 |
|
Печать |
| Агентство Федеральных Расследований (www.FLB.ru) | ||
 |
||
Как Болотный остров стал "Золотым"Архипелаг КРиТ. Выжить на чудо-острове напротив Кремля совсем не просто |
|
| "Игроки рынка элитной недвижимости говорят, что не было, нет и не будет в Москве более дорогого места, чем Болотный остров, где когда-нибудь возведут комплекс пафосной недвижимости. Но не всем авторам проекта «Золотой остров» суждено дожить до этого момента. В начале 1990-х годов Октябрьский район Москвы считался колыбелью кооперативного движения. Там было зарегистрировано более 4000 кооперативов, малых и совместных предприятий – больше, чем на всей остальной территории Москвы. В их число входила «Корпорация развития территорий» (КРТ). Визитной карточкой компании стал проект застройки Болотного острова, но это не единственный и далеко не первый ее проект. В активе КРТ – одно из первых интеллектуальных зданий в России, генпланы развития целых московских районов, здания Центробанка, «Транснефти» и ЛУКОЙЛа, а также строительство частного жилого заповедника. Перепись населения История КРТ началась с государственного хозрасчетного предприятия «Управление коммунальной собственности Октябрьского района» (УКОСО), где сформировался костяк специалистов будущей компании. «УКОСО было учреждено в 1990 году исполкомом Октябрьского районного Совета Москвы, и я, находясь на тот момент в должности заместителя председателя исполкома Октябрьского райсовета, возглавил предприятие», – рассказывает «Ко» президент группы компаний КРТ Юрий Гусев. По его словам, одной из задач новой организации стало «рациональное управление городской недвижимостью». Однако в начале 1990-х годов изменилась система территориально-административного управления городом, Октябрьский район исчез с карты Москвы, и, как следствие, автоматически прекратилась и деятельность УКОСО. В 1991 году экс-специалисты городского ведомства сформировали свою частную корпорацию. Одним из первых крупных проектов КРТ стала разработка программы развития столичного района «Якиманка», незадолго до этого выделенного из «Замоскворечья» в самостоятельную административную единицу. За два года компания разработала схему функционального зонирования территории и разграничила кварталы по землевладениям. Когда городской администрации потребовалось собрать информацию о земельном фонде и имуществе района, чиновники снова обратились к КРТ, которая провела инвентаризацию «Якиманки», а затем еще и соседнего «Замоскворечья». В итоге чиновники получили информацию о зданиях и населении территории площадью 960 гектаров. Развитием «Якиманки» тоже поручили заниматься КРТ. В результате компания перепрофилировала или вывела за пределы города 16 промышленных предприятий, переселила 135 арендаторов, освободила 40 зданий и выкупила 20 000 кв. м жилья. Затем аналогичное соглашение КРТ заключила и с администрацией «Замоскворечья». «В свое время мы были единственной компанией, принимавшей участие в подобной работе. На тот момент еще не существовало соответствующей нормативной базы. Сейчас она есть, и разработка таких механизмов – скорее обязанность властей, а не частных компаний», – объясняет Юрий Гусев. Так или иначе, благодаря городскому заказу КРТ получила контроль над несколькими крупными участками в центре Москвы, и большинство из ее будущих проектов оказалось в районах «Замоскворечье» и «Якиманка». Для особых клиентов Во второй половине 1990-х годов КРТ занялась строительством офисов в центре. К 1998 году компания возвела «Дом немецкой экономики» и здание банка «Австрия» в районе Казачьих переулков. Примерно в то же время был введен в эксплуатацию офис «Транснефти» на Большой Полянке и «Полянка бизнес-парк». В районе Чистых прудов КРТ реконструировала здание для «Сургутнефтегаза», а к 1997 году построила офис для Центробанка на Ленинском проспекте. Также силами компании был возведен офис ЛУКОЙЛа на Большой Ордынке. К началу 2000-х КРТ переключилась на строительство элитной жилой недвижимости. Компания одной из первых ввела на московском рынке понятие «особняка на одну семью», при этом расположенного не за пределами МКАД, а в самом центре столицы. «КРТ занималась реконструкцией исторических особняков и их последующей продажей, в чем заметно преуспела. Компания первой предложила рынку особняк, предназначенный для проживания одной или нескольких семей. Ранее такие здания использовались преимущественно под офисные помещения», – рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Среди таких проектов – завершенные в 2002 году два жилых особняка и флигель во 2-м Кадашевском переулке. В настоящий момент компания заканчивает строительство похожего жилого дома класса de luxe в 1-м Кадашевском переулке. Эксперты отмечают и другие достижения компании на рынке элитной недвижимости. КРТ построила первый в Москве «умный» жилой дом – комплекс «Времена года» в районе Большой Якиманки. По словам Гусева, специалисты КРТ разработали концепцию интеллектуального жилого здания, где все системы жизнеобеспечения и безопасности сведены в единую сетевую инфраструктуру. Это позволяет интегрировать любое новое оборудование, которое появляется на рынке, создавать автономный климат и даже аромат в каждой комнате, может сообщить о просроченных продуктах в холодильнике и многое-многое другое. Из болота в позолоту В 2003 году группа компаний КРТ предложила московскому правительству реконструировать территорию Болотного острова и создать на его месте центр коммерческой и жилой застройки под названием «Золотой остров». «Мы выступили не только как авторы самой программы, но и как инвесторы строительства на нескольких участках. Мы гордимся многими идеями, реализуемыми в этой программе, начиная с названия «Золотой остров», которое пришлось отстаивать на разных уровнях, и заканчивая архитектурными и техническими инновациями», – говорит Гусев. Вначале это предложение Юрию Лужкову не понравилось. Прежде всего его насторожило количество дорогого жилья и недостаток туристических зон. Он обрушился с критикой на группу «Гута», владеющую фабрикой «Красный Октябрь». Зимой 2003 года на одном из заседаний столичного правительства он обвинил компанию в намерении закрыть предприятие. «Нельзя скупать по дешевке и банкротить фабрики и заводы, превращая город в набор офисных и торговых комплексов», – возмущался мэр. В ответ «Гута» пообещала неспешно перевести кондитерскую фабрику на базу «Концерна «Бабаевский». Летом 2003 года Юрий Лужков все же подписал программу «Золотой остров». Заказчиком и управляющей компанией проекта стала КРТ, которая должна была интегрировать усилия многочисленных собственников недвижимости на острове. На тот момент территорию напротив Кремля делили КРТ, «Гута», «Роснефть», РАО «ЕЭС», позднее к ним прибавилось еще несколько компаний. Зато рынок недвижимости воспринял появление «Золотого острова» крайне эмоционально. «Наверно, если провести исследование, то по частоте упоминаний в СМИ «Золотой остров» займет недостижимое для других проектов первое место. Каждый риэлтер считает своим долгом заявить, что консультировал «Золотой остров». О проекте не знает только ленивый, не говорит о нем только немой», – рассказывает управляющий директор Kirsanova Realty Надежда Кот. По словам руководителя аналитической службы компании «Новый город» Натальи Ветлугиной, территория на Болотном острове – это «лучший участок Москвы». «С реализацией проекта «Золотой остров» в Москве появится еще один центр сосредоточения престижной недвижимости. Сейчас первое место в этом отношении держит «золотая миля» улицы Остоженка, но все объективные факторы говорят в пользу того, что «Золотой остров» может забрать пальму первенства и стать своего рода новым эталоном элитного жилья Москвы», – считает директор управления элитной недвижимости управления новостроек «МИЭЛЬ-недвижимость» Кайдо Каарма. Когда в инвесторах согласья нет Несмотря на ажиотаж, проект сразу же стал буксовать. По словам экспертов, конфликт девелоперов начался с реконструкции инженерной инфраструктуры. На острове до сих пор сохранились коммуникации 1930-х годов, которые не соответствуют никаким стандартам. «КРТ предложила пулу инвесторов совместно профинансировать реконструкцию инфраструктуры на всем острове. Дело в том, что у каждой компании есть свои участки, на которых можно применить фирменные трубы, но между ними, на общей городской территории, останутся коммуникации, проложенные еще сталинскими зеками, – рассказал «Ко» источник, принимавший участие в разработке проекта. – Но инвесторы не приняли предложение КРТ. Наверно, их испугала стоимость работ, оцененная в $400 млн. Кроме того, многие решили, что эти затраты должен понести городской бюджет». Тогда КРТ предложила новую схему – создание двух ЗПИФов недвижимости для координации проекта и финансирования прокладки коммуникаций. Управляющей компанией, в свою очередь, также должна была стать КРТ, а московское правительство в качестве пая могло внести право собственности на землю. Однако инвесторы и городские власти отказались участвовать в создании фондов. «Нами были сформулированы предложения по использованию возможностей ЗПИФов для осуществления программ по созданию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры: станции метро на «Золотом острове», дублера Софийской набережной, тоннеля под Болотной площадью и т.д. Но реализация этих предложений находится за рамками нашей компетенции», – не без досады говорит Юрий Гусев. Возможно, предполагает источник «Ко», участники проекта не хотели платить 5 – 10% от инвестиций в свои участки за услуги управляющей компании, созданной КРТ. В спорах и конфликтах прошло два года. В 2005-м в офис КРТ на выездное совещание по реализации проекта «Золотой остров» приехали мэр Юрий Лужков и главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Столичный мэр раскритиковал работу КРТ и обвинил компанию в том, что она не может организовать инвесторов. Итогом совещания стало постановление правительства Москвы, по которому КРТ лишалась статуса управляющей компании, а ее обязанности перекладывались на плечи «Москапстроя» и столичного стройкомплекса. Игроки рынка решили, что новая УК сыграет роль «варяга» и примирит рассорившихся участников проекта. Сами же инвесторы «Золотого острова» надеялись на то, что город наконец профинансирует возведение инженерных коммуникаций. Но не тут-то было. «Москапстрой» не выделил ни копейки», – говорит источник «Ко». Участникам проекта также не удалось примириться. «Препятствием для динамичного развития строительства всегда была разобщенность инвесторов, каждый из которых преследовал собственные интересы», – подтверждает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. По этой причине участники рынка прозвали вечное многовластие на острове «властью семи нянек», а также начали сравнивать пул потенциальных участников проекта с квартетом из басни Крылова. Работы на острове так и не начались, но риэлтеры не прекращали говорить о росте потенциальных цен на квартиры в этом районе. «Когда-то мы смело называли $20 000 за кв. м, теперь, зажмурившись, говорим $35 000», – рассказывает начальник отдела городской недвижимости компании Tweed Алена Бригаднова. В январе 2007 года вновь появилась надежда, что проект сдвинется с мертвой точки. По сведениям «Ко», Комплекс экономической политики и развития предложил предоставить статус управляющей компании проекта «Золотой остров» фирме «Гута-Девелопмент». Соответствующее постановление находится на подписи у главы Комплекса Юрия Росляка. Как заявили федеральным СМИ представители «Гуты», уже в течение месяца это решение должен одобрить Юрий Лужков. В разговоре с «Ко» пресс-секретарь «Гута-Девелопмент» Анна Подакина отказалась подтвердить эту информацию. Как бы то ни было, но если управляющей компанией станет «Гута», контроль над проектом «Золотой остров» окончательно перейдет к основному конкуренту КРТ. В компании, потерявшей контроль над самым престижным участком земли в столице, предпочитают не расстраиваться. «Мы по-прежнему будем принимать участие в программе «Золотой остров», – обещает Гусев. По его словам, в рамках этого проекта КРТ планирует построить многофункциональный комплекс «Кремлевское созвездие» и общественно-торговый комплекс «Негоциант». Подальше от тебя Планы компании не ограничиваются «островным» проектом. Первым серьезным шагом КРТ за МКАД может стать создание частного жилого заповедника «Другие берега» на Озернинском водохранилище, на 1000 га в Рузском районе Подмосковья. «Мы планируем создать зону дач с участками в полгектара–гектар, с ручьями, искусственными запрудами. Впервые будет создан частный заповедник с дикими животными. В то же время в поселке можно будет заниматься всеми видами спорта на открытом воздухе», – обещает Юрий Гусев. Предполагаемый объем инвестиций в проект составит $550 млн. Его разработка началась в 2000 году, однако проект до сих пор не закончен. Недавно у застройщика появились серьезные проблемы с его реализацией. Строительство должно вестись на месте бывшего военного городка, жителей которого КРТ переселила в новые дома по соседству. Однако Минобороны землю застройщику так и не передало, а направило ее муниципалитету, который, в свою очередь, грозит выставить участок на открытые торги. В КРТ снова не унывают. «Работа компании в ближайшее время сосредоточится на внешнем мире. Новые горизонты – создание зарубежных предприятий, особенно совместных проектов с компаниями стран арабско-мусульманского мира. Нам это направление видится более чем перспективным», – говорит глава компании. В частности, по его словам, в рамках бизнес-клуба «Глобус» КРТ подписала долгосрочные соглашения с бизнес-сообществами Омана, Кувейта, Турции, ОАЭ, Саудовской Аравии и Иордании. «Сейчас мы готовимся к реализации нескольких крупных проектов в Индонезии, Гвинее, ОАЭ, Иране», – добавляет Гусев. Возможно, в арабских странах иначе оценят «золотые» проекты КРТ. ЧТО ТАКОЕ ГРУППАКОМПАНИЙ КРТ ГОД ОСНОВАНИЯ: 1991 ОБОРОТ В 2006 ГОДУ: $120 млн ВЛАДЕЛЬЦЫ: не раскрываются СФЕРА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: девелопмент коммерческой и элитной жилой недвижимости ЧТО ТАКОЕ ПРОЕКТ«ЗОЛОТОЙ ОСТРОВ» ГОД ЗАПУСКА: 2003 ПРОФИЛЬ: 1,2 млн кв. м торговой, офисной и жилой элитной недвижимости УЧАСТНИКИ: «Гута», КРТ, РАО «ЕЭС», «Роснефть», Сбербанк, «Ингеоком», «Декра» ОБЩИЙ ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ: около $2,7 млрд" |
|
|
21.02.2007 |
Алексей Лоссан (16.02.2007) Компания |
Из досье FLB |
||||
|
||||