|
Губернатор Валерий Шанцев добился права распоряжаться землей в Нижнем Новгороде и во всей области
Земельное двоевластие
Губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев пытается в подотчетной области клонировать московскую систему управления, когда глава субъекта обладает практически неограниченными полномочиями. Очередной шаг на пути к идеалу губернатора сделали депутаты областного заксобрания, которые наконец утвердили новую редакцию регионального закона «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области», находившуюся у них в работе с 2006 года. Этот документ расширил властные полномочия областного правительства. Городские же власти как могут сопротивляются ущемлению их прав. Сделать «как в Москве» у Шанцева пока не получилось, но после принятия земельного закона это вопрос времени.
Земля — это деньги и власть
В Нижнем Новгороде каждая новая власть начинает с пересмотра сложившихся земельных отношений. Нынешний мэр Нижнего Вадим Булавинов, возглавив город в 2002 году, тоже первым делом отменил ряд распоряжений прежней администрации о выделении земельных участков под жилую и коммерческую недвижимость. Несколько десятков контрактов с потенциальными инвесторами были тогда расторгнуты, поскольку, по оценке новых руководителей мэрии, заключались они кулуарно на невыгодных для города условиях.
Однако аннулированием заключенных контрактов дело и ограничилось — механизм выделения земли под застройку не изменился, по-прежнему решающее значение имела близость застройщиков к тем или иным представителям власти, а механизм ценообразования так и не стал понятным. Отчисления городу на согласования и расселение могли достигать 25% стоимости проекта, и это помимо стоимости самого участка. Кроме того, девелопера могли обязать внести так называемый инвестиционный вклад: минимум — благоустроить сквер, максимум — расселить жильцов и снести ветхие дома.
Пересмотром земельного права занялся и Валерий Шанцев, как только занял пост губернатора области в 2005 году. Нижний Новгород в последнее время становится все более привлекательным для инвесторов. По ценам на жилье город занимает пятое место после Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска и Екатеринбурга, объясняет директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.
А за последние три года, уже при губернаторе Шанцеве, средняя стоимость одного квадратного метра в городе выросла более чем вдвое — до 54 тысяч рублей.
Земля в Нижнем — это и деньги, и власть, распоряжаясь ею, проще привести к повиновению главу областного центра, с которым у Шанцева сложились очень напряженные отношения. Выбивание земли из-под Булавинова Шанцев начал с публичной оценки сложившейся в городе системы распределения земельных участков, назвав ее блатмейстерством. По его словам, все свободные площади «накрыты постановлениями» администрации города, по ним у каждого участка есть владелец, который собирается реализовать на этом участке какой-то проект. На деле же, говорил губернатор, значительная часть участков находится в спекулятивном обороте, а не осваивается.
Мэр Нижнего Новгорода Вадим Булавинов считает, что от принятия поправок в земельный закон пострадают предприниматели и жители города
Фото: Дмитрий Духанин/КоммерсантЪ
Вскоре в областной парламент поступили поправки в закон «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области». Уже в июле 2006 года депутаты законодательного собрания области после бурных дискуссий утвердили редакцию закона, предоставляющую региональному правительству широкие полномочия по распоряжению земельными участками, госсобственность на которые еще не была разграничена, а это основная часть земель.
Однако областная прокуратура пришла к выводу, что поправки нарушают федеральное законодательство, и добилась их отмены. Как объясняли в прокуратуре, при разработке регионального закона правительство ошибочно посчитало административными центрами все муниципальные образования и городские округа области, в то время как по Земельному кодексу Российской Федерации право областных властей распространяется только на Нижний Новгород как административный центр субъекта федерации.
Депутаты заксобрания согласились с доводами прокуратуры и вернули главам местного самоуправления, кроме мэра Нижнего Новгорода, право распоряжаться земельными участками. Эти поправки и утвердил на днях областной парламент.
Однако на деле изменение закона не повлияло на сложившийся порядок.
Во-первых, осенью 2005 года главы местного самоуправления подписали с губернатором соглашения о совместном осуществлении полномочий в сфере земельных отношений, фактически делегировав свои права по землеотводу областному правительству. В их распоряжении остались лишь участки площадью менее 200 квадратных метров, пригодные для небольших бизнес-проектов.
Во-вторых, решение о предоставлении земельного участка под конкретный бизнес-проект утверждает возглавляемый губернатором инвестиционный совет, через который проходят все сколько-нибудь серьезные заявки.
Согласно принятым поправкам, нижегородские власти теперь не могут распоряжаться не только пустошами, но и застроенными площадками — о целесообразности развития этих территории тоже думает область, которая определяет и начальные цены на аукционах. Кроме того, власти города должны передать в областное министерство госимущества оригиналы действующих договоров аренды земли, заключенных с собственниками объектов недвижимости.
Есть еще рычаги влияния
Губернатор победил мэра, но у администрации Булавинова еще остались возможности участвовать в земельных делах, пусть косвенно, но тем не менее довольно эффективно.
В городе сложилось двоевластие, о возможности которого при обсуждении поправок в закон предупреждал председатель парламентского комитета по жилищной политике и градостроительству Александр Сериков. Теперь область распоряжается городской землей, а мэрия — подключением к коммуникациям, развитием сети социальных учреждений и прочими сопутствующими вопросами, без решения которых обладание землей становится сущим наказанием.
Ситуацию не облегчило даже «единое окно», призванное, как утверждали в губернском правительстве, сократить время рассмотрения документов и принятия решений с нескольких лет до двух-трех месяцев.
«Нормативные акты и процедуры, преференции для инвесторов — все это прописано достаточно четко и не вызывает вопросов. Правила игры понятны, но нередко трудновыполнимы, — говорит заместитель директора нижегородского филиала юридической фирмы “Яковлев & партнеры” Татьяна Кормилицына. — К примеру, инвестсовет при губернаторе принимает решение о предоставлении земельного участка. Но зонирование земель, оформление, выдача техдокументации — это уже полномочия муниципальной власти, которая действует по своим правилам. Кроме того, свои условия выдвигают региональные монополисты “Водоканал”, “Теплоэнерго”, без услуг которых предприниматели обойтись не могут. Это означает, что механизм до конца не отлажен и доля субъективизма по-прежнему довольно велика».
Ей вторит директор по маркетингу компании «Жилстрой-НН» Ольга Сажина:
«Предоставление инвестсоветом земельного участка еще не гарантия того, что строительство начнется быстро — слишком много согласований зависит от мэрии».
Очевидно, что долго продолжаться властное противостояние мэра и губернатора не сможет, хотя пока оно не слишком мешает инвесторам, пришедшим в Нижний из Москвы вслед за Валерием Шанцевым. За прошедшие годы московские компании прочно укрепились на нижегородской земле. Так, СУ-155 через образованное с областным правительством совместное предприятие «Нижегородкапстрой» получило семь площадок в Нижнем Новгороде и две в области. А «Нижегородкапстрой» вместе с итало-британской компанией Dante O. Benini & Partners Architects разрабатывает концепцию проекта нового города-спутника Нижнего — Globe Town в Борской пойме стоимостью около 700 миллиардов рублей. Строительство (исполнителем вполне может стать разработчик проекта, что логично) начнется в 2010 году.
Другая столичная компания, «Баркли», вместе с областным правительством создала девелоперскую компанию «Развитие Нижегородской области» и получила через нее в аренду 13 земельных участков в Нижнем, в том числе 120 гектаров земли на набережной, в месте слияния Оки и Волги. Здесь по решению инвестсовета будет построен деловой центр «Сити-Стрелка» ориентировочной стоимостью около четырех миллиардов рублей.
Другой крупный проект — строительство гостиниц, спортивных, развлекательных объектов и более чем 1,2 миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости — компания осуществит на 12−километровом участке набережной Оки. Местные инвесторы о столь лакомых кусках городской территории могут теперь только мечтать.» «Эксперт» №11 (600)
|
