FLB: Очередная история о том, как оправдывается высокий тариф за техобслуживание и что лежит в основе борьбы между УК, находящейся в ведомстве администрации, и обычной УК, за которой нет чиновничьего ресурса
С 1 июля, как известно, выросли тарифы на ЖКХ. Один из главных вопросов, который встает в таком случае перед собственниками квартир – повиноваться или нет простому увеличению тарифов при существующем уровне обслуживания, или искать новую УК, которая либо за те же деньги может обеспечить больший объем услуг, либо за меньшие деньги будет выполнять тот же объем услуг. Мы привыкли к тому, что идеала в ЖКХ найти трудно, у каждой УК свои, как говорится, «косяки», но уж очень хочется найти тот вариант, когда с меньшими потерями.
В последнее время наш менталитет несколько изменился, и мы уже не гонимся за чистой дешевизной, понимая, что скупой платит дважды. Но если нам предлагают купить один и тот же галстук за две разные цены, то, согласитесь, мы купим тот, что дешевле.
Вот этот изменившийся менталитет, вероятно, и стал базой для раскачивания лодки ЖКХ. Ну а поскольку автор статьи по-прежнему живет в г. Котельники, то на наглядном примере видит, как идет борьба за выживание в этом секторе экономики.
Итак, коротко, что происходит сейчас. УК «Котельники», принадлежащая МУ ЖКП Котельники ( в прошлом принадлежащая администрации города. – Л.В.) и имеющая в своем подчинении 139 домов (общая площадь в управлении 583 469, 34 кв.м), решила путем оправдания высоких городских тарифов на техобслуживание через местные СМИ, «достучаться» до граждан и пополнить свой баланс новыми домами. Условно «маленькая» управляющая компания «Успех», о которой мы не раз писали ранее, имея в своем подчинении всего 6 домов (площадь домов, находящихся в управлении – 202 273,0 кв.м), сейчас становится популярной, причем настолько, что жители из других районов города приходят заключать с ней договоры, покидая именно УК «Котельники». В такой ситуации понятно, что городская УК, являющаяся самой крупной в городе, стремится не допустить этого перехода в «маленькую» УК, а в итоге – вытеснить по максимуму все маленькие управляющие организации из города. Как мы и говорили ранее, по сути, идет монополизация рынка ЖКХ-услуг. Интерес виден без объяснений.
А теперь чуть подробнее, поскольку именно в некоторых мелочах и отразилась вся «Санта-Барбара» подмосковных Котельников.
Несколько дней назад генеральный директор УК «Успех» Владимир Федоров пригласил меня в очередной раз, чтобы понаблюдать за происходящим и заодно поговорить о ситуации. Как обычно, в кабинете люди. Из слов Федорова узнаю, что два дома из совсем не близкого микрорайона «Южный» попросились в УК «Успех». Тут появилась журналистка из местной газеты «Котельники сегодня», которую очень интересовали именно тарифы УК «Успех». 23 июля в газете появилась статья «Переходить или нет?» – вот в чем вопрос», в которой как раз и раскрывается история перехода двух новых домов в УК «Успех» и объясняется, почему надо очень серьезно подумать, стоит ли туда переходить.
В частности, в статье приводятся такие доводы: во-первых, «Успех» - неизвестная компания в городе, в отличие от компании «Котельники», как пишет автор статьи, во-вторых, расположена на другом конце города, а «Котельники» - рядом. В третьих, преимущества большой компании перед маленькой в том, что в случае аварии она бросит все мощности на решение возникшей проблемы, а маленькая не сможет быстро отреагировать. Ну и, наконец, четвертый довод: один из активистов предложил выступить экономистом, для того, чтобы обговорить с «Котельниками» тарифы.
На первый взгляд, это не просто пиар-компания, а такой человеческий подход к жителям, стремление разъяснить преимущества, с другой – нужно просто посмотреть на факты, поскольку декларирование возможных когда-то изменений или общая оценка достоинств и недостатков уже, мягко говоря, на видавшего виды собственника впечатления не производит: он верит не словам, а фактам, при том, что риск остается всегда.
Напомню здесь, что городской тариф за ТО, с которым работает УК «Котельники» на данный момент - 41, 87 руб. за кв. метр, у УК «Успех» - 35,86 рублей. К слову, журналистка, бравшая интервью у гендиректора УК «Успех», была сильно удивлена тем, что компания держит низкие тарифы, в частности в ряде домов, с которыми заключены договора ранее, есть тариф вообще 33 рубля. (Для каждого дома тариф рассчитывается отдельно. По договору менять тариф УК не имеет права, если только не будет принято решение общим собранием собственников. – Л.В.). Уточню, что УК имеет право ежегодно менять тариф, но не более чем на 10%, большее увеличение тарифа возможно, только если, будет принято решение общим собранием собственников. Однако УК «Успех» за 3 года таким правом ни разу не воспользовалась.
Кстати, генеральный директор УК «Котельники» Андрей Белов дал интервью по поводу обоснования столь высоких тарифов. В ролике речь идет о том, что низкий тариф – это уловка УК, что, мол, раз Совет депутатов принял, значит, есть основания для определенной цифры, в противном случае, мол, все проблемы жителей решаться не будут, не хватит ресурсов.
Так вот, когда журналистка задала вопрос, как же справляется УК «Успех» с таким низким, отмечу, самым низким в городе тарифом на техобслуживание, Владимир Федоров ответил просто: «Да справляемся, вполне справляемся. Весь вопрос в организации процесса работы и людей».
Почему дома уходят
Из разговора с членом Совета одного из домов, которые пришли проситься в УК «Успех», Еленой, стало известно, что перед тем, как выбрать новую УК, она обратилась, в первую очередь, в УК «Котельники», как в действующую УК, с заявлением, что в связи с окончанием срока действия договора управления между собственниками и УК, собственники приняли решение об использовании своего права выбора управляющей компании. УК «Котельники» было предложено, в случае ее заинтересованности в дальнейшем управлении домами подготовить коммерческое предложение в виде Договора Управления, перечня услуг и расчета тарифа. Однако даже после проведения заочного собрания собственников, на котором присутствовал генеральный директор УК «Котельники» Белов А.М., предложения к собственникам не поступило. В связи с тем, что у конкретного дома открыт специальный счет для сбора денежных средств на капитальный ремонт, обязательное условие собственников, в том, чтобы УК выступила Агентом по сбору и перечислению денежных средств. Более года Совет дома пытался найти поддержку в УК «Котельники» и в Администрации г. Котельники в решении данного вопроса. К сожалению ответа от УК «Котельники» не поступило. А Администрация г. Котельники сообщила “В настоящее время ведется работа по внедрению ООО «МособлЕИРЦ» в качестве единого расчетного центра на территории городского округа Котельники Московской области” В сложившейся ситуации, Советом дома было принято решение о поиске другой УК. Увеличение тарифа на 18%, мягко говоря, привело собственников в недоумение. Тут поясню, что уход двух домов микрорайона «Южный» от УК «Котельники» связан, не только с высоким тарифом, но и множеством иных причин.
УК «Котельники» не первый год, судя по рассказу Елены, отказывается отвечать на запросы по уточнению дополнений к договорам, где четко можно было бы видеть, на что конкретно идут средства, собираемые на так называемый текущий ремонт. Пока получается, что косметический ремонт, который должен осуществляться раз в 4 года, и на который заложена статья расходов в квитанцию об оплате собственников жилья, осуществляется не совсем понятным образом. Отчет именно об этих средствах и хотят до сих пор получить в Совете дома 5А микрорайона «Южный», который представляет Елена, но ни на один запрос УК «Котельники» пока ответа не дала. Двусмысленная ситуация, если вспомнить, что есть 731 Постановление Правительства о раскрытии информации на сайте любой управляющей компании. Но тут, вероятно, работает принцип «меньше знаешь, крепче спишь».
Попробуйте сами найти ответ на этот вопрос, полистав странички сайта УК «Котельники».
А пока анализ данных расходования денежных средств за ТО, который провела Елена, показал, что, на основании отчетности ООО "УК "Котельники" за 2011-2014 года относительно МКД расположенного по адресу: Московская область, г. Котельники, мкр. Южный д. 5А, как пишет в письме в редакцию Елена, «УК «Котельники» собирала с нас денежные средства на текущий ремонт и не использовала в текущем периоде. Перерасчет тоже не предоставляла. По умолчанию дожидалась истечения срока исковой давности и данные денежные средства переводила себе в прибыль».
И вот еще подсчеты и выводы, сделанные самой Еленой: «Исходя из того, что наши дома от 2008г., а сумма в тарифе на текущий ремонт в год составляет около 350 000,00 руб. Получается, что накопленная сумма за 2008, 2009 и 2010г. Составляет около - 1 000 000,00 руб. Никаких ремонтных работ за этот период у нас не проводилось. К сожалению, проверить данную информацию не представляется возможным, в связи с отсутствием ответов от УК «Котельники».
В 2011 г. не использованная сумма составила - 442 146,91 руб., в 2012г. - 434 675,52 руб., в 2013г. - 515 311,55 руб. и произведен ремонт на сумму 1 287 296,00 при этом смету мы отказались согласовать, т.к. расценки и объемы работ в ней были завышены, в 2014 г. - 546 111 ,75 и произведен ремонт (скорее всего кровлю сюда списали) - 292 100,00
ИТОГО 1 000 000 + 442 146,91 +434 675,52 +515 311,55- 1287 296,00 +546111,75 - 292 100 = 1 358 849,73 примерно (+-) осело у УК Котельники. И возвращать эти деньги они не собираются.
Через 5 лет эксплуатации дома нам с большим трудом в 2013 году удалось добиться, чтобы нам в подъезде сделали косметический ремонт», - завершает анализ Елена.
Теперь становится понятно, почему начинает «волноваться» УК «Котельники», и почему жители уходят из одной и переходят в другую организацию.
Кстати, любопытно сравнить и рейтинги этих двух компаний. У УК «Котельники» - «неудовлетворительный», прозрачность – 4, у УК «Успех» - «средний», прозрачность – 13, 25. Как говорится, комментарии излишни. Справедливости ради отмечу, что «Успех», безусловно, имеет свои проблемы, в том числе и с собственниками. Но это текучка, которая решается в судах. В частности там находятся дела на 6,5 млн рублей дебиторской задолженности граждан перед УК «Успех», которая сложилась в процессе перехода домов от предыдущей компании УК ЖК «Парковый». Знаю по опыту, что как только дом 2 по 3-му Покровскому проезду перешел в управление УК «Успех», освещение придомовой территории, которое было притчей во языцех полгода, было налажено в течение месяца. Тут как раз речь об активности самих граждан.
Придомовая территория, находящаяся в управлении УК «Успех»
При этом долгов у УК «Котельники» перед ресурсниками в три раза больше, чем у УК «Успех». По данным газеты «Котельники сегодня» от 2 июля 2015 года задолженность перед МУ ЖКП «Котельники», обеспечивающего ресурсами город, у УК «Котельники» - более 63 млн рублей, у УК «Успех» - более 10 млн рублей. И когда говорят, что часто маленькие компании тратят средства, предназначенные на ТО, на оплату долгов перед РСО, а на техобслуживание не хватает, понимающие люди в ответ только улыбнутся. Ответы всегда видны на убранных площадках, освещенных подъездах и аккуратных холлах. Именно этого хотят собственники. То есть и при низких тарифах, оказывается, возможно работать, удовлетворяя запросы жителей.
Административные неувязки
В разговоре с Гендиректором УК «Успех» вдруг выясняется еще один очень любопытный момент, который помогает понять происходящее, причем именно применительно к тарифам на ТО. На рынке ЖКХ, где представлены самые разные тарифы за техобслуживание, как вы понимаете, будут недовольные среди тех, у кого тариф выше. Это значит, что под угрозой сам факт управления домами со стороны компании, работающей по высокому городскому тарифу, в данном случае УК «Котельники». И убрать конкурентов, тем более маленьких, которые мешают установлению своей цены, - очень важная задача для крупной компании. Вот почему и происходят в подмосковных Котельниках самые разные интересные события.
В частности, администрация города вдруг решила признаться в своих собственных ошибках. В письме в ГЖИ она объясняет, почему собирается аннулировать итоги конкурса , проведенного в сентябре 2014 года, когда УК «Успех» выиграла право на управление тремя домами, ранее принадлежавших УК ЖК «Парковый». Мол, конкурсная документация, за перечень которой отвечает сама администрация, оказалась неполной. В частности, речь идет об обеспечении исполнения обязательств по страхованию гражданской ответственности, которая «не включает в себя всех видов деятельности». Другими словами договоры страхования представлены организатору не в полном объеме. А из этого делается вывод, что исполнение обязательств по договору управления не обеспечено и гарантии отсутствуют. Вот именно поэтому УК «Успех» не имеет права осуществлять управление полученными по конкурсу домами.
А где раньше была конкурсная комиссия? Она этого не знала? Или знала, но заведомо поставила участников конкурса в неоднозначную ситуацию? Тогда зачем? И почему спустя почти год, когда УК «Успех» уже встала на рельсы управления домами, что само по себе непростое дело, учитывая все сложности управления этими домами, историю которых Агентство федеральных расследований рассказывало ранее, вдруг всплыл именно этот пункт?
Здесь вопросов больше, чем ответов.
Но заслуживает внимания и еще один факт, предыстория которого в статье «Кто в доме хозяин?» Как выяснилось, вот уже три месяца двум башнями, из-за которых разгорелся бой по весне, никто толком не занимается, платежки за коммуналку не приходят.
Напомним, что после лишения УК ЖК «Парковый» лицензии, причины которого долгое время не были известны, Совет депутатов назначил сюда УК «Котельники» во временное управление согласно 161 статье ЖК РФ, а это значит, что УК «Парковый» потерял свое право на управление, то есть квитанции об оплате коммунальных услуг выписать не может.
И вот здесь небольшое отступление: появилась интересная информация, которая требует проверки, о том, что когда застройщик передавал в администрацию города документы на новые две башни, то была передана не вся документация. На условии анонимности источника стало известно, что УК ЖК «Парковый», выигравший управление двумя новостройками, в едином платежном документе выставил счет за тепло в размере 1909,12 руб., а по факту, якобы, УК «ЖК «Парковый» заключил договор только на тепловую энергию, которая поступала от «Мосэнерго», что составляло, согласно тарифам поставщика, чуть более 1300 рублей. Связано это, якобы с тем, что УК ЖК «Парковый» не подписала договор на транспортировку тепла с МУ ЖКП, но деньги за транспортировку в квитанцию включила. То есть собственники платили больше, чем должны были согласно документам. Вероятно, именно это обстоятельство и послужило основанием для лишения лицензии УК ЖК «Парковый». Но этот вопрос еще требует специального разбирательства. Так или иначе, в связи с этим возникают два вопроса: во-первых, если информация подтвердится, сделают ли собственникам перерасчет? Во-вторых, не по этой ли причине УК «Котельники» хочет забрать дома?
Вернемся к нынешней ситуации. Как бы то ни было, по закону, именно УК ЖК «Парковый» должен был присылать платежные документы либо до момента выбора новой управляющей организации, либо до конкурса. По правилам, чтобы УК «Котельники» начал выписывать квитанции на коммуналку, нужно заключить временные договора с собственниками, одна, как известно, пока таких договоров нет.
В итоге квитанций не присылает ни одна управляющая организация. Жители нервничают, ведь они готовы платить, а куда и сколько? А ведь неоплаченные счета – повод в какой-то момент просто-напросто отключить ресурсы, то есть жители останутся без воды. Но на носу осень, а это значит, что и без тепла. И ресурсники будут правы.
Но, как стало известно, после того, как дома оказались без управляющей организации, в течение месяца, в нашем случае с 1 июня, то есть через 30 дней после потери управленца, дома должны были быть выставлены на конкурс. Почему это произошло только в июле? Правильно, потому что, как мы уже писали, с 1 июля выросли тарифы. А ведь в данном случае проигнорировано 75 Постановление Правительства, в котором говорится о сроках выставления на конкурс. К тому же, если говорить о законом обусловленных сроках, в течение 15 дней администрация обязана была уведомить собственников о том, что предыдущая компания утратила свое право в виду отзыва лицензии, но почему-то этого сделано не было. Теперь обе башни выйдут на конкурс только 1 августа. Но уже с июльским повышенным городским тарифом!
Однако и УК «Успех» не дремлет, а предлагает собственникам свои услуги. В этих двух башнях, в случае, если при прочих условиях придет в управление УК «Котельники», то тариф будет общегородской, то есть 41,87 руб, если придет УК «Успех», то тариф будет 35,8 рублей. Но один из этих домов уже принял решение, выбрав маленькую компанию с меньшим тарифом и начал заключать договоры с УК «Успех». Компании, которая находится под администрацией, конечно, не выгодно терять новостройки, при условии, что ремонт пока осуществлять не надо, а собираемость средств выше, чем в муниципальных старых домах. Что остается делать? Объяснять необходимость высоких тарифов и всячески бороться с теми, кто такие тарифы не поддерживает.
Вот и спешит УК «Котельники» объяснить доверчивым жителям, что высокий тариф – не дутая цифра, а имеющая под собой самую серьезную работу огромного коллектива работников. И поэтому срочно, поскольку к осени хорошо бы уже решить вопрос, появляются статьи в газете, видео-интервью, письма в ГЖИ. Не забывайте и о том, что все это началось после 1 июля – то есть после того, как в целом по стране подняты тарифы на ЖКХ.
Но и это не последняя неувязка. Если зайти на страничку «Мой управляющий», где выложена информация по УК «Котельники», то возникает еще один вопрос: «Как при незаполненных протоколах собраний аж с 2010 года вообще осуществляет деятельность данная УК?» То есть, получается, что свой интерес есть и у администрации? Возвращаясь к отмене результатов конкурса: там не хватает документов, а здесь они и вовсе не нужны? Как-то не очень красиво получается…
Кстати, по вопросу протоколов собраний и их освещаемости на ресурсе , УК «Успех» не имеет погрешностей.
Может быть именно поэтому электронная программа, контролирующая рейтинг компаний, у УК «Котельники» отмечает финансовую устойчивость – 4, эффективность – 1, а у УК «Успех» финансовую устойчивость – 6, а эффективность – 17?
Эта подмосковная история, которая становится бестселлером, скорее всего не единична. Так что, дорогие собственники, изучайте законы, следите за событиями и берегите свои дома, деньги и нервы.
