 |
|
Печать |
| Агентство Федеральных Расследований (www.FLB.ru) | ||
 |
||
Это "доступное" недоступное жильеВ 2006 году планируется ввести 50 миллионов квадратных метров жилья. Это на 6, 5 миллиона больше, чем в 2005 году, но на 30 миллионов меньше, чем ежегодно вводилось в РСФСР в середине 80-х годов прошлого века. |
|
| "Сегодня объем ипотечного кредитования в России составляет 0, 3 процента по отношению к ВВП. В США этот показатель превышает 53 процента. Даже в странах Восточной Европы, где рыночные реформы начались одновременно с Россией, объемы ипотечного кредитования достигают 25 процентов от ВВП. Поданным Московского ипотечного центра, за последние месяцы значительно увеличилось число москвичей, желающих приобрести квартиры в Подмосковье, поскольку столичная недвижимость стала им не по карману. При среднемесячном доходе в 2 тысячи долларов заемщик может рассчитывать получить кредит на 100 тысяч долларов. Если год назад за эти деньги можно было купить двухкомнатную квартиру в Москве, то теперь их хватит только на небольшую квартиру в Подмосковье. Неукротимый рост цен на жилье, охвативший с весны этого года не только мегаполисы, но и скромные райцентры, заставляет россиян сомневаться в успехе глобального национального проекта "Доступное и комфортное жилье -гражданам России". На жилищном рынке страны творится что-то невообразимое. Если за весь 2005 год квадратный метр в среднем по России подорожал на 25 процентов, то за 8 месяцев нынешнего года, по разным оценкам, -на 35 - 40 процентов. В этой сумасшедшей гонке лидирует, естественно, дорогая наша столица. Средняя цена одного квадратного метра подскочила здесь на 70 процентов, почти до 4 тысяч долларов - таких денег простой россиянин с очень средней зарплатой и за год не заработает. А чтобы накопить на всю квартиру, ему не хватит и двух жизней. К столичным "высотам" подтягиваются и регионы: в Санкт-Петербурге жилье стало дороже на 65 процентов, в Нижнем Новгороде - на 20 - 40 процентов, в Екатеринбурге - на 50, в Череповце - на 40. И так далее, и так везде. Простимулировали спрос Ипотека, которая мыслилась как основной инструмент решения жилищной проблемы для трети россиян, забуксовала. У банков есть деньги, есть интересные ипотечные программы, есть спрос на кредиты, но, по данным Российской гильдии риелторов, две трети заемщиков, получивших кредиты в 2006 году, так и не смогли их реализовать - не угнались за ростом стоимости выбранных квартир. Летом ситуация на рынке жилья Москвы, Московской области и Петербурга развивалась настолько неправдоподобно (цены скакали на 4 процента в неделю!), что Генпрокуратура заподозрила ценовой сговор между застройщиками и поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить это предположение. Результаты проверки будут обнародованы в ноябре - декабре, но, судя по отдельным высказываниям представителей ФАС, причину запредельного роста цен они видят несколько в иной плоскости. По расчетам ФАС, нормальная рыночная цена "квадрата" в Москве должна составлять! 300 долларов - почти втрое ниже той, за которую оно продается. "Но дело ведь не в том, что строительные компании продают дороже или дешевле. Они продают за столько, за сколько могут продать. Если завтра жилье можно будет продать по 6 тысяч долларов за метр квадратный, то компании будут продавать по этой цене, -говорит начальник управления ФАС Михаил Евраев. - Стоимость квадратного метра определяется отношением спроса и предложения. В настоящее время мы имеем дефицит предложения, он и создает гонку цен, которую мы наблюдаем во многих регионах". Конечно, ажиотажный спрос на квадратные метры возник не потому, что в 2006 году население России резко разбогатело и кинулось исполнять свою самую заветную мечту, а об улучшении жилищных условий мечтают более 60 процентов россиян. Увы. Жилье сегодня все чаще становится не местом для проживания, а средством надежного вложения денег - для тех, конечно, кто их имеет. Этому явлению даже название нашли соответствующее - "инвестиционные квартиры". По данным столичного департамента жилищной политики, сегодня 43 процента жилья в Москве покупается именно с целью сохранения накоплений или извлечения доходов. И эта тенденция характерна для всех крупных городов России. Растущий спрос наталкивается на падающее предложение. По оценке специалистов Российской гильдии риелторов, предложение жилья в новостройках с начала 2006 года снизилось на 30 процентов. Основная часть сделок фиксируется на вторичном рынке, который носит спекулятивный характер. Цены вздуваются, но количество квадратных метров от этого не увеличивается. Между тем для решения квартирного вопроса россиян судьбоносное значение имеют объемы ввода нового жилья. Есть известная формула: чтобы насытить спрос на жилье, нужно строить не менее 1 квадратного метра в год на каждого жителя страны. Эту формулу успешно воплощает Китай - а ведь там 1, 5 миллиарда жителей! Больше метра в год на человека строит и Казахстан - и это прямой укор России, где объемы строительства за последние годы не превышают 0, 2 - 0, 3 метра на одного человека. Причем темпы роста с прошлого года начали снижаться. Если в 2004 году объемы жилищного строительства увеличились на 12, 5 процента, то в 2005-м - на 6 процентов, а в первом полугодии 2006 года строительный рынок вообще стажировал. Как отмечает президент Российского союза строителей Виктор Забелин, негативное влияние на рост объемов строительства оказал Федеральный закон N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, вступивший в силу с 1 марта 2005 года. Заметим, что по долевым схемам в России строилось более 70 процентов всего жилья. Застройщиков "обложили" такими драконовскими условиями, что многие компании просто ушли с рынка долевого строительства. За полтора года после вступления закона в силу в его рамках не было заключено ни одного договора! По мнению ряда специалистов, в том числе президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, в концепции национального проекта был допущен просчет. Поставлена задача: к 2010 году увеличить объемы строительства жилья в два раза, сдавать до 80 миллионов квадратных метров в год. Простимулирован спрос (ипотека для молодежи, субсидии, жилищные сертификаты для ряда категорий граждан). Но адекватных мер, направленных на соответствующее развитие стройиндустрии, строительного комплекса, в нацпроекте не предложено. Впрочем, как отмечает глава Росстроя Сергей Круглик (а он персонально отвечает за реализацию жилищного проекта), лучший стимул для строителей - это понимание, что их продукция будет востребована на рынке. А она более чем востребована. Без партнерства не обойтись Что же в таком случае мешает строителям давать больше квадратных метров, хороших и недорогих? В первую очередь - нехватка подготовленных земельных участков, об этом говорят и строители, и руководители регионов, муниципалитетов. Возможности "точечной" застройки в существующем жилищном секторе в большинстве городов исчерпаны (а именно она и давала основной прирост нового жилья). Новые участки "под ключ" со всей инженерной инфраструктурой должны готовить муниципалитеты, а это процесс небыстрый и высокозатратный (во многих городах не приняты еще акты территориального планирования, то есть вообще неясно, где можно строить). Но даже если земля есть, первое, обо что спотыкается любой застройщик, - высокие административные барьеры: согласования, разрешения, экспертизы. По оценке министра регионального развития Владимира Яковлева, этот этап обходится строителям в 30 процентов от стоимости возводимого жилья. Дальше следуют "накрутки" из-за непрерывного роста цен на стройматериалы и услуги, затрат на подключение к электросетям и коммуникациям - добавьте еще как минимум 30 процентов. Когда дом построен, от 30 до 50 процентов квартир уходят не на рынок, а в качестве "оброка" тем же муниципалитетам, которые бесплатно предоставляют их очередникам. Но что значит "бесплатно"? "Это означает, что каждый покупатель квартиры фактически приобретает две", - комментирует председатель Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. И, наконец, завершает эту ценовую "конструкцию" ажиотажная надбавка на рынке жилья. Вот и выходит: национальный проект движется своей колеей, а строительный рынок -своей, причем далеко не всегда в том же направлении. Но, похоже, власть дозрела до понимания, что пора синхронизировать движение и направить его в русло так называемого частно-государственного партнерства. Именно этой теме была посвящена недавняя встреча главного куратора национальных проектов, первого вице-премьера Дмитрия Медведева с представителями бизнес-структур. Медведев призвал их реально включаться в решение жилищной проблемы: "Без вашего участия реализация нацпроекта в сфере жилищного строительства будет невозможна". Государство, со своей стороны, за последние месяцы уже немало сделало для развития строительства. Так, Госдума недавно приняла в первом чтении законопроекты, резко сокращающие число согласований и экспертиз в строительстве. Значительно упрощается процедура перевода земель из одной категории в другую. Бизнесмены успели обсудить многое: от строительства "водокачек" (то есть коммунальной инфраструктуры) до мер по преодолению спекулятивного спроса на квадратные метры. Что касается последнего, то предприниматели не поддержали идею о повышенном налогообложении владельцев второго, третьего (и так далее) жилья - с этой инициативой некоторое время назад выступил глава Минрегиона Владимир Яковлев. По мнению председателя Российского союза промышленников и предпринимателей Александра Шохина, целесообразнее было бы облагать повышенной пошлиной спекулятивные продажи жилья (когда владелец, едва купив квартиру, тут же продает ее). Этот опыт успешно применяется в Китае и Южной Корее. Правда, не факт, что он сработает в России - ведь у нас "инвестиционное жилье" зачастую не перепродается, а просто стоит и дорожает. Сбить ажиотажный спрос, по мнению президента Российской гильдии риелторов Александра Романенко, можно с помощью строительства жилья по фиксированным ценам, в рамках муниципального или государственного заказа, на условиях льготного выделения земельных участков. Есть технологии, позволяющие строить быстровозводимое каркасное жилье, где средняя стоимость квадратного метра составляет от 350 до 700 долларов. Такое жилье распределялось бы гражданам, квартирный вопрос которых обязалось решить государство. Кстати, с такой же идеей выступает и Российский союз строителей. Цена квадратного метра В среднем по России около 80 процентов рыночной стоимости жилья составляет себестоимость строительства. По данным Федерального центра ценообразования в строительстве, в Центральном регионе страны себестоимость колеблется сегодня от 15 до 18 тысяч рублей за метр. Средняя расчетная стоимость строительства 1 кв. метра в России составляет 17, 1 тысячи рублей при средней рыночной 20, 9 тысячи рублей за метр. Затраты на возведение здания составляют 60 процентов от его себестоимости. Прокладка инженерных сетей обычно обходится в 10 процентов от себестоимости, но может доходить и до 40 процентов. Расходы на благоустройство - 7, 5 процента, налоги - 15 процентов, расходы по передаче части квартир муниципалитетам - 7, 5 процента (хотя в ряде случаев они могут доходить и до 40 процентов). Сами подрядчики зарабатывают на строительстве немного -10 - 20 процентов в зависимости от региона. Инвестор-застройщик (организация, получившая участок под строительство, оформившая разрешительную документацию и подготовившая инвестиционный контракт) зарабатывает еще 30 процентов. После завершения строительства от 10 до 40 процентов квартир забирает муниципалитет. Оставшиеся квартиры застройщик продает первому звену посредников - риелторам, которые, как правило, тесно связаны с самим застройщиком. В этот момент и формируется инвестиционная стоимость жилья. На этом этапе жилье в провинции дорожает на 20 процентов от расчетной стоимости, а в Москве - в 2 раза. Но это еще не окончательная цена продажи. Конечная цена "квадрата" зависит от рыночной конъюнктуры и может значительно превышать инвестиционную стоимость жилья. МНЕНИЯ Мартин ШАККУМ, председатель Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, фракция "Единая Россия": - Основная причина роста цен на жилье заключается в том, что спрос на жилье значительно превышает предложение. В рамках национального проекта "Доступное жилье" предполагается увеличение объемов вводимого жилья с нынешних 40 с небольшим миллионов квадратных метров до 80 млн. квадратных метров в 2010 году. Этому препятствуют два основных фактора - административные барьеры на пути застройщиков при получении земельных участков и трудности, связанные с оснащением участков под строительство инженерной инфраструктурой. Принятый Госдумой пакет из 27 законопроектов, прежде всего новый Градостроительный кодекс, серьезно упростили процедуру получения всех разрешений на застройку, особенно для индивидуального жилищного строительства. Однако до сих пор законодательство субъектов Федерации и муниципальные правовые акты не приведены в соответствие с новыми требованиями. К тому же и сами новые законы, принимавшиеся в исключительно сжатые сроки, оказались несвободными от серьезных недоработок. Сергей СОБКО, заместитель председателя Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, фракция КПРФ: - Недоступность жилья для основной массы населения сегодня связана с тем, что государство полностью отстранилось от контроля за этой сферой так называемым "национальным проектом". Пока еще спрос на жилье превышает предложение. С этим связаны быстрые темпы роста цен за квадратный метр. Получается замкнутый круг. Те люди, которые имеют деньги, рассматривают покупку квартир как надежное вложение своих капиталов. Эта ситуация сама по себе не разрешится. Необходима государственная программа по жилищному строительству. Тем более средства, которыми располагает наша страна по проекту бюджета на 2007 год, вполне позволяют это сделать. Но либеральный подход нашего правительства принципиально вступает в противоречие с этой программой. Никакая ипотека на сегодняшний день с учетом состояния нашей банковской системы не способна решить проблему доступности жилья при нынешней средней заработной плате, особенно у молодежи, и при тех процентных ставках на ипотечные кредиты, которые сегодня существуют в банках. Национальный проект сориентирован в основном на ипотечную систему. Идея неплохая. Но для ее воплощения на практике ничего не делается. Необходимо выделять определенные средства, чтобы очередники, которые не имеют возможности оплатить полностью по нынешним ценам стоимость жилья, могли рассчитывать на приобретение жилья с помощью государства." |
|
|
18.10.2006 |
Наталья КУЧЕР, Анна ТКАЧ "Нижегородские новости" (Нижний Новгород) 11.10.2006 |
Из досье FLB |
||||
|
||||