|
В Москве ежегодно сдается в эксплуатацию около 5 млн кв. м жилья. Об этом в конце октября не без гордости сообщил глава города Юрий Лужков участникам мюнхенской выставки Expo Real-2006. «По количеству квадратных метров на одного жителя мы вышли на европейский уровень, - заявил градоначальник и тут же бавил: - Земли в городе становится е меньше и меньше». Озабоченность Юрия Лужкова трудно не понять. Рынок недвижимости столицы - это без малого 40 млрд долларов, рабочие места и бюджетные поступления. Но развиваться как раньше - путем массовой застройки на окраинах - он уже не может. «РБК» решил изучить перспективы крупнейших застройщиков Москвы, оценив размеры строительных площадок, которые они контролируют, чтобы понять, кто из них еще может двигаться вперед за счет дополнительных ресурсов, а кому придется искать новые ниши.
Закрытая открытость
Рынок столичной недвижимости - один из самых закрытых. Большинство экспертов «РБК» уверены, что, несмотря на декларируемую московскими властями открытость процесса, распределение привлекательных для девелопмента участков по-прежнему проходит «под ковром». «Тендеры, конечно, открытые, подать заявку на участие может любой желающий, - говорит представитель ГК «Вашъ финансовый попечитель» Наталья Малютина. - Но существует множество легальных способов для того, чтобы снять эту компанию с конкурса и отдать заказ своей, что решается на уровне личных договоренностей».
«Получить площадку в Москве невозможно, ее можно только купить», - утверждает вице-президент корпорации Mirax Group Максим Темников. По его словам, это всегда сделка -либо со столичным правительством, либо с инвестором, который уже приобрел землю на тендерных торгах у того же города. Но на конкурсы под строительство жилых объектов сегодня выставляется совсем небольшое количество участков. К тому же предлагаемые тендерным комитетом площадки не очень интересны крупным инвесторам. В результате такие игроки редко принимают участие в тендерах правительства Москвы, в большей степени полагаясь на свое умение приобретать площадки на вторичном рынке.
«Передел собственности в столице произошел еще в 1990-е годы, - отмечает вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. - Именно с того времени такой гигант, как, скажем, «Главмосстрой», обладает значительным количеством производственных площадей». В любом случае конкурсы, как правило, выигрывают достаточно известные компании - с репутацией. Личные контакты в московском стройкомплексе играют огромную роль. Нужно, чтобы кто-то вывел на рынок, порекомендовал. А уж затем команда должна себя показать.
Поэтому один из экспертов назвал участников рейтинга «РБК» «ограниченным кругом компаний «с ресурсом», причем дружественных друг другу, на которые приходится 70% строительства жилых площадей в Москве».
В поиске лучшей земли
Поскольку площадок для массового строительства в столице практически не осталось, то и говорить о какой-то монополии в этом секторе нельзя. «Серьезная конкуренция здесь закончилась еще несколько лет назад - с застройкой Марьино и Южного Бутово, - отмечает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group. - Сейчас идет строительство в Кожухово, в перспективе - в Молжаниново. Тем не менее все серьезные игроки давно переориентировались на точечную застройку, и конкурентная борьба ведется за площадки для возведения жилых комплексов бизнес-класса - это лучший сегмент рынка с точки зрения финансовой эффективности проекта».
Правда, в Москве еще остались земли, которые могут быть использованы под массовую застройку. К примеру, площадь Черкизовского рынка - целых 234 га. Есть где развернуться. Еще в 2001 году по решению мэра Москвы торговля здесь должна была быть свернута. Но таких территорий, как занимаемая Черкизовским рынком, освобождение которых под строительство не сопряжено с большими затратами, в Москве мало. Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга компании «Усадьба», замечает, что более капиталоемкие проекты пока развиваются медленно. «Московское правительство не спешит заниматься достаточно сложным процессом вывода промышленных предприятий, предпочитая поглощать земли подмосковных деревень», - говорит он. В мэрии уже утвержден перечень поселков и деревень, подлежащих сносу или реконструкции. Если большая часть высвобождаемых участков (а это 2300 га) будет отдана под массовое строительство, то это позволит построить более 10 млн кв. м жилья. Из московских игроков принять участие в разделе новых территорий смогут немногие.
***
Десять самых обеспеченных землей строительных компаний Москвы
| | Компания | Лидеры | Объем строительных площадок, га | Количество возведенных/заявленных объектов | Зоны активной застройки | Доля города,% | Территориальный контрольМосквы, % | | 1 | СУ-155 | Михаил Балакин | 3500 | 470 | ЮАО, ЮЗАО | 25 | 25 | | 2 | ДСК-1 | Владимир Копелев | 2000 | 300 | ЮВАО | 81 | 17 | | 3 | «Интеко» | Елена Батурина | 1300 | 177 | СЗАО, ЦАО | 25 | 15 | | 4 | «Главмосстрой» | Николай Ашлапов | 900 | 44 | ЮЗАО, СВАО | 60 | 10 | | 5 | ПИК | Кирилл Писарев, Юрий Жуков | 730 | 135 | СВАО, ЮЗАО, ЗАО, ЮВАО | 25 | 9 | | 6 | «ДОН-Строй» | Максим Блажко, Дмитрий Зеленов | 506 | 43 | СЗАО, ЦАО | 25 | 7 | | 7 | МФС-6 | Виктор Нестеренко | 430 | 50 | СВАО, ЮВАО | 30 | 6 | | 8 | МСМ-5 | Обид Ясинов | 320 | 20 | СЗАО | 25 | 5 | | 9 | Mirax Group | Сергей Полонский | 280 | 10 | ЮЗАО, СЗАО | 25 | 4 | | 10 | «Кроет» | Алексей Добашин | 140 | 107 | ВАО | 25 | 2 |
Лидеры - руководители организации: президенты, председатели совета директоров, генеральные директора.
Объем строительных площадок - оценка строительных площадок Москвы, которыми участники списка уже владеют либо во владение которыми вступают. На практике чаще всего земли оформлены на десятки мелких фирм, в рейтинге мы приводим название центральной компании группы. При оценке площади земли, контролируемой собственником, использовались данные самих владельцев, а также информация, полученная от их конкурентов, чиновников и аналитиков.
Количество возведенных/заявленных объектов - строительные объекты, возведенные компанией с 1999 года/строящиеся/находящиеся на стадии проекта.
Зоны активной застройки - районы Москвы, где сконцентрировано присутствие компании.
Доля города - обязательное отчисление по инвестиционному контракту объекта.
Территориальный контроль Москвы - суммарное количество площадок компании по всей столице.
Источник: журнал «РБК»
***
ГК «СУ-155»: 3500 га
У этой группы компаний все на «пять». Каждый пятый дом в Москве возводится ГК, «СУ-155». Ей более 50 лет, в ней работают 50 тыс. человек.
Группа «СУ-155» объединяет почти 200 организаций. Они и заказчик, и инвестор, и генеральный подрядчик по возведению панельных домов всех серий, а также монолитных домов. Доля СУ-155 в общем объеме инвестиций в столичный строительный комплекс ежегодно составляет не менее 25-30%. В ее инвестиционной программе ввода площадей в 2006-2010 годах - более 250 объектов. СУ-155 строит жилье с размахом -Северное Медведково, Алтуфьевский район, Кожухово, Нагатинский затон, проспект Вернадского, Севастопольский проспект, Новые Кузьминки, Чертаново. Похоже, в Москве ей уже тесно. Ряд объектов компания возводит с «Интеко», другим инвесторам СУ-155 с ее площадками в столице не менее интересна. Однако и лидеру нашего рейтинга есть над чем поработать. «Когда в холдинге 100 или, как в СУ-155, 200 компаний, им сложно управлять», -утверждает ведущий аналитик ГК «Регион» Валерий Вайс-берг. Он уверен, что перед отечественными девелоперами сейчас остро стоит вопрос снижения издержек за счет оптимизации структуры компаний.
ДСК-1: 2000 га
Самые большие объемы массового производства -у Домостроительного комбината №1
Правительство Москвы является одним из акционеров компании, поэтому неудивительно, что стройкомплекс исправно загружает мощности стройгиганта. В структуре холдинга -15 организаций, в числе которых три завода железобетонных конструкций, пять монтажных управлений. Среди типовых панельных коробок на окраинах Москвы (сейчас компания застраивает район Кожухово) преобладают дома серии П-44Т, разработанные ДСК-1. В 50% проектов компания выступает инвестором, в остальных - генподрядчиком. Эксперты говорят, что пока спрос на дешевое жилье будет стабильным, ДСК-1 ничто не угрожает. Другое дело, что больших свободных площадок, таких как Марьинский парк или Кур-кино, практически не осталось и комбинату будет сложно придерживаться взятых темпов.
ЗАО «Интеко»: 1300 га
В следующем году эксперты пророчат «Интеко» наибольшую долю рынка новостроек.
«Именно эта компания имеет лучшие площадки в Москве», - говорит один из авторитетных участников рынка. И это правда. Сегодня «Интеко» осваивает кварталы и целые районы Москвы. «Компания почти полностью застроила Ходынское поле», - отмечает вице-президент группы компаний «Кон-ти» Вячеслав Тимербулатов. Здесь Елена Батурина инвестирует в строительство одного из самых масштабных комплексов бизнес-класса - «Гранд-Парка», раскинувшегося на 34 га между Ленинградским и Хорошевским шоссе. Сделав акцент на бизнес-жилье, компания в прошлом году продала производящий панели ДСК-3 Группе ПИК и теперь часто выступает не как застройщик, а как инвестор.
ХК «Главмосстрой»: 900 га
В советские времена «Главмосстрой» был ведущей строительной организацией столицы, но в 1990-х сбавил обороты.
В прошлом году основным акционером ХК стал Олег Дерипаска, который намерен вернуть компании утраченные амбиции главных строителей Москвы. Уже сейчас она меняет приоритеты и выходит на элитный рынок. Гендиректор «Главмосстроя» Николай Ашлапов не считает эффективным прежнее соотношение 70% к 30% в пользу городского заказа, признавая, что прибыль от такой деятельности невысока. Поэтому теперь «Главмосстрой» займется реконструкцией кварталов, расположенных с внешней стороны Рождественского бульвара. Как сообщил «РБК» заместитель руководителя инвестиционного комплекса «Главмосстроя» Алексей Назаренко, на территории, ограниченной улицами Сретенка, Трубная и Садовым кольцом, компания построит 170 тыс. кв. м элитного жилья. Для «Главмосстроя» это будет второй проект в данном сегменте: сейчас он работает над проектом элитного жилого комплекса класса де-люкс под названием «Мечта москвича» в Замоскворечье. Кроме того, застраивает Марьино, Северное Медведково и Зеленоград. Однако сможет ли компания поправить свое положение и вернуться в лидеры рейтинга, пока остается неясно.
ГК ПИК: 730
Купив в этом году региональную строительную компанию «Стройинвестрегион», крупнейший московский застройщик - ГК ПИК -ослабил свои позиции на столичном рынке.
Несмотря на солидный инвестиционный портфель -около 2 млн кв. м жилья, большая часть площадок ПИК находится в регионах (Ярославле, Калининграде, Новороссийске, Омске, Перми и Нижнем Новгороде). Московские объекты компании - преимущественно панельные дома типовых серий в районах массовой и точечной застройки на юго-востоке города. Среди крупнейших проектов можно отметить ЖК «Английский квартал» (ул. Мытная, вл. 13), который занял площадь более 4 га, и ЖК «Переделкино» (ул. Лукинская, к. 1, к. 2) площадью 23,6 га. На месте промзоны Грайвороново ПИК вместе с «Интеко» возведет 0,5 млн кв. м жилья, в частности на 28,4 га тепличного комбината «Горьковец» - более 200 тыс. кв. м.
Холдинг «ДОН-Строй»: 506 га
Холдинг «ДОН-Строй» ворвался на столичный рынок в 1994 году и первым стал возводить жилье бизнес-класса
Агрессивная рекламная политика компании заставила москвичей наизусть выучить названия многих из ее жилых комплексов: «Алые Паруса», «Триумф-Палас», «Воробьевы горы». Кроме того, холдинг сформировал ряд перспективных проектов в районе Арбатских переулков и на Остоженке. Сейчас в качестве одного из приоритетных направлений развития «ДОН-Строй» выбрал коммерческую недвижимость-тор-гово-развлекательные и офисные центры, которые строит рядом со своими знаменитыми жилыми комплексами. По прогнозам аналитиков, завершение этих проектов позволит «ДОН-Строю» получить в управление более 755 тыс. кв. м собственных торговых и офисных площадей (ожидаемый денежный поток от управления ими к 2010 году составит около 400 млн долларов).
«Мосфундаментстрой-6»: 430 га
Компания работает в Москве с лета 1937 года. С тех пор она сдала в эксплуатацию свыше S5 млн кв. м жилья
В последнее время МФС-6 снизил темпы и возводит не более 25 объектов год. Сегодня он строит в Бескудниково, Марьино, Люблино, Бутово, Кожухово, Митино. Эксперты отмечают близость руководства этой закрытой компании к столичному правительству, чем объясняется ее работа в наиболее привлекательных проектах Москвы, как и тесное сотрудничество с «Интеко» в строительстве микрорайона бизнес-класса «Шуваловский» и «Гранд-Парка».
«Мосстроймеханизация-5 »: 320 га
Как и ее коллеги по сегменту МФС-6 и ДСК-1, МСМ-5 осваивает окраины столицы.
С 1999 по 2004 год в Северо-Восточном округе компания сдала в эксплуатацию более 138 тыс. кв. м жилья (12 домов), еще 28 зданий возвела в Южном Медведково, а сейчас строит 200 тыс. кв. м монолитного жилья в Митино.
Mirax Group: 280 га
Mirax Group всего 12 лет, она из Питера, но это не помешало ей стать своей в когорте лидеров столичного строительного рынка.
Возводя жилые комплексы «Корона» (2,5 га), «Миракс-парк» (3 га), «Кутузовская Ривьера» (2,6 га), корпорация делала акцент на ландшафтный дизайн. Самый масштабный проект - ЖК «Золотые Ключи-2» (10 га). У компании уже есть участок на стыке «Большого Сити» и Кутузовского проспекта, в «Москве-Сити» она строит небоскреб «Федерация». В ноябре Mirax Group практически стала эксклюзивным застройщиком в этом районе. Еще летом она купила компанию «Международный центр», владеющую правами инвестирования на участке в 6 га в Краснопресненском районе, где появятся высотные здания переменной этажности - 41 и 47 этажей. Деловой комплекс «Миракс-Плаза» площадью 386 тыс. кв. м расположится на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева, напротив ММДЦ «Москва-Сити».
Источник, знакомый с планами Mirax Group, сообщил «РБК», что корпорация договаривается о получении неподалеку третьего участка, площадью 2 га, -там, где располагается подстанция «Мосэнерго». Ее планируется перенести под землю. Кроме того, по соседству с «Москвой-Сити» появится новый деловой район, который станет одним из первых проектов в рамках программы по застройке земель РЖД. На территории 45 га рядом с Парком Победы компания построит более 1-1,2 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных помещений.
Президент Mirax Group Сергей Полонский объявил, что в ближайшее время корпорация выйдет на рынок с несколькими проектами. Крупнейший из них -микрорайон в районе Фили-Давыдково, ограниченный улицами Кременчугская, Давыдковская и Славянским бульваром. В результате реконструкции этой площадки на 46 га появится жилой квартал площадью 1,2 млн кв. м. А на территории АМО «ЗИЛ» в районе метро «Автозаводская» компания возведет жилой комплекс площадью 160 тыс. кв. м.
Концерн "Крост": 140 га
На московском рынке «Кроет» с 1991 года.
Недавно концерну удалось увеличить площадь своего участка в районе Хорошево-Мневники, где ведется комплексная реконструкция пятиэтажного и ветхого фонда. К существующим 82-му и 75-му кварталам (здесь строятся комплексы «Юнион-парк» и «Велтон-парк») добавились 81-й и 84-й площадью 32 га каждый. Общая площадь участка теперь составляет 120 га. В двух новых кварталах будет создан 1 млн кв. м площадей различного назначения. Пробует «Кроет» свои силы и в сегменте элитного жилья, возводя комплекс «Премьер» на Воробьевых горах.
***
Только цифры
110 тыс га - площадь Москвы
20 тыс. га занято промышленными предприятиями
7,9 млн долларов стоит гектар самой дорогой земли в центре столицы, по данным Москомзема
Свыше 50 млн долларов за гектар московской земли готовы платить девелоперы
На 1 га в Москве можно построить 50 тыс. кв. м жилья - это приблизительно 1 тыс. квартир
|
