|
Дефицит площадок под застройку вынуждает девелоперов искать новые способы сотрудничества с городскими властями. За кусок земли они готовы перекладывать линии электропередач или выводить промышленные зоны. Но настоящим Клондайком для них могут стать столичные парки, где элитный жилой комплекс можно пристроить к отреставрированной старинной усадьбе.
Самый известный московский парковый проект появился четыре года назад в районе Хамовники, где компания «Реставрация Н» реконструировала усадьбу Трубецких в парке Мандельштама. Структура, созданная проректором МГИМО и бывшим работником исполкома Хамовников Наталией Кузьминой, построила на территории парка жилой клубный дом на 28 квартир общей площадью 12 000 кв. м. Инвестор сначала восстановил одноэтажное усадебное здание, а затем пристроил к нему жилой пятиэтажный корпус с подземным паркингом. На момент начала продаж квадратный метр стоил рекордные для того времени $13 000, а в 2007 году – уже $33 000. Сам парк, превратившийся в придомовую территорию, также был благоустроен, в частности, там появились зверинец и площадка для конной езды. Охрана теперь строго следит за тем, чтобы прогуливающиеся не распивали спиртные напитки, на ночь ворота парка запираются, чтобы гарантировать спокойный сон жильцам «пристройки» к усадьбе Трубецких.
Другие участники рынка неоднократно пытались повторить успех «Реставрации Н», но, вероятно, не рассчитали свой административный ресурс. В частности, в конце 2007 года мэр Москвы Юрий Лужков со скандалом отправил на доработку девелоперский проект парка «Сокольники», по которому предусматривалась застройка 135 га из 591 га, занимаемых парком.
В 2007 году появилась информация, что мэр Лужков одобрил план реконструкции парка имени Горького и расположенного рядом Нескучного сада. Якобы чиновники планировали создать на базе госучреждения культуры «Центральный парк культуры и отдыха имени М. Горького» открытое акционерное общество, 50 – 75% которого будет продано частному инвестору. Рыночную стоимость участка оценили в $1 млрд. Однако вскоре первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин опроверг слухи о застройке жильем территории ЦПКиО. «Заявления делают многие. Их надо меньше слушать», – заявил Ресин.
Культура и отдых
Девелопмент парков и использование их в качестве самостоятельного объекта недвижимости не очень понятен застройщикам. «Пока это всего лишь еще один ресурс для обычного девелопмента. А также результат коррупции и низкой градостроительной грамотности лиц, отвечающих за архитектуру города», – отмечает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
По словам руководителя проектов компании «Масштаб» Дмитрия Краснова, освоение парковых территорий в Москве идет не так активно, как застройка свободных территорий или же реконструкция пятиэтажных микрорайонов. «Это связано с тем, что большинство парковых ансамблей относится к памятникам федерального или местного значения. Для развития этих территорий необходимо, во-первых, специальное постановление властей, а во-вторых – выделение достаточно крупной суммы из бюджета или привлечение стороннего инвестора», – отмечает он. Для этого требуется максимальная концентрация административного и финансового ресурсов. Все силы потенциальных инвесторов уходят на внесения изменений в генплан, вывод конкретных земель из разряда охраняемых территорий и их частичную застройку. Однако такая позиция имеет мало общего с девелопментом.
«Конечно, при реставрации парков могут привлекаться частные инвесторы, но центральные территории, различные усадьбы реконструируются за государственный счет, как, например, было в случае с ТЕОС (территориальная единица с особым статусом. – Прим. «Ко») «Шереметевский», – говорит аналитик инвестиционной компании «Финам» Сергей Фильченков.
Городские власти в последние годы проявляют заметную активность в девелопменте парков. Последним примером эксперты называют реконструкцию Царицынского парка.
«Долгое время это был памятник архитектуры федерального значения. В 2004 году был совершен следующий обмен: Москва передала в федеральную собственность здание Исторического музея, а взамен получила другой памятник архитектуры – усадьбу «Царицыно». Сразу после того, как памятник попал под юрисдикцию Москвы, в усадьбе произошла смена администрации, был запущен комплексный проект реставрации и начаты ландшафтные работы», – рассказывает Дмитрий Краснов. В результате в Москве появился неоднозначный с архитектурной точки зрения дворцовый ансамбль.
Однако чаще всего территории под парковые проекты просто оказываются замороженными.
Так, проект строительства столичного Диснейленда (он же – Детский парк чудес) в Москворецкой природоохранной зоне, одобренный еще в 1994 году первым президентом России Борисом Ельциным, так и не был реализован. Для этих целей скульптору Зурабу Церетели был выделен участок площадью 316 га в пойме Москвы-реки на правах бессрочной аренды. Вложения в строительство русского Диснейленда оценивались в $2 млрд – $3 млрд, но они так и остались эфемерной цифрой. Позднее участком заинтересовались налоговые органы, посчитавшие, что знаменитый скульптор недоплатил в казну миллионы рублей. Однако дело ничем не закончилось, и в конце декабря 2007 года некоммерческая организация «Фонд детского парка чудес» вовсе отказалась от права бессрочного пользования земельными участками на северо-западе, где планировалось построить русский Диснейленд.
Теперь в природоохранной зоне Москворецкого парка на территории 118 га планируется построить гольф-клуб, а также гостиницу на 150 номеров, 30 гостиничных коттеджей, спортивный центр, гольф-академию и SPA-комплекс. По данным столичных властей, интерес к этому проекту уже проявила корейская компания Lotte Group. Как не перестают заверять в городской администрации, это всего лишь начало освоения Москворецкого парка, и Диснейленд тоже когда-нибудь будет построен.
Декоративный Студенец
Участники рынка называют еще один парковый проект в Москве – реконструкцию усадьбы «Студенец» на Красной Пресне. Ее ведет строительная компания «Декра», акционерами которой являются Сергей Денисов и основатели страховой компании «РЕСО-Гарантия» братья Саркисовы. В рамках проекта один из самых известных столичных застройщиков планирует восстановить само здание усадьбы общей площадью 6100 кв. м и парк площадью 16,5 га. Согласно постановлению правительства Москвы от 1999 года, инвестор должен потратить на эти работы $15,8 млн собственных средств.
Изначально партнером московских властей по проекту выступала малоизвестная компания «Стройспортинвест», а все работы должны были быть закончены до 2004 года. Однако сроки затянулись, к этому моменту инвестор успел только разработать и согласовать всю проектную документацию, провести историко-культурные и археологические исследования, получить положительное заключение государственной экологической экспертизы, но к самим работам так и не приступил.
В результате у проекта появился новый инвестор: компания «Декра». «Это было решение прежнего инвестора – передать нам проект в управление. Сейчас мы являемся одним из акционеров проекта, а также выступаем в качестве главного девелопера и генерального подрядчика», – рассказывает генеральный директор проекта «Студенец» Оксана Осичкина.
Компания Сергея Денисова и братьев Саркисовых заинтересовалась проектом усадьбы не случайно. По условиям договора с правительством Москвы в собственность компании переходит здание усадьбы. Однако в «Декре» недооценили общие расходы на ее восстановление. В настоящий момент здание уже реконструировано, и на реконструкцию компания потратила более $20 млн, притом что работы по восстановлению парка еще даже не начинались.
«Восстановление парка – это исключительно инвестиционная нагрузка, после окончания реконструкции он передается городу. Парк был, есть и будет собственностью города, и использовать мы его будем только с разрешения властей и на тех же условиях, на которых можно было бы задействовать любую другую парковую зону столицы», – говорит Осичкина. По ее словам, никакого дополнительного строительства в парке компания вести не может. Стоит отметить, что у «Студенца» есть как минимум еще один акционер – это компания «Стройгазконсалтинг», специализирующаяся на строительстве газопроводов и обустройстве месторождений для «Газпрома». Большинство своих зданий компания построила в Новом Уренгое и в поселке Новозаполярный. В чем заключается интерес этой структуры к проекту «Декры», не рассказывают ни менеджеры компании, ни участники рынка.
То, что известный игрок девелоперского рынка взялся за необычный проект, даже не предполагающий дополнительного строительства, объясняется тем, что «Декра» планирует использовать парк в качестве event-площадки. «Усадьбу «Студенец» мы планируем использовать для проведения выставок и других мероприятий. При хорошей конъюнктуре рынка и норме рентабельности в 40% инвестиции возвращаются в течение 5 – 7 лет. Эти сроки вполне реальны даже при учете того, что мы не планируем поднять цены на мероприятия выше рыночных», – рассказывает Оксана Осичкина.
По данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», доходность выставочного бизнеса в Москве сегодня сопоставима с рентабельностью складов и составляет 14 – 17%. В частности, недельная аренда 1 кв. м в Экспоцентре составляет $100. Таким образом, «квадрат» выставочных площадей может приносить $3000 – 5000 в год – столько же, сколько приносят дорогие торговые площади. Чтобы «отбить» вложенные в проект пока $20 млн в течение 7 лет, компании будет достаточно обеспечить заполняемость 950 кв. м. По официальным данным городских властей, недостаток выставочных площадей в Москве составляет около 500 000 кв. м. Привлекательности проекту, по данным экспертов, добавляет его близость к «Москва-Сити», Экспоцентру на Красной Пресне и к Центру международной торговли.
При введении платы за вход в парк в размере 10 рублей и ежедневной посещаемости в 1000 человек компания сможет получать еще 3,6 млн рублей в год дополнительного дохода. Однако владельцы проекта пока осторожны в этом вопросе. «Безусловно, мы рассматриваем планы по использованию парковой зоны для проведения мероприятий под открытым небом, однако парк находится в собственности города, и вопрос о том, кто будет им управлять, будет решаться уже после его воссоздания», – отмечает Осичкина.
Парководство за МКАД
В отличие от московского рынка, в российских регионах освоение парковых территорий идет гораздо быстрее. В частности, в Санкт-Петербурге инвестор получает объект в собственность при условии его реставрации и сохранения исторического облика.
Например, реставрация Баболовского парка к 2010 году стала условием строительства ирландской компанией Treasury Holdings Царскосельского гольф-клуба. Другим примером заместитель генерального директора Vesco Consulting Олег Разин называет деятельность компании «Парк Девелопмент». Основным акционером этой структуры является бывший первый замминистра имущественных отношений РФ Александр Браверман, остальной пакет находится в собственности опытного девелопера – экс-помощника Владимира Ресина Ирины Сергеевой.
В частности, в 2001 году она вместе с Александром Чигиринским создала крупнейшую региональную строительную компанию в России «Стройинвестрегион», которую в 2006 году продала ГК «ПИК». По мнению участников рынка, именно Сергеева договаривается с региональными властями.
«В настоящее время «Парк Девелопмент» реализует проекты в Омске, Калининграде, Перми и Краснодаре. В качестве примера можно привести проект многофункционального паркового комплекса «Парк 300-летия города Омска». Комплекс предполагает строительство гостиницы, развлекательной и торговой недвижимости, а также ресторанов и спортивного центра», – говорит Олег Разин. По его словам, опыт компании «Парк Девелопмент» показывает, что реализация проектов паркового девелопмента является перспективной. «Даже отдельно парк может быть привлекательным бизнесом за счет размещения рекламных баннеров, кафе и ресторанов. Как правило, парки являются высокопроходимыми местами, соответственно, основной доход можно получить за счет генерирования людских потоков. Кроме того, на входе в парк устанавливается счетчик, в результате можно зафиксировать данные по количеству посетителей», – отмечает эксперт.
Единственное, что, по словам Сергея Фильченкова, затрудняет реализацию подобных развлекательных проектов, – это необходимость сохранения исторического облика. «Выгоднее использовать памятники архитектуры под различные выставки и другие мероприятия: презентации, свадьбы и т.д. Возможно, в отдельных парках можно развивать гостиничный бизнес: загородные гостиницы, отели VIP-класса в черте города, резиденции, а также открывать рестораны и т.д. В целом, при свободе действий те же аттракционы будут проигрывать прочей коммерческой недвижимости в силу сезонности этого бизнеса», – говорит он. Другим препятствием для инвесторов участники рынка называют непредсказуемый объем инвестиций, которых потребует девелопмент парковой зоны и расположенных в ней строений.
Подтверждением этому является компания «Декра», уже вложившая в проект больше запланированного. «Как правило, сроки реконструкции парков затягиваются на несколько лет, и изначально заявленного объема инвестиций не всегда хватает. В результате сумма затраченных средств может возрасти более чем на 40 – 50% в зависимости от проекта», – считает Олег Разин. По мнению Сергея Фильченкова, инвестиции в парковые проекты начинаются от $30 млн, а верхней границы просто нет. Однако в обмен на это инвестор получает объект с потенциально высокой доходностью, который можно использовать практически как угодно. «В настоящее время в данном сегменте присутствует достаточно высокий уровень доходности – порядка 20 – 30% в год», – говорит Разин. Более того, по его словам, в большинстве российских городов парковые участки удачно расположены: как правило, в центральной части города, что гарантирует высокие арендные ставки.
Исходя из этого, участники рынка называют проекты паркового девелопмента перспективным сегментом рынка. «Основные сдерживающие факторы – неразвитость законодательства, затрудняющая привлечение частных инвесторов к таким проектам», – считает Сергей Фильченков. Другой проблемой эксперты называют зависимость инвесторов и застройщиков от местных чиновников. Реализовать подобные проекты намного сложнее, чем построить бизнес-центр или торгово-развлекательный центр. Однако при этом важно учитывать, что сегменты офисной и торговой недвижимости уже не способны обеспечить высокую доходность, и, по мнению экспертов, рынок близок к насыщению, а парковых проектов пока лишь единицы
|
