|
Смольный приготовил жителям города сюрприз — втайне заготовив законопроект, призванный снять последние препоны на пути массового переселения на окраины обитателей подпадающих под реконструкцию кварталов.
Ранее председатель комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга Анатолий Котов в интервью программе «Вести –Санкт-Петербург» уже высказывал парадоксальную мысль о том, что у властей Северной столицы нет времени на реставрацию исторического центра города. По его словам, жителям кварталов, попадающих под программу реконструкции Конюшенной площади и Коломны, нужно готовится к «улучшению жилищных условий». То есть – переселению на городские окраины.
«Сегодня мы планируем там отселить примерно около трёх тысяч человек, ну... улучшить условия, – заявил в январе Анатолий Котов журналистам. – Времени откладывать на реставрацию центра, точнее на реконструкцию, просто нет. Мы должны сегодня просто двигаться вперёд. У нас нет желания кого-то особо отселять, мы, наоборот, хотим изменить ситуацию и привлечь людей жить в центр. У нас живут люди в спальных районах, а работают в центре...»
Сумбурный набор противоречащих друг другу фантазий, желаний и помыслов, который телезрители услышали из уст чиновника, можно было бы отнести к некорректно смонтированному видеоряду. Ведь на протяжении последних месяцев власти Петербурга действительно неоднократно заявляли о своём намерении осчастливить горожан, проживающих в центре, – отселить их на время «обновления города», а потом вернуть уже в отдельные квартиры.
Понятно, что подробности подобных прожектов не озвучивались. Однако общий информационный фон недосказанности, который сопровождал программу сохранения исторического центра Петербурга с самого её появления, а также не прикрытые мечты о переселении обитателей «золотых квадратов» при отсутствии самого факта обследования территорий и внятных проектов реконструкции исторической застройки, наводят на мысли о вполне себе земных желаниях чиновников побыстрее распили... точнее – разобраться с площадями центра.
 Депутат Борис Вишневский в интервью изданию «Наша Версия на Неве» следующим образом прокомментировал высказывание господина Котова:
«Меня поражают подобные заявления, – пояснил он корреспонденту издания Алле Серовой. – Хочу успокоить граждан: никто не вправе их переселять. В этом году под Программу выделен один миллиард рублей и только на обследования зданий! Ни о чём другом речи нет и быть не может! Хотя нет сомнений, что «очистка» центра от жителей – это один из важных моментов программы реконструкции двух кварталов. Её разработчики прямо и открыто записали, что их целью является переселение граждан в манёвренный фонд.
К счастью, федеральное законодательство пока стоит на страже петербуржцев и препятствует тому, чтобы любой, кому приглянулись площади в центре, мог вот так, спокойно, избавиться от людей. А на расчищенных территориях построить объекты коммерческого использования. Единственное, что я бы посоветовал гражданам, – внимательно следить за попытками признать нормальный дом аварийным. Пока мне не известно, чтобы ставился вопрос об аварийности зданий в Коломне. Но если это всё-таки случится, подчёркиваю, граждане могут заказать независимую экспертизу…»
В августе стало понятно: даже опытные депутаты могут оказаться наивными, когда речь идет о таком хорошем куске пирога, как «сохранение исторического центра Петербурга». Представленный миру законопроект оправдал худшие ожидания горожан. О том, что он из себя представляет, рассказала «Новой газеты в Санкт-Петербурге» Татьяна Лиханова.
Нечто иное
Неразумные агнцы, вверенные отеческому попечению Георгия Полтавченко, никак не хотят взять в толк, что затеянная «Программа сохранения исторического центра» сулит его обитателям рай на земле, сетует журналист "Новой". Увещевания в том, что всем — и обитателям унылых коммуналок, и примкнувшим к ним собственникам выкупленных и отремонтированных самостоятельно отдельных квартир — будет только лучше (кому в Колпино, а кому на окраине Петергофа), не доходят до упорствующих в своем неверии адресатов. Новоявленный законопроект, видимо, призван их в этом убедить.
 Цель, декларируемая предлагаемым федеральным законом, — «создание правовых и организационных основ для сохранения исторического центра Санкт-Петербурга», который включен в Список всемирного наследия ЮНЕСКО, обладает выдающейся мировой ценностью и подлежит защите в соответствии с положениями Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия. Прилагаемые к этому статусу обязательства, принятые на себя Российской Федерацией, и будут использованы для того, чтобы обосновать «государственной нуждой» изъятие недвижимости у несговорчивых ее владельцев.
При этом среди прописанных видов работ, направленных на сохранение исторического центра, реставрация вообще отсутствует. Есть капремонт, реконструкция и снос (хотя последние два вообще запрещены законом применительно к объектам культурного наследия). А еще некие «иные работы, проводимые в целях обеспечения физической сохранности исторического центра Санкт-Петербурга, предусмотренные Программой сохранения исторического центра Санкт-Петербурга». Известно, что на практике у нас к направленным на сохранение работам могут отнести и прокладку виадука (как в случае с Английским парком), и строительство на его территории 71 коттеджа (печальный пример Баболовского парка).
Законопроект вводит запрет на снос только объектов культурного наследия. То есть за борт выплескиваются не обладающие охранным статусом исторические здания — хотя ныне действующий городской закон № 820 запрещает их снос (кроме необратимо аварийных).
Первый этап Программы предусматривает тотальное обследование зданий. Определять, кто и как будет его проводить, Смольный намерен единолично. Причин не доверять полученным в итоге результатам немало. Достаточно вспомнить о пресловутой экспертной комиссии под руководством Вадима Гринберга, утвержденной приказом Комитета по содержанию жилищного фонда в 2001 г., которой Санкт-Петербургом была передана часть государственных полномочий в сфере обследования зданий и сооружений.
Плоды ее деятельности вызвали не один громкий скандал. Так, в 2006 г. администрация Колпинского района потребовала от собственников квартир 19 домов снести их за собственный счет — как якобы аварийных и представляющих угрозу безопасности граждан. Районная администрация основывалась при этом на акте комиссии Гринберга, из которого следовало: дома нуждаются в капитальном ремонте, но он экономически нецелесообразен, потому предписывается демонтаж. При этом акт лишь утвердил техническое заключение об аварийности, подготовленное ООО «Жилкомэксперт», где должность замгендиректора занимал Вадим Гринберг.
В 2010 г. схожая ситуация возникла с домами № 4, 6 и 10 по Эрлеровскому бульвару в Петергофе. «Жилкомэксперт» подготовил заключение об их аварийности — причем на основании только визуального обследования трехлетней давности — и подвел к выводу о сносе, хотя все три вполне добротных дома прошли капитальный ремонт в 2007–2009 гг. В обоих приведенных случаях выводы и заключения комиссии были опровергнуты альтернативной экспертизой, выполненной по заказу собственников квартир.
Но теперь городские власти позаботились, чтобы при реализации Программы такой альтернативы у нас не было. Во всяком случае, в тексте рассматриваемого законопроекта не содержится никаких указаний на предоставляемую гражданам возможность самостоятельно заказать и провести обследование своих домов, оспорить результаты уполномоченной Смольным структуры.
Все выстроено максимально жестко
Нас официально предупреждают о намечаемом обследования всего лишь за две недели до часа икс. Если собственник, паче чаяния, будет в это время в отпуске, командировке или, не приведи ГБ, в больнице — это все не повод, чтобы избежать административной ответственности, предусмотренной для тех, кто не обеспечит доступ экспертам.
 При этом в законопроекте не прописана процедура уведомления (должен ли гражданин своей подписью удостоверить факт его получения лично, как в случаях с разными повестками, или же достаточно сунуть его в почтовый ящик — непонятно). Заявиться к вам имеют право с шести утра и до десяти вечера, кроме выходных. Однако не ясно: должны ли граждане выпрашивать у начальства отгулы или брать выходной за свой счет, чтобы «обеспечить допуск» в рабочие дни?
По завершении обследования полагается уведомить нас в 10-дневный срок о его результатах, если таковые подводят к необходимости проведения капремонта, реконструкции или сноса. Засим собственникам предписывается в 15-дневный срок провести общее собрание, дабы «принять решение о проведении и финансировании капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома или работ по сохранению объекта культурного наследия».
Хотя вообще-то по закону КГИОПу/Минкульту положено определять, какие именно работы допустимы на объектах наследия, основываясь при этом на выводах не технического обследования, а историко-культурной экспертизы. Но о ней в смольнинском законопроекте — ни слова.
Если собственники квартир в доме не смогут в указанный срок принять решение (а при известной неспособности сограждан к оперативной выработке слаженной позиции это не так-то просто) — его принимает город. Вероятность именно такого исхода весьма велика еще и потому, что домов с однородным по своему социальному статусу и материальному положению обитателей в центре не так уж много.
Отбирай и властвуй
Неплохо было бы учитывать и то, что в свое время государство отдало под приватизацию дома, не приведя их предварительно в надлежащее состояние (как это сделали, например, на территории бывшей ГДР). Мы получили квартиры в зданиях, где десятилетиями не проводилось ремонта, подвалы стояли затопленными, трубы давно проржавели, а стены пожирал грибок, пигет Татьяна Лиханова. Хотя все эти годы добросовестно оплачивали соответствующие статьи расходов.
 А теперь, значит, государство перекладывает ответственность за состояние домов на тех, кто приобрел в них жилье. Или нежилые помещения — вложив немало сил и средств, чтобы ликвидировать последствия совкового и постперестроечного «хозяйствования», и преобразовав запущенные первые этажи в пристойные банковские, торговые или офисные помещения.
Власти практически не оставляют нам шансов самостоятельно распорядиться своей недвижимостью — даже если каким-то чудом всем собственникам удастся договориться и принять решение о реконструкции.
В случае, если смольнинские эксперты признали дом аварийным и он включен в Программу, собственники обязаны «в разумный срок, не превышающий одного года» осуществить реконструкцию или снос. Разумным обозначенный срок не может быть по определению. Потому что за год невозможно провести необходимые экспертизы, утвердить их, разработать проект, получить требуемые согласования и выполнить строительные работы. А если речь идет о здании-памятнике и реставрации, тут процедура еще более длительная и сложная.
Город, предоставляя здание какому-нибудь инвестору или выставляя его на торги, обычно дает на реконструкцию три года. И те, как правило, установленные сроки срывают. Смольный же раз за разом продлевает их (случается — аж трижды и четырежды). Инвестор при этом отделывается штрафами, случаи изъятия объектов крайне редки. Руководству города недостает власти, чтобы изымать здания-памятники у владельцев, намеренно оставляющих их на годы без кровли, окон и дверей, доводя до пресловутой необратимой аварийности (взять хоть дом Лермонтова на Садовой или казармы Гвардейского экипажа на Римского-Корсакова). Нет, говорят, никакой юридической возможности что-нибудь сделать, там частная собственность! А тут, значит, сообразили, оперативно подсуетились с законодательной инициативой, чтобы лишать собственности простых обывателей, если те в год не уложатся.
Тогда, согласно законопроекту, каждое находящееся в таком доме жилое помещение и земельный участок, на котором он расположен, подлежат изъятию в собственность Санкт-Петербурга.
Жилищные права собственников жилых помещений в любых включенных в Программу домах предлагается обеспечить посредством одного из трех нижеперечисленных вариантов.
1. Предоставление жилых помещений в маневренном фонде «с последующим вселением в ранее занимаемое жилое помещение, принадлежащее собственнику»; ахтунг, важное уточнение! — «в случае если собственник или члены его семьи зарегистрированы в указанном помещении».
 Вообще-то институт прописки (называй ее регистрацией или еще как, не важно) противоречит основному закону РФ — нашей Конституции, гарантирующей свободу перемещения граждан. Права собственности не могут попадать в зависимость от того, где зарегистрирован владелец недвижимости, это его сугубо личное дело. А если у кого-то две квартиры (к примеру, была одна приватизирована, где он и зарегистрирован, а тут по наследству досталась вторая)? Что же до обещаний возвращения в «ранее занимаемое» помещение — то как такое возможно при реконструкции дома с какими-нибудь пятикомнатными коммуналками, где каждая будет перекроена в пару отдельных квартир?
Маневренный фонд, как мы знаем, Смольный запланировал в самых разных районах, большей частью весьма отдаленных от центра. То есть на неопределенное количество лет предлагается мотаться оттуда до места работы или учебы, испытывая все прелести наших пробок и тратя на дорогу немалые средства. А что делать тем, кто уже отстоял свои несколько лет в очереди или дал взятку, чтобы устроить ребенка в садик или школу в центре? Заново проходить все эти круги ада, снова раскошеливаться или таскать ребенка из конца в конец города?
2. Предоставление в собственность другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
При этом, заметьте, никто не обещает, что «другое» будет в центре. И выкупную цену, понятное дело, будет определять власть
3. Выплата выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику (включая убытки, порожденные изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него и оформлением права собственности, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами).
И рыночную стоимость недвижимости, и размеры компенсаций власть будет высчитывать по-своему. Как это у нее бывает, тоже хорошо известно. На примере, допустим, дома на набережной Робеспьера, объявленного аварийным еще при Валентине Ивановне и затем снесенного (там, у Литейного моста, зияющая дыра до сих пор). Им тогда так посчитали, что владельцы теряли с квартиры (в сравнении с результатами независимых оценочных компаний) до 20 тысяч у. е.
Неясной остается и судьба тех, кто приобрел квартиру в центре с привлечением ипотеки и еще не закрыл ее на момент объявляемого переселения.
Будет как в Сочи
Загоняя горожан в чрезвычайно жесткие рамки, Смольный оставляет простор для чиновничьего произвола. Не прописано вовсе, в какие сроки те обязаны рассмотреть и согласовать подаваемые собственниками документы. Так что даже если среди них отыщется Василиса Премудрая, гораздая за год подготовить и осуществить реконструкцию дома, ничто не помешает профильным комитетам и ведомствам тянуть волынку, сорвать сроки и подвести дело к изъятию недвижимости.
 Последней процедуре в законопроекте уделено особое внимание. Нужно пояснить, что вопросы принудительного изъятия объектов недвижимости и земельных участков для государственных нужд регулируются и Гражданским, и Земельным, и Жилищным кодексами, которые зачастую вступают в противоречие. Так, ЗК устанавливает, что сделать это можно «только при условии равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда». Осуществляется такое изъятие в исключительных случаях, при этом п. 1 ст. 49 ЗК РФ прямо называет лишь два из возможных:
1. Необходимость выполнения международных обязательств РФ (вытекающих из ее международных договоров), а не нужд субъектов РФ.
2. Необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Причем федеральный закон 2004 г. «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» содержит исчерпывающий перечень таких объектов (как энергетических систем, обороны и безопасности, использования атомной энергии и т. п.).
Однако, по мнению специалистов в области права, наиболее существенным с точки зрения защиты интересов собственников представляется норма, закрепленная ст. 49 ЗК РФ — суть ее в том, что принимающий решение об изъятии орган власти должен доказать в суде невозможность иного размещения предполагаемого объекта «государственной важности», кроме как на изымаемом участке.
В 2001-м ЗК был дополнен статьей, обеспечивающей изъятие земельных участков для такой госнужды, как проведение Олимпиады в Сочи, а в 2009-м — аналогичной статьей, связанной с проведением форума АТЭС во Владивостоке. Теперь к этим «стихийным бедствиям» предлагается добавить и Программу сохранения исторического центра Санкт-Петербурга.
Ряд существующих законов или отдельных их положений предлагается объявить недействующими на период действия Программы. Например, федеральный закон, гарантировавший субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого госимущества.
На этот же период, по сути, предписано распроститься со свободным рынком: собственники жилья во включенных в Программу домах не будут иметь возможности продать его кому и за сколько хотят — преимущественное право покупки закрепляется за городом (ему на размышления о покупке и саму ее процедуру отводится полгода).
Жилищный кодекс — а он, например, предписывает не менее чем за год извещать собственника об изъятии его недвижимости для госнужд — также подминается сочиненным подчиненными Георгия Полтавченко документом. Вопросы изъятия будут регулироваться Жилищным кодексом только в том случае, если иное не определено смольнинским законом. По сути, его вообще ставят выше всего: в случае противоречий с другими законами или нормативными правовыми актами РФ и ее субъектов действовать должен именно он, настаивают разработчики.
Резервация скоро будет готова
Тем временем, переселение, вероятно, скоро состоится. правительство Петербурга уже утвердило проект планировки территории (ППТ) нового жилого квартала в Петергофе, сообщает Владимир Грязневич, журналист издания «Петербург 3.0». Как сообщил представлявший проект председатель КГА Олег Рыбин, он будет использован как маневренный фонд для временного переселения нынешних жителей домов пилотных кварталов «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия», которые, как известно, подвергнутся комплексной реконструкции.
 Фото: survincity.ruНовый квартал занимает территорию между улицами Ботаническая, Астрономическая, Ульяновская и Гостилицким шоссе в Петродворцовом районе. Сейчас в этом месте располагается студенческий городок СПбГУ. Общая площадь участка – 35,9 га. ППТ предусматривает строительство 7 многоквартирных домов, высотой от 1 до 14 этажей. Правда, переселенцам отдадут только треть территории – две трети, по словам Олега Рыбина, будет выставлено на торги под инвестиционные цели. Строительство маневренного фонда должно начаться в середине 2014 года. Публичные слушания прошли и признаны состоявшимися.
Согласно ППТ, общая площадь жилья в новом квартале составит 159 тыс. кв. м., проживать здесь будут 4 тысячи человек (из расчета 28 кв. м. на человека). Квартал будет застраиваться в режиме КОТ (комплексного освоения территории) со всей необходимой инфраструктурой, в том числе, социальной (один детский сад, одна школа, объекты бытового обслуживания, спорткомплекс, два многоэтажных гаража). Больница или поликлиника не предусмотрены – медицинское обслуживание планируется обеспечивать «семейными» врачами, которым предоставят помещения на первых этажах под их офисы. Как заверил глава Петродворцового района, эту территорию будет обслуживать и филиал университетской поликлиники.
Судя по всему, квартал в Петергофе получил ППТ первым из семи городских территорий, намеченных властями под маневренный фонд для жильцов пилотных кварталов. ППТ для шести других территорий – на Тележной улице, Лиговском проспекте, проспекте Ветеранов, улице Шкапина, Бумажной улице и на берегу Финского залива в Кронштадте – находятся в стадии разработки. Всего в рамках принятой в прошлом году программы «Сохранение и развитие территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия», находящихся в историческом центре Санкт-Петербурга, на 2013-2018 годы» (Программа) планируется реконструировать и построить около 290 тыс. кв. м. жилья.
Между тем, как утверждает депутат Борис Вишневский, по действующим законам заселить новый квартал (как маневренный фонд) невозможно. Он напоминает, что абсолютное большинство жителей пилотных кварталов приватизировали свои квартиры и даже комнаты в коммуналках. А собственников (в отличие от нанимателей – жителей не приватизированных квартир) нельзя никуда переселять без их согласия, если дом не признан аварийным. Но таковыми по предварительной оценке, зафиксированной в Программе, являются не более 15% зданий на этой территории. Так что у большинства жителей надо получать согласие. И тут возникает несколько проблем.
Во-первых, многие просто не захотят минимум три года (период реконструкции пилотных кварталов) жить в 30 километрах от центра города – электрички из Петергофа в Петербург ходят с перебоями (на которые постоянно жалуется население), единственная автомобильная дорога – Санкт-Петербургское-Петергофское шоссе – часто забита пробками. Во-вторых, даже те, кто не будет сильно протестовать, согласятся временно переехать, как считает Вишневский, только при наличии письменных обязательств власти вселить их обратно. Но дело в том, что во многих случаях это невозможно даже теоретически. На этой территории сейчас существует 570 коммунальных квартир, которые, разумеется, будут перестроены в отдельные. Понятно, что всем обитателям коммуналок этих новых квартир не хватит. Другие свободные квартиры не появятся (новые дома строить нельзя, а расширять старые не получится).
В Смольном хорошо сознают – и в разделе Программы, посвященном переселению граждан, есть специальная оговорка: «Достижение указанного результата в рамках реализации Программы будет возможно в случае внесения изменений в жилищное законодательство Российской Федерации на основании предложений, указанных в пункте 1.1 раздела 7 Программы».
Сам же Борис Вишневский уже выяснил, что Смольный уже подготовил предложения – в виде поправок во все необходимые федеральные законы (Гражданский и Жилищный кодексы РФ и др.). По мнению депутата, в этих предложениях есть несколько весьма опасных для граждан положений.
Основная идея Смольного – наделить исполнительную власть правом принудительно переселять граждан из принадлежащих им квартир в случае реализации важных государственных проектов. Ни с депутатами ЗакСа, ни тем более с общественностью эти предложения не обсуждались. Впрочем, не обсуждались они еще и городским правительством. Это произойдет осенью. И без скандала, уверены журналисты, наверняка не обойдется.
|
