Дом, в котором горят шесть окон : Борьба шестерых собственников за право жить в своих квартирах может произвести настоящую революцию в сфере управления частными жилищными фондами столицы.

		Печать
Агентство Федеральных Расследований (www.FLB.ru)

Дом, в котором горят шесть окон FLB: Борьба шестерых собственников за право жить в своих квартирах может произвести настоящую революцию в сфере управления частными жилищными фондами столицы.
"Двор, в котором не растет ни одно деревце. Все скамейки сломаны. Липкая глина под ногами, взъерошенная колесами тяжелых бульдозеров. Слева и справа руины от еще недавно стоявших здесь пятиэтажек. Над подъездом тускло мерцает одинокая лампочка. А невдалеке стоит строительная техника, всегда готовая нанести последний удар по последней пока еще крепкой пятиэтажной хрущевке. Здесь безлюдно и тихо. Внутри почти все квартиры опечатаны, а на доске объявлений можно заметить уже устаревшее предупреждение гражданам о том, что их дом подлежит носу. Жильцов практически не осталось. О том, что здесь еще кто-то живет, напоминает лишь свет из нескольких окон. Но в этом свете, есть что-то такое, что заставляет остановиться и задуматься, почему последние шестеро самых стойких членов жилищно-строительного кооператива «Восток» многие годы живут в таких чудовищных условиях и все-таки продолжают отстаивать данное им законом право собственности. «Меня и мою семью хотят переселить безо всяких на то оснований. Кто их просил? Я собственник, я имею полное право по конституции распоряжаться своей собственностью, как я хочу. Я захочу, - я ее подарю, я захочу, - я ее продам, но с городом иметь дело по этому поводу я не хочу. А они меня силком заставляют», - объясняет позицию жильцов дома 69А по улице Удальцова Наум Коганов. Борьба за землю Совершенно ясно, что чиновники из Департамента жилищной политики и жилищного фонда (далее ДЖП) и префектуры, которые все эти годы и пытаются выселить неуступчивых граждан, бьются не за пятиэтажную хрущевку и уж тем более не за возможность улучшить жилищные условия членов ЖСК «Восток». Под 69-тым А домом находится представляющий экономический интерес земельный участок, расположенной в престижном зеленом районе Москвы неподалеку от метро Проспект Вернадского. В планах московских властей построить здесь еще одну коммерческую высотку, цена квадратного метра жилья в которой будет составлять не одну тысячу у.е. Поэтому права граждан проживающих в нем их в данном случае волнуют в меньшей степени. «Уникальность этого дома состоит в том, что у них ЖСК. И в этом ЖСК нет ни грамма собственности города Москвы, то есть этот дом принадлежит только жильцам. А соответственно, в силу закона, - и земля под ним тоже», - утверждают юристы из адвокатского бюро «Падва и партнеры». Иными словами, пикантность ситуации состоит в том, что наше жилищное законодательство дает право собственникам многоквартирного дома оформлять земельный участок под местом их проживания на ту форму коллективной собственности (будь то ЖСК, как в нашем случае, или товарищество собственников жилья (ТСЖ)), на основании которой они этим домом владеют. Этот на первый взгляд незначительный законодательный факт, на самом деле дает собственникам такие возможности, которым может позавидовать даже любой московский чиновник. Например, решив что-то на общем собрании, жильцы могут реализовывать на своем земельном участке самые смелые фантазии по планировке своего дома, его капитальной реконструкции, организации совместного проживания и даже новому строительству. Кроме того, если грамотно использовать нежилые фонды, например, сдавая их в аренду под офисы или магазины, то вырученные деньги могли бы расходоваться на содержание общего имущества жилого дома, такие как проведение ремонтных работ, в том числе и капитального ремонта, содержание консьержей и уборщиц и благоустройство придомовой территории. Создание такого оазиса комфорта и экономичности в центре Москвы не для так называемой элиты нашего общества, а для научных сотрудников и технической интеллигенции, явно не входит в планы ДЖП и префектуры. Ведь никому не хочется потерять, пусть даже в законном порядке, столь лакомый кусочек Москвы, на котором можно вести взаимовыгодное коммерческое строительство. Да и к тому же, если у одних получится, то и у других московских собственников может проснуться вполне резонное желание пойти по стопам своих предшественников. Квартирная сага Члены ЖКС «Восток» в советское время были сотрудниками научно-производственного объединения «Союз», на котором создавались ракетные двигатели для первых пилотируемых космических аппаратов «Восток» и «Восход». От «Союза» в 1962ом году им и дали кооператив, правда, на условии того, что они сдадут имеющиеся у них на тот момент жилые площади и будут в течение пятнадцати лет выплачивать довольно солидный денежный пай. С выплатой пая за свои квартиры в середине 80-х годов мытарства жителей дома 69А и нескольких соседних домов по улице Удальцова (в которых, к слову сказать, не нашлось граждан способных бороться с незаконным отселением, и их довольно быстро снесли, а на их месте выстроили коммерческие высотки) не закончились. Уже в 90-е дом попытались снести, а жильцам предложили выехать чуть ли не за МКАД. Потом вышел закон о том, что переселять можно только в район проживания, и им предложили более приемлемые варианты. Но, как свидетельствует адвокат Никита Черненилов, отстаивающий интересы жильцов в судах, «проблема не в том, что люди хотят квартиры побольше, а в том, что люди реально не хотят выезжать и имеют на это законное право». Нежелание выезжать вполне объяснимо. По словам жильцов, предоставляемое им в качестве компенсации жилье оставляет желать лучшего. Дубовый паркет «новоселам» придется сменить на обычный линолеум, деревянные окна – на не самые современные стеклопакеты, из которых дует, независимо о того, открыты они или нет. А электропроводка выполнена с «критическими нарушениями, которые создают опасность пожара». Как свидетельствуют группа жильцов, которые все-таки согласились переехать в предоставляемое жилье, стены в ванной «боятся влаги», «звукопроницаемость больше, чем в старой пятиэтажке (куда уж больше?!)», а лифт, который гордо именуется «грузовым» имеет грузоподъемность всего в 300 кг. «Лифты, - по их словам, - вообще не рассчитаны на такую этажность (25 этажей!), что создаёт условия преждевременного износа и аварий, а отсутствие звукоизоляции лифтовых шахт уподобляет проживание в данном доме пребыванию в кузнечнопрессовом цехе». «Те жильцы, которые рассказали мне про лифт, упомянули и про ванну. По их словам, она не стоит ни на чем – у нас она на ножках, а там, мне сказали, она стоит собственно на пластиковом канализационном патрубке. Наверное, поэтому ее невозможно герметизировать, и вода постоянно льется на пол», - рассказывает нынешний председатель многострадального ЖСК «Восток» Елена Задорина. «Меня, например, всегда убеждают: - Как? Ты не хочешь брать квартиру на 20 квадратных метров больше, чем у тебя есть?» - Не хочу! Потому что, во-первых, платить за нее я буду непомерно дорого. Во-вторых, 20 метров это в основном коридор. В-третьих, этот коридор «кривоколенный», в нем ничего не поставишь. Зачем мне нужно за такую вещь платить?» - говорит Наум Коганов, посетивший практически все многочисленные судебные разбирательства по данному делу. Особенности московского выселения На самом деле, на все эти «но» жильцы, возможно, и закрыли бы глаза, если бы их отселение с последующим сносом дома производилось по закону. По словам адвокатов, «внятно это отселение московская власть оформить не смогла. Издали сначала одно постановление, потом его изменили, потом приняли другое, потом утвердили какой-то проект планировки, но в итоге, - окончательного акта об отселении жильцов, который требуется по закону, так и не приняли». «Закон определяет совершенно четкий, ограниченный список случаев, по которому этот дом можно снести, - поясняет Никита Черненилов, - Это либо если дом действительно аварийный, тогда действует процедура выселения, о которой людей должны заранее предупредить. Либо если участок изымается для государственных или муниципальных нужд, например, если на его месте, скажем, пройдет какая-нибудь трасса. Либо если все 100% собственников согласны на снос». В данном случае, ни одно из вышеперечисленных условий не выполняется. Сами жильцы против, трасса или иная государственная «нужда» на территории дома не запланирована, а постановления о признании дома аварийным не существует. Более того, председатель ЖСК «Восток» подтверждает, что в ее распоряжении имеются 2 документа (см. приложения 1 и 2): - копия письма Мосжилинспекции об удовлетворительном состоянии дома; - ответ от заместителя префекта ЗАО Морозова, что дом находится в удовлетворительном состоянии, со ссылкой на информацию Мосжилинспекции. Кроме того, по закону, если состояние дома ухудшается, то сначала признается его неудовлетворительное состояние и только потом аварийное, и для этого существует специальная юридическая процедура, предусмотренная специальным Постановлением Правительства РФ (от 28.01.2006 №47 в ред. от 02.08.2007). А значит, эта норма тем более не может служить основанием для сноса. Изобретательность власти Но вместо того чтобы не имея законных оснований для отселения и сноса оставить граждан в покое, власти решили изобрести хитроумный механизм по их обману, потому что иным способом получить их согласие на отселение, они не смогли. Всем членам ЖСК «Восток» пришли письма (см. приложение 3) с предложением о переселении в конкретные дома. Свои согласия они должны были направить в адрес ОАО «Строительная сберегательная касса» на имя его генерального директора А.Н. Олейника. Казалось бы, все по закону, ведь соглашаться или не соглашаться вроде бы решают сами жители. В действительности, это довольно известная форма давления, основанная на прямом передергивании фактов. «Власти пытаются неоднозначными актами и постановлениями запутать людей, говоря о неком сносе этого дома, но при этом не закладывая в эти акты все, требуемые законом положения, и по достигнутом таким образом соглашению с гражданами фактически забрать этот участок», - делает вывод из сложившейся ситуации адвокат Сергей Коронец. В частности, в обращении, которое получили все жильцы, говорится: «В соответствии с Программой реконструкции квартала 34-35 района Проспект Вернадского утвержденной постановлением Правительства Москвы от 24.02.1998 № 139 предусмотрен снос домов № 69-А, 69-Б, 71-А по улице Удальцова». Письмо это датировано 2006 годом, а значит, указанное в нем постановление № 139 на момент его отправления уже действовало в редакции от 18.05.2004 № 301-ПП. Само по себе это постановление сноса не предусматривает, но оно содержит «Приложение 2». Это приложение представляет из себя акт, по которому дом 69А по улице Удальцова отнесен к сносимой серии домов «К-7», а его состояние определено как «ветхое». Казалось бы, это важный аргумент в пользу власти и сноса, а на самом деле все совсем не так. Во-первых, термин «ветхое» в законе вообще отсутствует, со всеми вытекающими последствиями. Во-вторых, и это более важно, «Приложение 2» было внесено в рассматриваемое нами постановление Правительства Москвы редакцией от 08.12.2008 № 1102-ПП. А эту редакцию жильцы уже оспорили в судах и имеют на руках решение Никулинского районного суда от 23.04.2010 (см. приложение 4) и Определение Московского городского суда от 10.08.2010 (см. приложение 5). В обоих этих документах специально оговаривается, что «указанное постановление не является решением государственного органа об изъятии земельного участка, о сносе либо реконструкции жилого дома, об освобождении жилого помещения». То есть формально адрес Удальцова, 69А в этом акте присутствует. Но, поскольку приложение внесено актом, который признан судами не влекущим правовых последствий в виде сноса, то и из рассматриваемой редакции таких правовых последствий возникать не может. А значит, все попытки отселить граждан и снести их дом являются незаконными. «Власти пытаются неоднозначными актами и постановлениями запутать людей, говоря о неком сносе этого дома, но при этом не закладывая в эти акты все, требуемые законом положения, и по достигнутом таким образом соглашению с гражданами фактически забрать этот участок», - делает вывод из сложившейся ситуации адвокат Сергей Коронец. Правда, все это не помешало ДЖП и префектуре подать в Никулинский районный суд иски о выселении и сносе в отношении каждого из оставшихся шестерых смельчаков. И два постановления о сносе суды уже успели вынесены. Лишь в одном процессе судья объединила иски о выселении и сносе в одно производство, что позволило сторонам затронуть тонкие аспекты дела в ходе прений. На одном таких прений Никита Черненилов несколько раз задавал истцу вопрос с просьбой перечислить те постановления, которыми руководствовались власти, заявляя иски о выселении. Просьба, как мы пониманием, учитывая предпринятый выше анализ постановлений, совсем не случайная. Представитель от ДЖП некоторое время вообще отказывалась отвечать на вопросы адвоката, ссылаясь на то, что все эти постановления содержатся в предоставленном исковом заявлении. Выглядело это довольно комично и натолкнуло на мысль, что и в самом ДЖП знают о необоснованности своих требований. Буквально на следующем заседании эти мысли получили прямое подтверждение, когда истец под напором адвоката в прениях фактически признал, что оснований для сноса дома нет. При этом представитель от ДЖП договорился до того, что, хотя дом снести и нельзя, но выселения оставшихся жильцов они все равно смогут добиться. Правда, на встречный вопрос, адвоката о том, не противоречит ли данное выселение предусмотренному федеральным законодательством праву собственности, ответить ему было уже совсем нечего. Но испытывать по этому поводу особенного оптимизма ни адвокаты не жильцы не спешат. По словам адвоката Тимура Оникова: «В Москве вообще процедура выселения строго фактически никогда не выдерживается. И суд, в общем, всегда стоит на властной позиции. Может быть, что-то изменится со сменой правительства Москвы. Но не стоит на это уповать, просто нужно доказать нашу точку зрения. Мы не боимся того, что мы не докажем, мы боимся того, что пока мы будем доказывать, все уже снесут», - В ходе прений на процессе 8 декабря также выяснилось, что ДЖП предоставляет жильцам квартиры для переселения, на которые еще не оформил право собственности. Это означает, что, согласись неуступчивые жильцы переехать из своих квартир в предоставляемые, совсем не факт, что права собственности на данные квадратные метры были бы закреплены за ними, а не, например, за застройщиком, коим является ОАО «Строительная сберегательная касса». «Мы не просим у них ни копейки» Вся эта история всплывает как раз в тот момент, когда в нашей стране на высоком уровне начали говорить о проблемах ЖКХ. О том, что «состояние по экспертным оценкам, свой нормативный срок отслужили более 60% основных фондов коммунального хозяйства» и что «через 5-7 лет наступит катастрофа», президент России заявил 23 ноября 2010 года. Открывая заседания Госсовета по вопросам ЖКХ в Сыктывкаре, Дмитрий Медведев отметил, что «в капитальном ремонте нуждаются 40% жилых домов» и «нужно искать деньги на это, самые разные, не только федеральные, не только региональные, но и бизнес развивать, наших граждан стимулировать». Почему государство вынуждено искать деньги у населения, на том же заседании объяснил министр регионального развития. По словам Виктора Басаргина, только на приведение изношенных фондов до нормативного состояния требуется более 6 трлн руб, а «этих средств на сегодня у государства нет». «Сегодня нет смысла ставить вопрос о государственном финансировании в полном объеме. Поэтому главная задача на сегодня, которую необходимо решить, это привлечение частных инвестиций, включая средства населения", - вторит президенту министр. Тут-то и возникает вопрос, как генеральная линия руководства страны реализуется в отдельно взятой префектуре? Ведь жильцы дома 69А по улице Удальцова еще в начале 2000-х, когда вся эта каша только заваривалась, выступили со встречным предложением: - Давайте не будем наш дом сносить, а мы сами соберемся, найдем инвесторов и сделаем современный экологичный и энергосберегающий дом по всем современным стандартам», - что наше жилищное законодательство, как видно из проведенного анализа, вполне предусматривает. «Проект реконструкции дома у нас есть, он полностью соответствует утвержденному проекту планировки квартала. Реконструкция квартала планируется за счет горбюджета. Но в городском бюджете денег нет. А мы готовы построить дом ЖСК за счет собственных и привлеченных средств, - конкретизирует позицию жильцов председатель правления ЖСК «Восток». Дом мечты в хрущевке 1962 года? Строительство дома стоит очень больших денег, поэтому задумка членов ЖСК «Восток» поначалу кажется своеобразной утопией. Как шестерым, прямо скажем, не самым богатым смельчакам удастся осуществить сколь амбициозный, столь и затратный проект? Но это только первое впечатление. Жильцы планируют в уже существующий ЖСК «Восток» принять новых членов, которые смогут на равных правах внести свои предложения в проект будущего дома. Так как земля у них уже, дай Бог, к тому времени будет, они смогут найти инвестора и застройщика, которые согласятся вложиться в проект и для них этот дом построить. А когда строительство будет окончено, члены ЖСК смогут выкупить свои квартиры. Схема строится на том, что между реальной стоимостью строительства одного квадратного метра жилья и искусственно завышенной рыночной ценой, по которой этот квадратный метр продается сегодня, есть огромный зазор. Жильцы предлагают установить в их будущем доме цену квадратного метра существенно ниже рыночной, но выше себестоимости. С одной стороны, это позволит окупить затраты застройщика.С другой, - привлечет к участию в проекте огромное количество желающих, ведь приобрести квартиру в престижном районе рядом с метро Проспект Вернадского по столь низкой по московским меркам цене захотят очень многие. «Здесь нет проблем с финансированием вообще. Здесь есть проблема в том, кого допустить до того, чтобы он приобрел себе квартиру по цене, которая ближе к себестоимости, чем рыночная, - считает еще один член ЖСК «Восток» Евгений Петров. А Елена Задорина, кандидат технических наук и преподаватель одного из московских вузов, вообще предлагает привлечь к участию в этом ЖСК молодых ученых и специалистов: «С учетом того, что неподалеку от нас располагается МГУ им. М.В. Ломоносова и различные институты РАН, это может явиться одной из форм удержания молодых умов в России». Кроме того, данная схема исключает возможность попасть в ситуацию обманутых дольщиков, которые заплатили за свои квартиры и никак не могут в них въехать из-за недобросовестности застройщиков. Так как все делается через ЖСК, то и земля, и объект незавершенного строительства на ней будут являться собственностью не застройщика, а членов ЖСК. А значит, в руках у будущих жильцов окажутся действенные механизмы по контролю за ходом строительства, и любая остановка стройки станет чревата для застройщика огромными финансовыми потерями. По проекту и квартплата тоже должна быть ниже, чем в типовых домах. Член ЖСК «Восток» Евгений Петров говорит, что «существуют технологии при которых, увеличив затраты на строительство примерно на 10-15 %, можно добиться радикального сокращения затрат на отопление». Да и сама возможность следить за качеством строительных работ будущими новоселами существенно это самое качество может повысить. Но даже все эти плюсы меркнут в сравнении с главным. Ведь проект будущего дома будет разработан с учетом всех пожеланий членов кооператива, а значит, через некоторое время они въедут в дом своей мечты той планировки и того метража, в которых им будет комфортно жить. В ожидании прецедента Поначалу казалось, что позиция непримиримых жильцов уж слишком принципиальна. Стоит ли тратить столько своих сил и нервов, если можно тихо-мирно переехать и забыть всю эту историю, как страшный сон? Но познакомившись с этим делом, стало понятно, что в их активном гражданском протесте, проявляющемся не в бессмысленных уличных акциях неповиновения властям, а в последовательном отстаивании незаконности их выселения во всех возможных инстанциях, есть некая высшая правда и колоссальная степень уверенности в своей правоте. Только отстаивая которые, можно обрести уважение окружающих и не чувствовать себя бесправным членом нашего общества. И в конечном итоге, такая позиция просто не может не быть не вознаграждена. Сейчас вопрос стоит таким образом, позволят ли суды свершиться маленькой победе гражданского общества по московскому адресу улица Удальцова дом 69А, - а завтра это может привести к настоящей революции в сфере управления частным жилищным фондом столицы. Ведь если закон все-таки победит и жильцам удастся отстоять их дом в центре Москвы, очень многие москвичи захотят воспользоваться их опытом и пойти по проторенной шестью смельчаками правовой дорожке. FLB будет следить за ходом судов и развитием ситуации в целом."
10.12.2010	Роман Гудяков, спец. корреспондент Агентства федеральных расследований FLB.ru FLB

FLB: Борьба шестерых собственников за право жить в своих квартирах может произвести настоящую революцию в сфере управления частными жилищными фондами столицы.