|
Копнуть поглубже. Государство начинает земельную реприватизацию
В прошлом году власть обратила внимание на ситуацию на земельном рынке, где, по мнению ее представителей, происходит неконтролируемый передел собственности. Как считают эксперты, участникам рынка теперь стоит всерьез опасаться за свои активы. Крупных землевладельцев ждут перемены, которые, возможно, кардинально повлияют на всю политэкономическую ситуацию в России.
В феврале прошлого года был арестован глава холдинга «Вашъ финансовый попечитель» (ВФП) Василий Бойко, владелец около 24 000 га земли в Рузском районе Подмосковья. Следственный комитет при МВД России предъявил ему обвинение в мошенничестве в особо крупных размерах и легализации имущества, нажитого преступным путем. По версии обвинения, земля досталась главе ВФП незаконно, а подписи крестьян, владевших земельными паями, были подделаны. Потерпевшими по этому уголовному делу признаны более 800 человек. Примечательно, что об аресте Бойко общественность узнала лишь через две недели после задержания. Скорее всего, представители бизнесмена рассчитывали решить вопрос без лишнего шума.
Тогда мало кто мог оценить всю серьезность ситуации. Месяц назад адвокаты подследственного в очередной раз пытались добиться его освобождения из-под стражи, на этот раз под залог в 50 млн рублей. Однако правоохранительные органы продлили арест, как минимум, до лета нынешнего года.
По словам экспертов, прецедент с Бойко положил начало масштабной госкампании по переделу собственности на земельном рынке. Уже вскоре департамент экономической безопасности МВД обвинил владельца обувного холдинга «Терволина» Вадима Степанова в незаконном присвоении участка в 20 га на Николиной Горе. Некоторые аналитики всерьез заговорили о грядущей перекройке карты земельных владений. Ведь, учитывая слабую законодательную базу, в России недобросовестным собственником можно назвать практически любого землевладельца.
Оказавшиеся «под прицелом» участники рынка отрицают потенциальную угрозу своему бизнесу. При этом компании, известные рейдерским прошлым, активно «обеляются», проводят ребрендинг, а то и вовсе самоликвидируются, как, например, это сделал «Росбилдинг». Его основатели, как считают эксперты, вовремя свернули бизнес. Другие лендлорды начинают продавать по частям свои масштабные владения или заявляют на них объекты, претендующие на госинвестиции в рамках нац-проекта «Доступное жилье».
Простые люди
В начале 1990-х годов крестьяне и бывшие колхозники обрели право собственности на землю. Возделываемые участки стали их достоянием, а в приватизируемых аграрных предприятиях они получили имущественные паи. Сельхозпредприятия приватизировались так же, как и промышленные: основные и оборотные средства колхозов и совхозов, к примеру, трактора и коровники, передавались в приватизируемые акционерные общества, а их земля отдавалась в коллективную собственность жителей села. При этом аграрные предприятия фактически продолжали использовать эту землю, не имея на нее прав собственности. Просто колхоз превратился в АОЗТ. Имущественные паи крестьяне внесли в уставный капитал организации. Земельными долями владельцы должны были распорядиться самостоятельно, но этого по разным причинам не происходило.
Чтобы производство не рухнуло, коллективные земли оставляли в пользовании предприятия. В 2001 году Госдума приняла Земельный кодекс, декларирующий свободное «владение, пользование и распоряжение землей». Президент Владимир Путин назвал тогда этот документ «каркасом полноценного земельного законодательства».
Утвержденный позже закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разрешил покупать и продавать землю всем желающим резидентам России. Однако лишь немногие собственники воспользовались этим правом и оставили паи себе. В итоге 99% крестьян не распорядились своей землей: по факту их участки находились в пользовании тех организаций, где они работали. Кроме того, с самого начала основная обязанность по реализации программы реформирования сельхозпредприятий и приватизации земли была возложена на органы местного самоуправления и руководителей самих предприятий.
Отсутствие достаточного опыта привело к тому, что главами районных администраций в течение нескольких лет было издано огромное количество взаимоисключающих постановлений, распоряжений и других правовых документов, в немалой степени способствовавших тому, что на один и тот же участок порою выдавалось несколько свидетельств о праве собственности. Таким образом, немало бывших руководителей колхозов и совхозов сумели прибрать к рукам бывшую коллективную собственность, в первую очередь землю. Жалобы на их самоуправство районные власти, как правило, оставляли без внимания. Более того, чиновники сами зачастую помогали рейдерам, конечно небескорыстно, банкротить предприятия и выкупать паи у крестьян.
Так земля стала переходить в руки новых собственников. Среди наиболее активных скупщиков земли эксперты называют корпорацию «ЗНАК», «Ведомство», «Метрополь», ИК «Велес капитал», «Ист Лайн», «Московское речное пароходство», «Росбилдинг», ВФП, группу «Абсолют», ИК «Нерль». Последнюю чаще других упоминают в связи с силовыми захватами собственности. Во многих случаях скупку паев в интересах крупных заказчиков проводили специально созданные для этого фирмы.
После серии перепродаж аккумулированный земельный участок доставался «добросовестному покупателю». До последнего времени контроль над землей владельцы получали путем вполне законной по формальным признакам скупки паев, а также используя методы криминального отъема. Вопреки громогласным заявлениям многих нынешних популистов «от села», у так называемых земельных рейдеров не было особых проблем с покупкой паев у колхозников. Впрочем, торговаться в присутствии сотрудников ЧОПов, которые нередко присутствовали при такого рода переговорах, было сложно. Эксперты деликатно отмечают, что всех землевладельцев роднит технология приобретения – скупка паев по заниженным ценам.
Широка страна родная
Для захвата земли применялось и продолжает применяться множество не совсем законных схем. Это и всевозможные формы мошенничества (например, приобретение части имущественных паев с целью последующего установления своего правления над хозяйством), и подделка документов (от протоколов о внесении земли крестьянами в уставный фонд аграрного предприятия до судебных решений), а также преднамеренное банкротство. По данным МВД РФ, чаще всего в уголовных делах подобного рода фигурировали такие компании, как «Агентство антикризисных технологий и инвестиций», «Ведомство», «Стратегия защиты», «Бизнес-контракт» и др. На стадии конфликтов, по тем же данным, принимали участие сотрудники ЧОПов «Родон», «Стеле», «Шериф», которых нанимали организаторы акций.
По результатам проверок в 2006 году в суды направлено более 3500 заявлений о признании недействительными противоправных сделок с землей, возбуждено свыше 200 уголовных дел.
Перечень схем, использующихся для отчуждения колхозных земель, в последнее время заметно расширился. Например, в обиход вошли сделки под эгидой национальных проектов. Так, по словам правозащитника из Уральской народной ассамблеи Василия Мельниченко, по такому принципу было захвачено и разорено 14 крупных сельхозпредприятий Свердловской области. Во второй половине 2007 года все предприятия области оказались должниками «Свердловскэнерго».
«Компания подает в суд – и через месяц от должника ничего не остается: его банкротят, – объяснял Мельниченко. – Затем приходят управляющие – якобы оздоравливать предприятие. По национальному проекту они получают деньги на строительство доступного жилья. После чего начинается банальный разгром обанкроченных объектов. Людей буквально выселяют из домов, отключают свет, воду. Через год – ни хозяйства, ни кредита. Вот такой национальный проект».
Нередко землю просто воруют, причем весьма грубо и примитивно. В 2002 году крестьян колхоза «Ленинский луч» уговорили отнести паспорта и бумаги на владение паями в местный ДК. Якобы там им должны были помочь узаконить права на землю. Однако в ту же ночь пожар уничтожил все документы. Аграрии остались ни с чем.
Заместитель руководителя Росприроднадзора Олег Митволь приводит другой пример: «В 2006 году в Одинцовском земельном комитете мыши съели карту с землеотводами на Николиной Горе. Одновременно с этим в Звенигородском лесхозе произошел пожар, во время которого сгорел хранившийся там второй экземпляр той же карты, а в подмосковной землеустроительной организации «Центрлеспроект» при переезде таинственным образом потерялась папка с третьим и, как считали чиновники, последним экземпляром документа. Вскоре появилась новая карта Николиной Горы, восстановленная «по памяти», на которой названный участок земли почему-то уменьшился на 20,7 га. Впоследствии эти гектары были проданы частным лицам более чем за 5 млрд рублей. И таких примеров много».
Описанные Митволем события вызвали в свое время большой резонанс. Следственным комитетом при МВД России было возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ («Мошенничество в особо крупном размере в составе организованной группы») в отношении генерального директора фирмы «Терволина» Вадима Степанова, которого признали причастным к незаконному отчуждению и продаже лесного участка в районе поселка Николина Гора, расположенного на Рублево-Успенском шоссе.
История земельных отношений знает немало кровавых историй. Первой жертвой борьбы за землю в начале 1990-х годов стал директор Одинцовского совхоза «Заречье» Сергей Кушнарев. Его зарезали в подъезде собственного дома. По основной версии следствия, причиной стал конфликт вокруг совхозной земли.
В 1996 году был застрелен директор Одинцовского совхоза Николай Дубовский. Следствие выяснило, что незадолго до этого он начал распродавать совхозные земли и успел реализовать более 1000 га.
Через три года его преемника Виктора Бабынина застрелили в подъезде своего дома. Он также торговал земельными участками.
В 2003 году был убит мэр подмосковного города Троицка Вадим Найденов. Отец убитого рассказывал, что давление на того оказывали из-за земельных участков площадью 700 га.
Весной 2006 года в поселке Горки-2, в 20 м от центрального входа в офис ЗАО «Агрокомплекс Горки-2», совершена попытка взорвать члена совета директоров ЗАО Тимофея Клиновского.
Еще через некоторое время попытались убить другого акционера «Горок» Николая Уварова.
Наконец, 31 марта 2006 года был убит мэр подмосковного города Дзержинский Виктор Доркин. Его гибель также связывают с земельным вопросом.
Опрошенные «Ко» эксперты из правоохранительных органов считают, что этими именами список не ограничится. Хотя первый передел рынка уже состоялся, и рынки земли Подмосковья и многих других регионов контролируются крупными игроками, при наличии финансовых возможностей и административного ресурса стать крупным землевладельцем можно и сегодня.
На данный момент в России около 12 млн собственников долей, но лишь примерно 200 000 из них сумели создать фермерские хозяйства. В основном же поделенные площади находятся в ведении кооперативов и АО. Почти 80% пайщиков не оформили с ними арендных отношений, как того требует право. Они не в состоянии поставить землю на кадастровый учет и платить налоги, так как это слишком дорого. Поэтому владельцы паев вынуждены их продавать или ждать, пока неоформленную землю заберет государство, – другого выбора нет.
Умом не понять
В 2007 году в адрес скупщиков земельных наделов усилилась волна критики со стороны как «обманутых граждан», так и государственных деятелей. В июне состоялась совместная коллегия Генеральной прокуратуры, Счетной палаты и Министерства сельского хозяйства, на которой генпрокурор Юрий Чайка заявил, что «земля становится объектом для рейдерских атак». По его словам, в последнее время резко возросло количество обращений в правоохранительные органы от людей, пострадавших в результате атак земельных рейдеров.
Только за 2006-й и первый квартал 2007 года прокурорами возбуждено 137 таких дел. В 2006 году по фактам хищения земель сельскохозяйственного назначения лишь в одной Московской области было возбуждено 19 уголовных дел. В октябре в Государственной Думе прошел «круглый стол», посвященный вопросам земельного рейдерства. По мнению его участников, крестьяне сегодня не в состоянии самостоятельно бороться с этим злом, поскольку рейдеры активно используют квалифицированных юристов, способных вместе с подкупленными местными чиновниками оставить без земли и имущества практически любое хозяйство.
Наконец, в ноябре в интервью «Российской газете» министр сельского хозяйства Алексей Гордеев заявил, что невозможно установить владельцев 20% земель, а это 7 млн га. Огромное количество земли куплено и удерживается в спекулятивных целях земельными латифундистами, не являющимися ни девелоперами, ни аграриями.
Однако о громких процессах, за исключением ареста руководителя компании «Вашъ финансовый попечитель» и предъявления обвинения владельцу «Терволины», больше ничего не слышно. До суда такие дела практически не доходят, а рейдов, особенно в регионах, меньше не становится. Если обвинения серьезные, то компания быстро самоликвидируется, чтобы появиться под другим именем, в крайнем случае, ее учредители пускаются в бега.
Пример: компания «Ведомство». Еще два года назад она считалась одним из крупнейших подмосковных землевладельцев, затем ГУВД Московской области завело на главу «Ведомства» Илью Дыскина и подконтрольные ему компании более 10 уголовных дел по факту незаконного получения земли. Подследственный начал распродавать свои активы, а вскоре скрылся за пределами России.
Председатель комиссии Общественной палаты РФ по вопросам регионального развития и местного самоуправления Вячеслав Глазычев отмечает, что тема рейдерских захватов земли актуальна не только для Подмосковья, но и для других регионов. Например, по данным прокуратуры Ярославской области, в 2006 году выявлено около 2000 случаев нарушений земельного законодательства РФ, что втрое больше, чем в 2005 году. Причем дело не только в бездействии чиновников – есть объективные причины, по которым земля продолжает переходить в руки новых владельцев, в том числе и рейдерскими способами.
Выступая недавно по местному телевидению, вице-губернатор Ярославской области Михаил Боровицкий заявил: «Да, проблемы с землей есть. Это – и неурегулированность, и запутанность земельного законодательства, и чрезвычайная, я считаю, ничем не оправданная дороговизна в оформлении прав собственности на землю. Сложилась действительно парадоксальная ситуация, когда сельскохозяйственный производитель, по существу, оторван от главного средства производства, которым является земля. Он вынужден действовать через виртуальные доли зачастую неизвестных владельцев. То есть немалая часть земли остается вне правового поля, если говорить о законном владении ею и законном использовании. Земля явилась недооцененным ресурсом, это привело к тому, что финансовые структуры, располагающие нужными средствами, скупают весьма привлекательные участки, которые находятся на берегах рек, среди лесов и которые можно использовать для баз отдыха, загородных коттеджей и т.д. Но административно запретить их скупку сегодняшнее законодательство, к сожалению, не позволяет».
Дна не видно
По мнению большинства наблюдателей, в ближайшее время активизируется вмешательство чиновников в сферу земельных отношений. Государство уже вернулось практически во все сферы экономики. Земля на очереди.
«В нашей экономике сегодня слишком много денег, а земля выступила в качестве нового товара. Все понимают, что она как инструмент для строительства, инструмент вложений, инвестиционный капитал, может быть использована с огромной пользой», – говорит председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. По прогнозам ряда экспертов, обиженных крестьян начнут активно использовать частные структуры и чиновники, чтобы инициировать процессы по перераспределению наделов. Подобные инициативы приведут к тому, что участки начнут активно выкупать у добросовестных собственников (кто договорится с чиновниками «учесть их интересы в этом вопросе» – по справедливой рыночной цене, а кто не сумел – «по фиксированным государственным расценкам») под «стратегические и инфраструктурные» объекты и изымать (скорее всего, в судебном порядке) у собственников недобросовестных.
Руководитель крупной компании, владеющей землей, на условиях анонимности сказал «Ко», что, «конечно, такого рода землевладельцы известны, но зачем на них указывать пальцем – рынок ведь один со всеми его плюсами-минусами».
Директор департамента маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб» (контролирует 13 000 га в Подмосковье) Наталья Чукаева считает, что в первую очередь отъем земель начнется у тех компаний, которые в свое время проводили массовую скупку крестьянских паев, но по разным причинам до настоящего момента не оформили своей собственности надлежащим образом.
Далее, по всей видимости, последуют те, кто, получив в собственность большие участки, не имеет собственных ресурсов их освоения и «политических ресурсов для их защиты и удержания». Во многих случаях это одни и те же фигуранты. Среди компаний, которые в первую очередь могут подвергнуться «государственному заходу», Наталья Чукаева назвала «Нерль», «Гектар», «Агрохолдинг», «ЗНАК». «Их не так мало, и в основном они находятся в ассоциации с крупными банками», – констатирует эксперт. Чукаева сомневается, что банки станут их защищать: «Банку хорошо, когда земля у него лежит как актив и «хлеба не просит», а когда этому же банку придется финансировать такую структуру, чтобы она платила огромные налоги за землю, я думаю, банки начнут их «сливать».
В качестве одного из наиболее реальных и сильных «заходов» новые поглотители могут использовать ситуацию с доверенностями. Дело в том, что большинству тех, кто участвовал в массовой скупке земли в 2003 – 2004 годах, они передавались крестьянами по доверенностям, а срок доверенностей на крестьянские паи – три года. У многих нынешних владельцев он либо вот-вот истечет, либо уже истек. Только в Московском регионе, согласно экспертным оценкам, по доверенностям было скуплено около 80% всех земель. По сути, любой крестьянин – участник подобной сделки – теперь вправе продать свой пай по второму разу.
Под государственные нужды» будет фактически национализироваться и так называемая «бесхозная земля». Сколько земель в результате данных манипуляций «прилипнет» к рукам чиновников, кому и как они в результате достанутся, равно как и общую коррупционную емкость земельной ревизии и связанного с ней глобального передела, никто, естественно, посчитать не может.
Не виноватая я
Участники рынка в большинстве своем не опасаются за судьбу своих активов. По словам управляющего партнера компании «Промышленные земли» Оксаны Жильцовой, если государство и рассматривает перспективы передела собственности на земельном рынке, то данный процесс не должен затронуть собственников, чья финансово-хозяйственная деятельность в рамках освоения участков приносит доход государству.
«Прямой выгоды от деприватизации частных земель нет. Так, любой хозяйствующий субъект платит земельный налог, производит на своей земле продукты или услуги, при продаже которых идут налоговые отчисления, платит зарплату сотрудникам, делает отчисления в казну, на коммунальные платежи и прочее. Параллельно – бюрократический аппарат на местах тоже не внакладе, поскольку, ни для кого не секрет, что при освоении собственнику приходится платить немалые деньги за различные согласования. Понятно, что пусть не все, но хоть какая-то часть этих отчислений используется на прямые нужды района», – говорит Жильцова.
По словам генерального директора ООО «Земер» Ильи Терентьева, государству невыгодно изымать землю, а тем более выкупать ее у частных собственников, так как оно получает не готовый бизнес (как в случае с ЮКОСом), а огромные территории, которые до сих пор не понятно, как развивать.
Впрочем, не только чиновники не «тянут» освоение масштабных проектов. В большинстве крупные землевладельцы, которые скупали земельные паи фактически за бесценок, сейчас уже не знают, что с ними делать. Разовые проекты по строительству коттеджных поселков занимают минимальные территории.
При этом участники рынка считают, что доказать факт криминального захвата земельных участков будет сложно, поскольку «незаконные» владельцы, как правило, прекрасно осознают ответственность за свои действия.
«Ну, предположим, в процессе скупки были допущены юридические неточности или откровенные безобразия. При большом желании проверить и доказать это возможно. Более того, «незаконные» владельцы способны устранить возможную угрозу довольно простым образом: земельный участок или права на него успешно перепродаются три раза, и соответственно конечный землевладелец становится «добросовестным покупателем», что исключает возможность изъятия. Доказать аффилированность первого и последнего владельца непросто», – говорит гендиректор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Кроме того, он напоминает, что к концу 2006-го – началу 2007 года истекли 3 года после вступления в силу закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Участок, находящийся в собственности и не используемый по назначению более трех лет, подлежит изъятию. «По нашим данным, это никого не испугало, и земельные участки не изымались, несмотря на то, что в действительности не использовались. К сожалению, не определены ни способ, ни форма определения использования или неиспользования.
Довольно сложно доказать, что участок не использовался по назначению три года. Предполагаем, что эта ситуация не изменится», – говорит Лещев. Эксперты также напоминают, что крупнейшие собственники, в чьем распоряжении находятся тысячи гектаров, имеющих наибольшую ликвидность, представляют собой мощные финансовые структуры, с сильным административным ресурсом.
Государство уже имеет право преимущественной покупки любого сельскохозяйственного участка и будет ужесточать экологические требования к использованию земель, изымать наделы у нарушителей. При этом чиновники уже сделали первые шаги в сферу земельных отношений: принят и работает новый порядок резервирования и изъятия земель, особые условия по проекту «Сочи-2014», резервирование и постепенное изъятие земель под ЦКАД, ГЭС, АЭС, и т.п.
«Например, земельные участки, необходимые для строительства ЦКАД, изымаются под конкретные нужды, но не безвозмездно, а по рыночной стоимости или путем компенсации. Конечно, не обходится без перегибов, но в основном подобные операции проводятся в соответствии с законодательством», – говори Жильцова. Однако, по словам опрошенных «Ко» юристов, у государства явная нехватка в людях, процедурах и деньгах, чтобы заниматься переделом земли системно, поэтому борьба развернется за самые лакомые куски, а чиновники будут действовать, как бизнесмены.
Аршином не измерить
Если ближайшее Подмосковье, по мнению большинства экспертов, уже скуплено, а все более или менее ликвидные участки поделены между крупнейшими игроками, то на окраинах региона процесс еще продолжается. Правда, ряд аналитиков сомневается в перспективности приобретения больших участков в регионах.
В регионах РФ актуален не девелопмент, а сельское хозяйство, если только это не касается окрестностей городов-миллионников, территорий, примыкающих к морям и океанам, богатых полезными ископаемыми, так же как и территорий, имеющих историческую ценность, иных стратегически важных объектов. В стратегически важных районах цены на землю демонстрируют существенный рост. Если в 2006 году на территории Ярославской области, приезжие скупщики предлагали крестьянам по 10 000 рублей за пай, то летом 2007-го – уже по 100 000 рублей. При этом аналитики отмечают, что цены на этом не остановятся.
Заметный рост земли наблюдается в районе Сочи, в Ставропольском и Краснодарском краях, на Черноморском побережье Кавказа, вокруг городов с населением от 800 000 человек (например, средняя стоимость сотки в 30-километровой зоне Екатеринбурга – $1352, а Челябинска – $3305). Наиболее осведомленные участники рынка обзаводятся землей в местах будущего строительства федеральных объектов, например железных и автомобильных дорог. По закону при изъятии земли для федеральных нужд собственнику полностью возмещаются убытки, в том числе упущенная выгода. А упущенной выгодой может считаться и неоднократное неполучение кредита под залог земли.
Тем не менее пока что основная часть страны вообще не вовлечена в процессы купли-продажи земель. «Крупные землевладельцы до сих пор не вывели свои угодья на рынок, и одна из главных причин – то, что пока отсутствуют четкие законодательные механизмы использования земли», – отмечает один из представителей земельного бизнеса. Однако директор департамента маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб» Наталья Чукаева считает, что уже в ближайшей перспективе в столичном регионе неизбежно будет прослеживаться тенденция к уменьшению количества крупных владений.
«Темп прироста стоимости земли со временем будет замедляться. К тому же после введения налога на землю, исчисляемого на основе ее рыночной стоимости, иметь в собственности большие участки, не приносящие дохода, становится просто убыточно. Их придется либо застраивать, чтобы происходила капитализация, либо продавать», – подчеркивает она. – Я точно знаю, что уже в прошлом году некоторые крупные финансовые структуры, у которых в собственности крупные земельные наделы, примерялись к рынку: кто бы мог стать их покупателем, кому это все сбрасывать?»
Покупателями латифундий, по мнению Чукаевой, будут крупные инвестиционно-строительные группы типа «ПИКа», имеющие девелоперские структуры, которые торгуются на бирже и нуждаются в ежегодном увеличении портфеля проектов. Для этого им необходимо показывать реальное развитие, хотя бы за счет покупки новых участков. По мнению экспертов, ситуация в Московском регионе воспринимается как некий знак крупными собственниками других областей, и практически всегда тянет за собой всю ситуацию на рынке.
|
