|
Силуэт «Дома на Мосфильмовской», прогневав столичного мэра, стал причиной громкого скандала на рынке недвижимости. Но кто на самом деле пострадает, если мэрия исполнит свою угрозу и заставит снести восемь «лишних этажей»? На первый взгляд, главные жертвы скандала – покупатели жилья, лишившиеся купленных квартир, и компания-застройщик, которой придется возвращать им деньги, возможно, с компенсацией морального вреда, упущенной выгоды и чего-нибудь еще.
Однако, по данным Slon.ru, пять этажей из спорных восьми не поступали в свободную продажу. Самые престижные и дорогие квадратные метры, как рассказал Slon.ru один из работающих с «Дон-Строем» риелторов со ссылкой на информацию, полученную в компании, купили основатели «Дон-строя» Максим Блажко и Дмитрий Зеленов. Правда, пентхауса среди выкупленных площадей нет, частным лицам проданы всего три этажа.
Теперь у основателей компании, задолжавшей банку ВТБ $500 млн и вынужденных отдать контрольный пакет «Дон-Строй Инвест» (подразделения, специализирующегося на жилищном строительстве) за 500 рублей в рамках реструктуризации долга, есть шанс выступить в качестве обманутых инвесторов.
Стоимость квадратного метра на верхних этажах «Дома на Мосфильмовской» – около $7000, а общая площадь квартир на каждом этаже – 825 кв. метров. Таким образом, от продажи квартир на пяти этажах можно было получить $28 млн. Но вряд ли жилье было куплено за такую же сумму: обычно владельцы компаний инвестируют в собственные проекты на самом раннем этапе строительства, выкупая квартиры по себестоимости.
Инвестиции в собственные проекты – довольно частая практика среди застройщиков и риелторов: они могут выбрать наиболее интересные площади и приобрести их по низким ценам, а после получения прав собственности – перепродать гораздо дороже. Более того, как заметил собеседник Slon.ru, в других проектах компании за Блажко и Зеленовым зарезервировано тоже изрядное количество квартир.
В «Дон-Строе» комментировать эту информацию отказались, сославшись на тайну имени покупателя. Но если все действительно так, это отчасти объясняет действия ВТБ, который не спешит закрывать сделку. В июне этого года ВТБ должен был консолидировать 100% компании, но в конце прошлого месяца банк публично опроверг информацию о закрытии сделки, сообщив также, что не владеет контрольным пакетом «Дон-Строй инвест».
Как это связано с квартирами в «Доме на Мосфильмовской»? Главная ценность любого жилого проекта для инвестора – квадратные метры, которые можно продать, получив прибыль или, в случае с банком, вернув выданные в качестве кредита средства. Но в данном случае получается, что Блажко с Зеленовым оставили квартиры за собой, передав кредитору, в основном, обязательства по строительству. Центр прибыли остается у бывших владельцев – кому нужен такой, с позволения сказать, актив?
ВТБ отказывается от комментариев. Но учитывая, что с середины апреля по середину июня банк оценивал проекты, намереваясь принять активы на свой баланс, а в июне вышло сообщение, свидетельствующее о затягивании сделки, можно предположить, что ВТБ не устроило количество имеющихся площадей для продажи.
Хотя строительная отрасль пострадала от кризиса чуть ли не сильнее всех, в этой истории назвать девелоперов жертвами обстоятельств крайне сложно. Конечно, правила игры «стройка по понятиям» были придуманы не основателями «Дон-строя», но в течение многих лет девелоперы играли в нее крайне азартно и успешно. И «Дон-Строй» – далеко не единственный застройщик, кто идет на подобные ухищрения в отношениях с кредиторами.
|
