|
Верхушка айсберга. Девелоперы перешли в режим принудительной заморозки
Кризис настолько сильно ударил по российским девелоперам, что даже самые крупные из них были вынуждены остановить реализацию части своих проектов. С каждым днем число замороженных строек растет. В их числе уже оказались наиболее амбициозные объекты в Москве и Санкт-Петербурге.
В конце 2007 года мэр Москвы Юрий Лужков решил построить в российской столице одно из крупнейших в мире зданий. В частности, он поддержал на общественном градостроительном совете проект создания культурно-делового центра «Хрустальный остров» площадью 2,5 млн кв. м по проекту английского архитектора Нормана Фостера в Нагатинской пойме. Высота нового комплекса должна была составить 450 м, диаметр основания более 700 м. Однако из-за экономического кризиса новому «острову» не суждено появиться. Инвестором проекта должна была стать Московская девелоперская компания (МДК), на паритетных началах принадлежащая Шалве Чигиринскому и столичному правительству. Однако 9 октября 2008 года эти функции с МДК были сняты.
По мнению экспертов, главе Russian Land в сложной финансовой ситуации просто не удалось найти денег на этот проект (общий объем инвестиций оценивался в $3 млрд). По официальным данным, столичные власти продолжают искать инвестора, однако участники рынка не сомневаются, что для правительства Москвы, озабоченного выкупом жилья под социальные нужды, финансирование «Хрустального острова» в настоящий момент не является приоритетной задачей. При этом «островной» проект, пожалуй, самая масштабная, но не единственная стройка, потерявшая инвестора.
Стоп-машина
«Практически все крупные компании девелоперского сектора остановили реализацию части своих проектов. Официально все объявляют о закрытии проектов, находящихся на стадии оформления документов. Сейчас компании надеются на помощь государства, чудо и собственные резервы для выполнения текущих обязательств», – говорит Софья Сонина из ГК «Пересвет-Групп».
По словам управляющего директора Praedium ONCOR International Рубена Алчуджяна, причины «заморозки» стандартны: нестабильная ситуация на мировых рынках, сложности с финансированием проектов и недостаток кредитных средств. «Многие девелоперские компании вынуждены пересмотреть портфель своих проектов и заявляют о том, что в ближайший год не начнут строительства новых объектов и не будут приобретать новых площадок», – говорит он. В числе таких игроков оказались как средние компании, так и лидеры рынка.
К примеру, компания «Интеко» объявила о приостановке строительства своих объектов на Украине, в том числе микрорайона «Московский» площадью 196 000 кв. м. Кроме того, под вопросом оказался проект строительства 2 млн кв. м курортной недвижимости в Марокко.
По данным аналитика ИК «Финам» Сергея Фильченкова, приостановлены некоторые проекты Mirax Group, в частности, проект комплексной застройки территорий под ЛЭП в Бибирево – Бескудниково (инвестиционные объемы в $6 млрд), строительство многофункционального комплекса над железнодорожным полотном Киевского направления в Москве (инвестиции в $4,2 млрд).
ГК «ЛСР» также готова заморозить проекты на начальном этапе строительства в сегменте офисной недвижимости, например, деловой квартал Electric City площадью 340 000 кв. м и общим объемом инвестиций $1 млрд. Вдобавок принадлежащая девелоперу УК «ЛСР Урал» приостановила застройку земельного участка площадью 60 га в восточной части Екатеринбурга, где планировалось возвести новый жилой квартал.
В свою очередь девелоперская компания «Открытые инвестиции» вынуждена заморозить строительство торгово-развлекательного центра им. А. Райкина, куда в 2010 году должен был переехать театр «Сатирикон». Кроме того, завершение строительства поселка бизнес-класса «Мартемьяново», запланированное ранее на 2008 год, затягивается на один год.
X5 Retail Group вынуждена была остановить строительство крупнейшего в Самаре молла площадью 215 000 кв. м и общим объемом инвестиций около $180 млн. А ГК «Пересвет-Групп» отказывается от перспективных проектов, по которым еще не начата работа над предпроектной документацией. Аналогичная тенденция прослеживается по всей России.
Под угрозой «заморозки» оказалось даже строительство скандально известной офисной башни «Газпрома» в центре Санкт-Петербурга. Губернатор Валентина Матвиенко внесла поправки к городскому бюджету, согласно которым петербургские власти как минимум в первой половине 2009 года не будут вкладывать средства в строительство 400-метрового небоскреба. Еще хуже обстоят дела со складской недвижимостью.
Даже государственный ВТБ отказался от строительства логистического комплекса «Марьино» и одноименного технопарка, который должен был стать крупнейшим в Северо-Западном регионе России. Федеральные и региональные власти сделали ставку на поддержку строителей доступного жилья. В частности, московские власти будут выкупать оптом квартиры у некоторых застройщиков, правда, по ценам гораздо ниже рыночных.
Аналогичную программу пообещали принять и власти Санкт-Петербурга. На федеральном уровне первый вице-премьер Игорь Шувалов пообещал содействие в первую очередь девелоперам, занимающимся реализацией нацпроекта. В результате строители коммерческой недвижимости вряд ли смогут рассчитывать на помощь государства.
Энтузиазма не проявляют и потенциальные зарубежные инвесторы. Более того, в октябре 2008 года некоторые иностранные игроки начали покидать наш рынок. В частности, отказалась от инвестиционной программы в России американская Developers Diversified Realty. В 2007 году эта компания и немецкая ECE Projektmanagement объявили о совместных планах потратить около $1,3 млрд на девелопмент торговой недвижимости в России и на Украине. Партнеры уже начали строить торговый центр площадью 130 000 кв. м в Ярославле – теперь строительство остановлено.
Американцы не просто спасовали, ведь и один из старейших иностранных игроков на российском рынке – финский строительный концерн YIT – также решил приостановить стройки в России. Работы будут заморожены на объектах Москвы и Санкт-Петербурга, в которых пока не начинались продажи. Речь идет в общей сложности о 2400 квартирах в проектах общей стоимостью $450 млн. Дальше хуже.
Итальянская Margheri Group остановила строительство торгово-развлекательного центра «Невский Колизей» площадью 100 000 кв. м и стоимостью около $150 млн в поселке Бугры Ленинградской области. В частности, компания не смогла даже расплатиться за подрядные работы: генподрядчик Renaissance Construction через суд добивается от итальянцев оплаты за начавшиеся работы.
Страшная тайна
«Десятки других крупных проектов, например, строительство кварталов или городов, номинально продолжаются, но в действительности уже несколько месяцев простаивают. Компании не спешат официально объявлять об их заморозке», – говорит Сергей Фильченков из «Финама». По его словам, некоторые игроки готовы признать это официально, но другие предпочитают сворачивать бизнес без лишнего шума.
По мнению Софьи Сониной, «пока нет информации об уже практически возведенных объектах, где приостановлено строительство, но после Нового года картина с заморозкой объектов прояснится, их станет больше».
Причем речь идет не только о «крупняке». Остановить свои проекты были вынуждены также игроки рынка недвижимости среднего уровня. Так, компания «Торговый Квартал» решила затормозить строительство торгово-развлекательного центра площадью 98 000 кв. м и общим объемом инвестиций около $200 млн в Омске. Компания «Эвоком», принадлежащая сыну Нины Китаевой, начальника управления координации деятельности московского стройкомплекса, законсервировала строительство в Москве бизнес-центра «Эвоком Плаза» площадью 44 000 кв. м.
В свою очередь петербургская компания Setl City расторгла договор с холдингом «Эталон-ЛенспецСМУ» о покупке бизнес-центра «Удельный парк» площадью 67 000 кв. м.
Компания Midland Group отказалась развивать программу Strip Mall по строительству 200 торговых центров в российских регионах. Самарская «Индэст-девелопмент» заморозила строительство 30 – 40 объектов торговых и бизнес-центров на нулевой стадии, а в Ульяновской области DARS Development прекратила строительство торгово-развлекательного центра «Аквамолл» площадью 115 000 кв. м.
Список этот, по мнению участников рынка, можно продолжать долго. Однако далеко не все игроки признаются в «заморозке» своих проектов. Не исключено, что некоторые из них все еще надеются привлечь потенциальных соинвесторов в виде дочерних структур сырьевых компаний: продать «недострой» гораздо сложнее, чем активно реализующийся проект. В любом случае источники «Ко» полагают, что в ближайшее время на рынке будут выставлены на продажу проекты в сегменте коммерческой недвижимости как минимум с 50-процентным дисконтом.
Долги и стройки
Один из главных вопросов, волнующих наблюдателей на рынке недвижимости: какие проекты могут оказаться в зоне риска, и будут ли, в частности, в столице реализованы такие знаковые проекты, как «Москва-Сити» и «Большой Сити»? По мнению экспертов, уже сейчас можно предположить, какие масштабные проекты в перспективе могут столкнуться с замедлением сроков сдачи, а какие все-таки будут в итоге достроены.
«Те проекты, возведение которых уже началось, будут завершены, однако темпы строительства растянутся, а сроки сдачи будут, вероятнее всего, перенесены. Тенденция замедления строительства и переноса сроков ввода уже проявилась», – считает управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. В частности, по его словам, объекты во всех сегментах недвижимости, которые анонсировались к сдаче в III квартале нынешнего года, были перенесены на начало следующего. В реальности, по мнению экспертов, сроки могут быть пролонгированы и дальше. Однако с проектом «Делового центра» все немного сложнее.
«К проектам на территории «Москва-Сити» это не относится. Большинство объектов уже находится в стадии строительства, а замораживать его не будут, потому что финансирование уже давно найдено, объекты отличаются высокой ликвидностью, и на большую часть площадей имеются потенциальные арендаторы», – говорит он. К тому же, по его словам, «Москва-Сити» «имеет огромное значение для города, и администрация просто не допустит заморозки таких знаковых для столицы проектов».
Иными словами, «Деловой центр» изначально задумывался как основной имиджевый проект Юрия Лужкова. В частности, столичные власти, в отличие от других городских программ, как например, вывод промзон, сами целенаправленно готовили площадки для потенциальных инвесторов, освобождая их от мелких собственников.
«Проекты «Сити», скорее всего, замораживаться не будут. Во-первых, этого не допустят московские власти, которые будут готовы поддержать девелоперов, во-вторых, недострои готовы покупать многие крупные инвесторы, начавшие аккумулировать ресурсы под сделки еще в начале года», – соглашается Сергей Фильченков. Кто является таким инвестором, неизвестно. Однако, по мнению участников рынка, потенциальными владельцами офисных центров «Москва-Сити» могут стать банки, в которых заложено большинство проектов делового центра. Основная часть кредитов выдавалась в рамках проектного финансирования, то есть под залог будущих площадей. И в числе потенциальных «хозяев» «Москва-Сити» значатся БТА-банк, Сбербанк и ВТБ.
Несколько иная судьба может ждать расположенный по соседству «Большой Сити».
«Что касается проекта «Большого Сити», то он является долгосрочным – его реализация рассчитана до 2020 года. Скорее всего, полностью заморожен он не будет. Как и в «Москва-Сити», в нем также заинтересован сам город», – говорит Омар Гаджиев. Поэтому, по его словам, не исключено, что город способен помочь девелоперам в реализации, однако ее сроки могут сдвинуться, особенно если учесть, что проект курирует «Система-Галс», оказавшаяся сейчас в сложной финансовой ситуации.
С другой стороны, ряд проектов уже сейчас участники рынка записывают в группу риска. «К ней в первую очередь относятся крупномасштабные долгосрочные проекты, по которым сроки реализации и цены сегодня трудно прогнозируемы. В текущих условиях по ним стало невозможно получение финансирования. Да и до кризиса не все банки были готовы к таким рискованным проектам», – говорит Омар Гаджиев. По его словам, всего вероятнее, будут заморожены объекты, находящиеся еще в начальной стадии разработки, по которым не получено разрешение на строительство и не найдены источники финансирования.
Среди таких эксперт называет несколько крупных проектов Mirax Group. «Это и строительство вращающейся башни, и крупный жилой комплекс на Лужнецкой набережной», – говорит он. В самой Mirax Group отчасти подтверждают подобное развитие событий. «Все наши проекты делятся на три группы: начатые, находящиеся на начальной инвестиционной стадии, а также остающиеся на стадии разработки», – говорит член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко. По его словам, все начатые проекты будут реализованы, так как на сегодняшний день они формируют 95% cash flow компании. План реализации проектов второй группы скорректирован «с учетом текущей рыночной ситуации», а финансирование остальных «будет отложено до наступления более благоприятной ситуации на рынке».
Другой компанией, чьи проекты попадают в зону риска, эксперты называют девелоперское подразделение АФК «Система» – «Систему-Галс», капитализация которой упала до $60 млн. Здесь, по данным Омара Гаджиева, это, скорее всего, проекты, планируемые к реализации в регионах и за рубежом, в особенности на Украине, где многие российские компании уже остановили свои стройки, к примеру, та же Mirax Group.
Также, вероятнее всего, по мнению участников рынка, «Системе-Галс» придется заморозить гостиничные проекты на Милютинской улице и на улице Фотиевой, а также крупные многофункциональные комплексы, такие как гостинично-офисный «Галс-Парк» площадью 390 000 кв. м, а также «Преображенский» на 700 000 кв. м. Этот список может быть продолжен, учитывая, что большинство девелоперских компаний не раскрывают информации о результатах своей работы. В любом случае времени на заморозку у российских девелоперов достаточно.
Большинство опрошенных «Ко» экспертов не предрекают начала «оттепели» как минимум до следующей осени, когда «традиционно начинается всплеск на строительном рынке». Однако можно вспомнить, что этой осенью никакого всплеска так и не произошло.
|
