|
Объявление о продаже участка на сайте компании «Третьякофф-риэлти»
Скандал вокруг аукционов, на которых 991 гектар подмосковных лесов поблизости от Рублевки был отдан в аренду на 49 лет по цене в 600—1000 рублей за сотку, потихоньку рассасывается. Уволены несколько чиновников-стрелочников, Генпрокуратура и Федеральная антимонопольная служба сделали ряд громких заявлений, но так и не огласили результаты проверок. Все спокойнее чувствуют себя обладатели заветных соток, среди которых президент РСПП Александр Шохин, президент фонда «Новое поколение» Ольга Смородская, актриса Юлия Рутберг, а также фирмы, связанные с Романом Абрамовичем, депутатом Думы от Ямало-Ненецкого автономного округа Николаем Гоголем и другими персонажами. Если верить газетным интервью, они брали эти леса для того, чтобы защитить от некультурных граждан, склонных к незаконным вырубкам и устройству стихийных свалок. Мол, лес нужен для того, чтобы по нему просто гулять.
Однако рублевским гектарам теоретически можно найти и более прагматичное применение: перепродать или устроить на их месте роскошное лесное поместье. Мы решили проверить, насколько теория в данном случае расходится с практикой. Иными словами, выяснить, какую выгоду можно извлечь из арендованного леса, чего это будет стоить и какую выгоду может принести.
Все подключено
В последнее время в интернете стали появляться объявления о продаже загородных участков, расположенных по Рублево-Успенскому шоссе. Впрочем, говорить о продаже не совсем корректно: участки находятся в 49-летней аренде. Одно из таких объявлений мы нашли на сайте риелторского агентства «Третьякофф-недвижимость». Всем желающим предлагается «земельный участок площадью 4 га в одном из самых живописных мест Рублево-Успенского шоссе, рядом с Николиной Горой (Одинцовский район)».
Мы позвонили по указанному телефону, и нам любезно представили агента Марию, занимающуюся реализацией объекта.
— Мария, меня интересует загородный участок в районе Николиной Горы….
— Два гектара — открытая территория, а два других — сосновый лес первой категории1. Назначение — рекреация2. Половину участка, там, где полянка, можно перевести в собственность.
— А я смогу там что-то построить?
— Конечно, например, медицинский центр, дом отдыха, санаторий, реабилитационный центр или что-то подобное. Общая стоимость участка составляет 11 млн 850 тыс. долл. Все коммуникации подведены и узаконены, есть электричество, стоят два трансформатора, газ подведен прямо к участку. Уже получено 25 телефонных номеров, они находятся в резерве. Есть договоренность с соседями о приеме канализационных стоков и водоснабжении.
— А как будет проходить оформление документов?
— Продается ООО, на которое все оформлено. ОООшка пустая, деятельности не ведет, она была создана под этот участок, и на нее все было и оформлено. Фирма продается со всем пакетом разрешительной документации, а также с правом 49-летней аренды. Вы посредством смены учредителей становитесь полноправным владельцем ООО и, соответственно, участка.
— На месте соснового леса можно будет вести застройку?
— На арендной земле можно ставить только некапитальные строения. Там деревья все посчитаны, это же сосны. Впрочем, можно договорится с лесничеством, провести санитарную вырубку деревьев и поставить какие-то беседки.
— А территорию можно будет огораживать?
— Вся территория уже огорожена3. На ней стоит пункт охраны, есть домик типа баньки. За забором строится дом для прислуги. Достаточно большой, около 400 кв. метров, из цилиндрованного бруса. Он готов, стоит под крышу, только без окон.
— А цена окончательная?
— Можно поторговаться. Хочу сразу предупредить о схеме продажи. Грубо говоря, есть «черные» схемы продажи, есть «белые». Этот участок продается по «черной». Минимальная часть суммы оплачивается здесь, остальное — либо налом в ячейку, либо через офшорку на Кипре.
Порядок цифр нас приятно удивил. Предположим, что сотка земли, предлагаемой по объявлению, была приобретена за максимальную тысячу рублей, а продается за $ 30 000, то есть за 700 тысяч рублей. Прибыль на выходе составила бы 166 700%.
Кодекс надо читать
Земли лесного фонда может арендовать любой желающий, главное, — вовремя «вписаться» в конкурс. Впрочем, последние изменения Лесного кодекса позволили брать участки лесфондов в аренду и без аукционов — просто по заявке.
По данным экологов, Московская область за последние годы потеряла 166 тысяч гектаров лесных угодий. А в лесопарковом защитном поясе Москвы не прекращается строительство коттеджей. Конечно, на участках земли лесного фонда формально строить ничего нельзя, но на самом деле — можно. Достаточно назвать постройку бесфундаментным спортивно-оздоровительным сооружением. Если вам и этого мало, можно попытаться перевести лес в другую категорию.
Конечно, если вы будете делать это самостоятельно, у вас ничего не получится. Но в России есть фирмы, которые оказывают подобные услуги.
Мы связались с представителями одной из таких компаний — Золотой квадрат — и спросили, можно ли перевести лес в другую категорию. Сначала нам ответили категорическим отказом и даже сказали, что на таких участках бесполезно что-либо строить: «Это же лес первой категории, очень востребованные участки». Но потом собеседник смягчился: «Конечно, все сделать можно, но это не дешевое удовольствие, тем более в Одинцовском районе». Дальнейшая консультация уже не могла быть бесплатной.
В 2007 году в Московской области было зафиксировано 369 случаев, когда лес лишался статуса охраняемого. Последние рублевские аукционы прогремели на всю страну, а само по себе явление — укоренившееся и массовое. Благодаря чему это стало возможным, нам пояснил президент Российского общества лесоводов Анатолий Писаренко: «По новому Лесному кодексу в лесах первой категории разрешаются санитарные рубки. Кроме того, можно пользоваться лазейками, которые в дополнение к Лесному дают Земельный и Гражданский кодексы. Например, передать несколько гектаров земли лесного фонда в другой вид пользования, приписать их к близлежащему местному поселению.
Тут, собственно, и лазеек особо искать не нужно. Еще в феврале 2006 правительство РФ своим постановлением утвердило положение о порядке перевода земель лесного фонда в земли других категорий.
Кстати, правительство установило базовые тарифы, по которым арендатор должен заплатить государству за перевод лесных земель в другие категории. В Одинцовском районе подобное удовольствие будет стоить от 319 до 640 тыс. руб. за гектар.
Словом, государство и частный бизнес совместными усилиями создали стройную систему, при которой на аукционе для «своих» можно практически задаром взять в аренду землю, построить на ней небольшое поместье и продать с прибылью, измеряемой сотнями тысяч процентов.
1Согласно ст. 56. Лесного кодекса к лесам первой группы относятся леса, основным назначением которых является выполнение водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, функций, а также леса особо охраняемых природных территорий
2По земельному законодательству РФ рекреационные — земли, предназначенные для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.
3 Арендуемые лесные участки первой категории огораживать забором нельзя.
|
