комплекс «Шемякинский дворик» в селении Шемякино проектируется в зоне «Г» акустического воздействия Шереметьево.
В соответствии с зонированием аэродромной территории выделяются четыре зоны — «А», «Б», «В» и «Г», которые зависят от схем взлета самолетов и их захода на посадку. Самой шумной и грязной является зона «Г». Здесь строительство жилья не допускается из-за негативного воздействия на здоровье населения, говорится в письме Михаила Василенко.
В МАШ работает комиссия по согласованию строек на приаэродромной территории, которую возглавляет замгендиректора аэропорта Евгений Бахтеев, сообщил РБК daily официальный представитель аэропорта. «Застройщики должны согласовывать все строительство в пределах 50 км от контрольной точки аэродрома (центра)», — отмечает он. Впрочем, не все девелоперы выполняют это требование. Так, ,b>аэропорт Шереметьево обратился в прокуратуру по факту не согласованного с ним строительства жилого дома в Подрезково.
Воздушный кодекс РФ требует согласовывать с собственником аэродрома (ВПП) любое строительство в пределах приаэродромной территории. Владельцем ВПП в Шереметьево является Росимущество, а балансодержателем — ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)». Согласно постановлению правительства РФ №138 от 11 марта 2010 года застройка в границах района аэродрома должна согласовываться с его старшим авиационным начальником, коим в Шереметьево является Михаил Василенко.
Представитель УК «Русская усадьба» Дмитрий Цветков заявил РБК daily, что его компания никаких писем из МАШ не получала. По словам г-на Цветкова, «Шемякинский дворик» продается в рамках 214-ФЗ о долевом участии в строительстве жилья. Соответствующие договоры с дольщиками проходят госрегистрацию, которая предполагает наличие всех требуемых экспертиз, в том числе по шуму, отмечает собеседник РБК daily.
В то же время осваиваемое «Русской усадьбой» Шемякино располагается в непосредственной близости от территорий, освобождаемых для строительства ВПП-3. В 2017—2018 годах за счет федерального бюджета из этой санитарно-защитной зоны должны быть выведены такие населенные пункты, как Чашниково, Яковлево, Клязьма, Исаково, Пойма, БАМ, Надежда и Перепечино, следует из письма начальника управления проектных работ корпорации «Инжтрансстрой» Владимира Пыхтина.
По данным Центра экологических инициатив, в зону «Г» входят еще несколько населенных пунктов со сформировавшейся застройкой: Лобня, Новоподрезково, Сходня, Долгопрудный, Усково, Кирилловка, Юрлово, Козино, Рузино, Лугино, Горетовка, Бакеево, Лунево, Носово, Черная Грязь, Водники, Виноградово, Сумароково, Еремино и Шолохово. Здесь расположены здания, обеспечивающие жизнедеятельность аэропорта, а также жилье — дачи и городские дома, отмечает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Основная жилая застройка сконцентрирована на территории городов Лобня, Долгопрудный, а также в микрорайонах Новоподрезково и Сходня городского округа Химки.
По данным участников столичного рынка недвижимости, в запретную зону аэропорта Шереметьево попали несколько уже завершенных и недавно запущенных строек (см. таблицу). Среди них проекты Urban Group, корпорации «Крост», компании «Раст» и ГК «Мортон». По словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, сегодня в активной продаже находится жилье в 14 коттеджных поселках. Это таунхаусы и дуплексы (67%), коттеджи (21%) и квартиры (12%). Помимо этого, на рынке экспонируются участки с подрядом и малоэтажные дома.
Эксперты утверждают, что в зоне риска также находятся поселок таунхаусов «Маленькая Шотландия» корпорации «Инком» (100 тыс. кв. м на участке 37 га), «Новые Вешки» ГК Sawatzky (77 тыс. кв. м малоэтажного жилья уже построено и планируется еще 200 тыс. кв. м) и планируемое малоэтажное строительство 140 тыс. кв. м жилья рядом с деревней Шолохово (102 га) компании ОПИН и УК «Экодолье». Эти застройщики отрицают свою причастность к зоне «Г» аэропорта Шереметьево, а другие не ответили на запросы РБК daily.
«Маленькая Шотландия» находится в районе двух пограничных зон «Б» и «В» — сбоку от будущей взлетно-посадочной полосы, отмечают в «Инкоме». Проект УК «Экодолье» располагается на Дмитровском шоссе и в зону «Г» не входит, поэтому никаких согласовательных процедур с аэропортом проходить не должен, утверждают в пресс-службе компании. Коллегам вторит топ-менеджер ГК Sawatzky: «Все нужные согласования у нас есть, самолеты через нас не летают».
«Мы видим, как взлетают самолеты, но слышим лишь те из них, кто, спрямляя взлетную глиссаду, проходит над поселком, — говорит руководитель службы продаж «Маленькой Шотландии» Алексей Хижняков. — Мы возлагаем большие надежды на ввод новой ВПП — благодаря этим воздушным коридорам «хулиганы» исчезнут». По словам собеседника РБК daily, в поселке живут более сотни семей, но особых проблем с повышенной шумностью нет — «достаточно закрыть окна в доме».
В Urban Group подтвердили нахождение в зоне «Г» двух проектов — «Новосходненский» и «Город набережных». Первый жилой комплекс уже построен и полностью продан, а второй строится. «Мы получили согласование аэропорта Шереметьево в установленном порядке», — говорит генеральный директор Urban Group Андрей Пучков. Оно выдается в течение 30 дней: аэропорт согласует проект в изначальном виде или выдает дополнительные техусловия по этажности, шумоизоляции и т.д. «Мы получили обычное согласование, поскольку наши проекты расположены в стороне от глиссады взлета и посадки, специальных мероприятий по шумоподавлению не требуется», — отмечает г-н Пучков.
Однако один из подмосковных застройщиков удивляется необходимости согласовывать свои проекты с Шереметьево. «Есть зона отчуждения аэропорта, есть федеральные правила использования воздушного пространства, которые регулируют высотное строительство в потенциально опасных зонах вокруг аэропорта, — говорит собеседник РБК daily. — Девелопер не может выйти на площадку, не получив всех разрешений, но не от аэропорта, а от органов исполнительной власти, которые должны учитывать весь клубок возможных проблем».
Отечественные ГОСТы разрешают строительство жилья вблизи существующих и вновь проектируемых аэродромов в том случае, если уровень авиационного шума в новых микрорайонах не будет превышать значений 85 дБ в дневное время и 75 дБ в ночное, отмечает топ-менеджер крупной девелоперской компании. В этом случае необходимо получать согласования в районных администрациях и в органах госсаннадзора. Также в строящихся домах необходимо проводить дополнительные мероприятия по шумоизоляции, добавляет Алексей Буреломов. «Территория вокруг аэропорта зонируется по шумовой нагрузке: в зависимости от расположения объекта предъявляются разные требования к шумоподавлению», — говорит Андрей Пучков.
На землях при аэропортах выгодно строить коммерческую недвижимость и жилье, которое будет пользоваться спросом у многочисленных работников аэропорта, считает руководитель направления девелопмента группы «НЭО Центр» Алексей Шумкин. Эти новостройки рассчитаны на узкий круг потребителей, поэтому их классность и стоимость будут невысокими. По данным г-на Таганова, минимальная цена коттеджей с участками в зоне «Г» составляет 11,5 млн руб., а квартир в малоэтажных домах и таунхаусах — 2 млн и 5,8 млн руб. соответственно. Застройщики многоэтажек просят за 1 кв. м своего жилья 47,7—63,4 тыс. руб., добавляет Ольга Широкова. По мнению Дмитрия Таганова, рынок жилой и коммерческой недвижимости в зоне «Г» уже сформирован: практически все площадки заняты.
«Территория вокруг Шереметьево является наиболее развитой по сравнению с другими аэропортами, в том числе благодаря расположению на Ленинградском шоссе, крупнейшем торговом пути», — говорит директор департамента консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова. По ее словам, сегодня эта зона является мощным «якорем» — центром притяжения деловой активности: именно отсюда начались децентрализация офисного рынка и формирование логистических кластеров. Флагманским объектом этой зоны является комплекс таможенных и логистических терминалов «Шереметьево-Карго», отмечает руководитель департамента консалтинга компании «Миэль-Девелопмент» Алексей Буреломов».
Непосредственным конкурентом ВПП-3 «Шереметьево» является проект строительства третьей взлетно-посадочной полосы частного аэропорта «Домодедово», вокруг которого не первый год продолжается шумный скандал. Противоречия между частными владельцами аэропорта и госструктурами в августе вышли на уровень первого вице-премьера Игоря Шувалова.
В публикации «Московские аэропорты взлетели на «высший» уровень» Агентство федеральных расследований FLB рассказывало: «Владимир Путин поручил правительству до середины ноября подготовить документы по созданию единой компании на базе федерального имущества трех московских аэропортов, сообщил источник в аппарате президента. Для разработки документов будет создана рабочая группа, куда войдут и представители Домодедово – частного аэропорта, вступление которого в единую компанию по-прежнему вызывает вопросы, - пишут сегодня «Известия».
Новая компания, согласно поручению президента, должна быть создана на базе наземного имущества аэропортов и пакетов акций операторов аэропортов, которые находятся в федеральной собственности. Также в нее внесут деньги из федерального бюджета, предусмотренных на развитие аэропортов соответствующей целевой программой. Для разработки распорядительных документов правительство создаст рабочую группу, уже вторую по этому вопросу. Однако на этот раз уровень обсуждения вопроса вырос — группа из Минтранса перешла под председательство зампреда Игоря Шувалова.
В документах, сопровождающих поручение президента, говорится о том, что реконструкция аэропортов ведется – как на частные, так и на государственные деньги, При этом не хватает 60 млрд рублей. «Отсутствие координации развития аэропортов, разобщенность и неопределенность с финансированием аэродромного комплекса из федерального бюджета приведет к потере их инвестиционной привлекательности», - говорится в материалах поручения.
В Министерстве транспорта «Известиям» сообщили, что поручение созвать новую рабочую группу действительно получили, и уже разослали приглашения ведомствам принять в ней участие. При этом в пресс-службе подчеркнули, что поучаствовать в новой рабочей группе пригласили и представителей трех аэропортов: государственные Шереметьево и Внуково и частный Домодедово. В «Домодедово» и «Шереметьево» подтвердили, что получили предложение принять участие в новой рабочей группе, при этом Шереметьево уже направила в группу своего представителя. В пресс-службе «Внуково» не смогли дать оперативный комментарий.
В середине апреля правительство обсуждало судьбу аэропортов Московского авиаузла — Внуково, Домодедово и Шереметьево. Согласно заявленным планам чиновников, их аэродромное имущество должно объединиться в одну структуру. В конце мая Минтранс разработал предложения по объектам инфраструктуры аэропортов, для строительства которых возможно привлечь инвестиции на условиях ГЧП. Среди вариантов привлечения инвестиций чиновники рассматривали концессию и, в частности, приватизацию имущества аэропортов. В итоге Минтранс признал оптимальным вариантом именно приватизацию, при которой аэродромное имущество и терминалы вносятся в уставной капитал единой новой компании. Правда, представители Домодедово высказывались против объединения имущества аэропортов в единую компанию.
Как пояснил независимый авиационный эксперт Олег Смирнов, подготовка распорядительных документов – это очередной этап объединения имущества аэропортов. «Теперь должно быть до копейки посчитано, какова стоимость объектов имущества аэропортов принадлежащих государству. Когда в дальнейшем будет постановление правительства об объединении имущества, то оно уже должно содержать все цифры, подсчеты», - говорит Смирнов. Он отметил, что следующий этап объединения – постановление правительства, которое должно объявить конкурс по выбору управляющей компании.
Олег Смирнов напомнил, что властям еще предстоит решить, как поступить с полосами в аэропорту Домодедово, которые находятся в федеральной собственности, но сданы в аренду на 75 лет – государству придется в любом случае пересматривать договор аренды полос, чтобы они могли войти в качестве капитала в Единую компанию. Или пока ограничиться объединением только двух аэропортов до момента достижения договоренности с Домодедово».
В начале прошлой недели в публикации «Минтранс летит мимо «Домодедово» Агентство федеральных расследований FLB рассказывало: «несмотря на то что государство уже определилось с исполнителем строительства третьей взлетно-посадочной полосы (ВПП-3) в Шереметьево, проект никак не может стартовать из-за нерешенности вопроса с выкупом земель. ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)» (АГА) до сих пор не выкупило земельные участки в пользу государства или не решило вопросы по принудительному изъятию земель у недовольных выкупом граждан. Из-за этих проволочек ввод третьей полосы в Шереметьево может перенестись с 2015-го на 2018 год, - сообщает сегодня РБК daily.
Третья полоса в аэропорту Шереметьево при сегодняшнем уровне финансирования из бюджета и отсутствии задержек со стороны подрядчика, компании «Трансстрой», рискует быть сдана только к декабрю 2018 года, рассказали РБК daily сразу несколько источников на авиационном рынке. По словам одного из них, из-за проблем ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)» с выкупом земель у местного населения получение разрешения на строительство может затянуться до 2015 года. При этом согласно условиям тендера, проведенного еще в декабре 2011 года, с момента получения всех разрешений потребуется еще до 42 месяцев на непосредственно строительство полосы.
28 ноября прошлого года АГА провела открытый конкурс на оказание услуг «по подготовке отчетов об оценке выкупной цены и величине убытков в отношении земельных участков», подпадающих под строительство ВПП-3. Согласно тендерной документации, размещенной на сайте госзакупок, максимальная цена контракта составила 8,921 млн руб. В соответствии с тендером компания-оценщик (которая была выбрана 27 января 2012 года) «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости — Федеральное бюро технической инвентаризации» в течение 120—160 дней (до июня 2012 года) должна подготовить отчет и определить примерную стоимость выкупа каждого из земельных участков (всего предстоит выкупить 143 участка общей площадью 1,61 млн кв. м в деревнях Пикино, Дубровка, Перепечино и Паршино).
Следующим этапом, уверяют источники, должен стать выкуп земель, на что планировалось выделить из бюджета до 4,9 млрд руб. Однако если собственники откажутся от добровольного выкупа у них земель, то срок оформления передачи земли в собственность РФ может затянуться. Суды по изъятию длятся не менее года, а судебные дела по оценке могут длиться от 14 до 27 месяцев, предполагает один из источников РБК daily. Таким образом, регистрация права собственности РФ может произойти не ранее января 2015 года, а предоставление земельных участков в аренду застройщику в апреле 2015 года. Только после этого будет выдано разрешение на строительство. Источник уверяет, что есть и оптимистический вариант: если все жители захотят уехать с этой территории и согласятся с данными оценки, то строительство может начаться в октябре 2013 года, а закончиться в апреле 2017 года. Официальные представители АГА и Шереметьево на запросы РБК daily не ответили.
Один из жителей деревни Дубровка отмечает, что оценка участков еще не началась. Он ожидает, что эта работа стартует через одну-две недели. Только после этого, уверен собеседник РБК daily, станет понятно, кто согласится с предложенной оценкой, а кто будет отстаивать свои интересы в суде. Также он напоминает, что до сих пор не решен вопрос с жителями тех населенных пунктов, которые будут находиться рядом с зоной строительства ВПП-3. Из-за нерешенности вопроса с земельными участками «Трансстрой» не вывел на место строительства полосы свою технику. «Компания ведет проектные работы в рамках контракта», — утверждает официальный представитель компании.
Основным и базовым перевозчиком в Шереметьево является крупнейший российский перевозчик «Аэрофлот». Как отмечали ранее в компании, одним из рисков для перевозчика является отсутствие возможности для роста. Как ожидается, Шереметьево с его нынешним количеством взлетов-посадок (37—40 в час) на двух взаимозависимых ВПП не сможет удовлетворять потребности авиакомпании в 2015 году. Однако представители перевозчика уверены, что если полоса к этому времени не будет построена, то Минтранс разрешит «Аэрофлоту» модернизировать систему воздушного движения с тем, чтобы повысить эффективность использования существующих полос. Этот проект может реализовать Boeing, после чего количество взлетов-посадок самолетов увеличится до 80. Официальный представитель «Аэрофлота» не стал это комментировать».
На минувшей неделе в публикации «Домодедово» бьет правительству «одним рублем» Агентство федеральных расследований FLB рассказывало: «московский аэропорт "Домодедово" готов отдать участок 274 га земли, выкупленной за собственные деньги, под строительство третьей взлетно-посадочной полосы (ВПП), в аренду государству за символическую плату - один рубль в год. Таким образом собственники авиаузла рассчитывают привлечь государственное финансирование на сооружение третьей ВПП. Реакция государства на предложение аэропорта относительно аренды, пока неизвестно».Об этом сообщила Лента.Ру.
«Строительство третьей ВПП (на замену устаревшей второй ВПП) в Домодедово должно было начаться уже в 2012 году. Собственники Домодедово еще в 2010 году пообещали потратить собственные 2,4 млрд руб. на выкуп необходимого земельного участка, и свое слово сдержали. Однако финансирование проекта застопорилось, поскольку государство не имеет права финансировать строительство на частных землях».
«Администрация аэропорта нашла способ решить эту проблему. Как рассказал РБК daily источник, близкий к Домодедово, в начале августа гендиректор аэровокзала Денис Нуждин предложил первому вице-премьеру Игорю Шувалову передать землю в аренду государству. По словам собеседника газеты, непосредственным арендатором земли выступит ФГУП «Администрация аэропорта Домодедово», а арендная плата составит символический 1 руб. в год. Наличие арендного договора станет достаточным основанием для получения разрешения на строительство ВПП. Пока же из-за нерешенного земельного вопроса ФГУП «Администрация аэропорта Домодедово» не может объявить конкурс на строительство третьей полосы, что планировалось сделать в марте этого года, а также получить заложенные в бюджете деньги. «Тем самым нарушен принцип результативности и эффективности использования бюджетных средств», — отмечают в Домодедово.
Как отреагировало государство на предложение Домодедово по аренде земли, пока неизвестно. Официальный представитель Росавиации отметил, что ведомство «не собирается комментировать служебную переписку». В секретариате Игоря Шувалова отметили, что знакомы с позицией Домодедово, но от комментариев отказались».
Ранее руководство «Домодеово» скандально заподозрило Минтранс в намерении обанкротить аэропорт в пользу государственных «Шереметьево» и «Внуково». Об этом в начале августа Агентство федеральных расследований FLB рассказывало в публикации «Почему Росавиация не спешит с «Домодедово».
|
