|
“Прошло больше двух лет с момента отставки с поста мэра Москвы Юрия Лужкова (октябрь 2010 г.), и уже можно сказать, кто больше всех выиграл от смены градоначальника. Разница между двумя столичными мэрами Юрием Лужковым и Сергеем Собяниным заключается в том, что у первого имелся свой пул строителей, а у второго - его нет, - пишет журнал “Компания” в №5 (738) от 11 февраля 2013 г.
Все значительные проекты, в том числе и в "новой Москве", реализуются на землях лендлордов и зачастую теми же лужковскими компаниями. Тем не менее передел строительного рынка начался, и если говорить об активах, полученных в сфере недвижимости, то здесь "на коне" братья Гуцериевы и их племянник Микаил Шишханов, владельцы группы "БИН". Они приобрели таких активов на $3,26 млрд, купив их в том числе у "Интеко", компании Елены Батуриной, жены Юрия Лужкова.
Главные бенефициары
Еще пять лет назад, в 2008 г., у семьи Гуцериевых отмечались большие проблемы с бизнесом. Михаил Гуцериев вынужден был эмигрировать в Лондон и отказаться от своего основного актива - нефтяной компании "Русснефть". Племяннику Гуцериева Микаилу Шишханову пришлось продать БИН-банк, а младший брат Михаила Гуцериева Саит-Салам не смог переизбраться в Госдуму. Однако на данный момент эта семья скупила самые крупные активы в области недвижимости у людей, покинувших Россию и свернувших здесь свой бизнес. Речь идет об "Интеко" госпожи Батуриной; девелоперских проектах группы "Уникор" Бидзины Иванишвили, лидера партии "Грузинская мечта"; самом крупном логистическом комплексе Подмосковья, принадлежащем Мухтару Аблязову, скрывающемуся от преследований властей Казахстана в Лондоне.
Кроме того, столичные власти продали Гуцериевым свои лучшие активы. Микаил Шишханов приобрел 49% ОАО "Декмос" (заказчик реконструкции гостиницы "Москва"). По 25,5% ОАО "Декмос" принадлежит структурам бизнесменов Сулеймана Керимова и Аркадия Ротенберга. Саит Гуцериев купил отель "Националь". Оба отеля находятся рядом с Красной площадью.
С покупкой МФЦ "Саммит", где расположен отель InterContinental Moscow Tverskaya, и проекта отеля "Люкс" под управлением международного оператора Mandarin Oriental Hotel Group семья получила всю "коллекцию" люксовых гостиниц Белокаменной, за исключением "Ритца".
Также Москва продала этой семье 26,24% ЗАО "Моспромстрой", где у Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова уже было 70% долей. ЗАО "Моспромстрой" построило храм Христа Спасителя, Ледовый дворец, мемориал Победы на Поклонной горе, владеет почти 150 объектами недвижимости. Среди них три отеля Marriott и два Holiday Inn - на Лесной улице и Сущевском валу.
Плюс Саит-Салам Гуцериев строит самый большой в России парк развлечений на Варшавке стоимостью $2,8 млрд. Его партнерами станут The Anschutz Entertainment Group (AEG) и Universal Studio. Это будет пятый в мире парк Universal после Орландо (штат Флорида), Голливуда, Сингапура и Японии. Количество посетителей составит 5-6 млн человек в год, 2 млн из них - туристы.
Общая сумма совершенных сделок - $3,3 млрд - сопоставима с годовым объемом иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России. А сами они вызывают вопросы. Первый: а откуда деньги у семьи? Микаил Шишханов не смог обслуживать кредит в Сбербанке на $5 млрд, взятый на покупку проекта города миллионеров "Рублево-Архангельское" (2,7 млн кв. м) у Сулеймана Керимова, в самый разгар кризиса. Однако "Сбер" забрал проект себе, не став требовать возврата денег. Сложное финансовое положение было и у "Русснефти". Но и этой компании помог Сбербанк, реструктурировав долги и выделив новые кредиты.
Посредник
Почему семья Гуцериевых стала основным покупателем активов после ухода Лужкова? На каждый из активов имелись и другие претенденты. Например, бизнес госпожи Батуриной после отставки ее мужа можно было приобрести с существенным дисконтом. Так, девелопер Василий Анисимов давал за "Интеко" $400 млн. Но Елена Николаевна сие предложение отвергла. Микаил Шишханов же считает, что предложил Батуриной адекватные деньги - $1,2 млрд с учетом долга, из которых примерно половину она получила деньгами. В итоге свое нынешнее состояние Батурина оценивает в $1,2 млрд.
"Владимир Петрович Евтушенков (мажоритарный акционер АФК "Система". - Прим. "Ко") устроил так, что "Интеко" была продана Шишханову, и с наименьшим дисконтом, - отмечает чиновник московского стройкомплекса. - Он предотвратил вариант вынужденной продажи компании Батуриной по самой низкой цене".
Евтушенков дружит с Лужковым. После ухода последнего с поста мэра Евтушенков позвал Юрия Михайловича на работу в АФК "Система". В АФК работает исполнительным вице-президентом и бывший крупный лужковский чиновник, экс-глава "Мосгорзаказа" и совладелец "Москапстроя" Леонид Моносов. Кроме того, Евтушенков состоит в хороших отношениях с Владимиром Путиным. Сам Евтушенков опровергает факт дружбы с Лужковым, говорит об "уважительных отношениях" и не комментирует собственное посредничество в сделке между Батуриной и Шишхановым.
Между тем в 2010 г. благодаря Владимиру Евтушенкову и президенту Сбербанка Герману Грефу самый старший и богатый в этой семье Михаил Гуцериев (состояние - $6,7 млрд) вернулся в Россию из Лондона. Гуцериев сам об этом говорил в 2010 г. после возвращения в Москву газете "Ведомости".
Почему Гуцериеву помогал Греф? Олег Дерипаска не смог купить "Русснефть", как обещал, и на балансе "Сбера" образовался еще один "токсичный" актив. Долги нефтяной компании достигали $7 млрд. Покупателей на нее не было, а Гуцериев рвался домой. Так у Грефа возникла идея помочь Гуцериеву вернуться на родину и возвратить себе "Русснефть". Но поднять в одиночку бизнес Гуцериев не мог и вскоре продал Евтушенкову 49% акций "Русснефти" всего за $100 млн. При этом Гуцериев был готов отдать эти акции Евтушенкову даром.
После того как Евтушенков и Греф сделали возможным возвращение Михаила Гуцериева в Россию, последний чувствовал себя обязанным этим людям и готов был совершать любые сделки. Никто из бизнесменов не комментирует условия этих сделок, их источники и размер долга. Но очевидно одно: отъема активов у семьи Лужкова, как у башкирского президента Муртазы Рахимова, с уголовными делами не произошло. Евтушенков отмечал, что и давления на Батурину после отставки Юрия Михайловича не оказывалось.
Лужковские миллионеры
В годы экономического бума и лужковского правления топ самых крупных строительных компаний Москвы выглядел так: СУ-155 Михаила Балакина, ДСК-1 Владимира Копелева, ГК "ПИК" (на тот момент Кирилла Писарева и Юрия Жукова) и УК "Главстрой" Олега Дерипаски. Это крупные холдинги со своими домостроительными комбинатами, выпускающими панельные дома. В советах директоров двух из них - ДСК-1 и "Главмосстроя" (входит в УК "Главстрой ) - несколько лет работал первый зам Лужкова Владимир Ресин, реализуя право "золотой акции". Для компаний это служило гарантией получения заказов от города и решения вопросов по согласованию проектов строительства. Ресин же публично не играл роль корпоративного лоббиста, а говорил о необходимости загрузки домостроительных комбинатов, о рабочих местах и выполнении обязательств перед дольщиками.
Тогда годовые объемы этих предприятий превышали миллион квадратных метров, и больше половины из них реализовалось в Москве. Четверка лидеров не менялась весь период лужковского правления. Но в последние два года у "старой гвардии" объемы в столице резко упали, прежде всего из-за смены курса на разуплотнение города. Так, "Главстрой" в 2012 г. построил в Белокаменной всего 55 500 кв. м плюс шесть детсадов, а 93% работ (около 600 000 кв. м) осуществил в Подмосковье.
ДСК-1 свой миллион "квадратов" также возвел в Подмосковье, не считая одного корпуса в ЖК "Бутово Парк".
У ГК "ПИК" в 2012 г. из 658 000 кв. м проданного жилья только 158 000 кв. м приходится на Москву. У СУ-155 - около 200 000 кв. м в столице и примерно 500 000 кв. м в Московской области. Все объемы "перетекли" в Подмосковье.
Сегодня по полмиллиона "квадратов" в год в Москве не сдает ни одна строительная компания. Самый большой жилой комплекс - микрорайон "Царицыно" на 850 000 кв. м жилья - возводится на территории бывшего хлебокомбината №2 Московским комбинатам хлебопродуктов, "дочкой" агрохолдинга "Настюша". Стройка стартовала при Лужкове, в 2005 г., а в настоящее время идет реализация второй очереди. Но "Настюша" в девелоперы не переквалифицируется. Хозяин агрохолдинга Игорь Пинчук подчеркивает: "Дома я буду строить несколько месяцев, а хлеб печь всю оставшуюся жизнь".
Мегастройки реализуются в "новой Москве" на площадках, купленных лендлордами еще при Юрии Михайловиче. Речь идет о проектах ГК "Абсолют" Александра Светакова (всего 2,5 млн кв. м - "Первый Московский" и "Переделкино Ближнее" ), ГК "ПИК" Сулеймана Керимова (1 млн кв. м - "Бунинские аллеи"), "Авгур Эстейт" сенатора Вадима Мошковича (870 000 кв. м - ЖК "Квартал А101" и проект "Москва А101").
Кто на новенького?
Принципиально новых крупных игроков, которых можно было бы назвать "собянинскими", не появилось, но и старых не стоит списывать со счетов, тем более, что не всех лужковских чиновников Собянин уволил. Так, префектом двух новых административных округов Москвы, Троицкого и Новомосковского, назначен Алексей Челышев, экс-префект ЮЗАО. Челышев курирует градостроительную комиссию, решающую вопросы использования земельных участков и строительства. По словам Алексея Шепеля, владельца S.Holding, ЮЗАО во времена Лужкова был вотчиной 1-2 компаний. Они реализовали проекты в Новых Черемушках (386 000 кв. м), проект "43-й квартал" в Обручевском районе (283 000 кв. м) и проект в примыкающей к ЮЗАО Щербинке (410 000 кв. м). И многолетнее сотрудничество компании с Челышевым продолжится.
Департамент по развитию новых территорий Москвы в мае 2012 г. возглавил Владимир Жидкин, экс-зампред правительства Московской области. Жидкин в дружеских отношениях с Александром Ручьевым, владельцем крупного подмосковного застройщика "Мортон". Почти на всех площадках "Мортона" на подряде сегодня работает ДСК-1. Из его панелей построены "Щитниково", "Жемчужина Балашихи", "Катюшки" и др. - всего более 1 млн кв. м. На территории "новой Москвы" партнеры возводят "Солнцево Парк"(470 000 кв. м), где доля подряда ДСК-1 составляет около 50%. Здесь же на подряде работает и ГК "ПИК".
"Мортон" намерен продолжить сотрудничество с ДСК-1", - говорит директор по развитию бизнеса ГК "Мортон" Дмитрий Зотов.
Кроме того, ДСК-1 в "новой Москве" на землях ГК "Абсолют" возводит дома в микрорайоне "Первый Московский". Таким образом, ДСК-1, "золотая акция" которого находится у правительства Москвы, без работы не остается.
Со сменой власти в столичной мэрии в советах директоров двух лужковских "фаворитов" также случились перемены. Так, в СД ДСК-1 в 2011 г. появился Марат Хуснуллин, глава московского стройкомплекса, а в 2012 г. ему на смену на некоторое время пришла Ирина Романенко, замруководителя департамента градостроительной политики Москвы, с Казани, с 1997 г., работающая с Хуснуллиным. А у департамента градостроительной политики Москвы остается право "золотой акции" в ДСК-1. Хуснуллин состоял и в СД ОАО "Холдинговая компания "Главмосстрой", входящего в УК "Главстрой", в 2012 г. его кресло, как и в ДСК-1, заняла Ирина Романенко.
"Если Хуснуллин не будет помогать решать вопросы таким строительным монстрам, как ПИК или ДСК-1, на рынке произойдет крах, - считает Максим Лещев, владелец и генеральный директор "Гео Девелопмент", - потому что это крупные, системообразующие предприятия, от которых зависят тысячи дольщиков".
Хорошо знакомые префекты и министры далеко не уходят, права "золотой акции" остаются, и новые власти активно помогают старым игрокам.
Эти крупные строительные холдинги получают городские заказы, потому что в их бенефициарах остаются лица, определяющие судьбу этих заказов. Есть ли, помимо права "золотой акции", у руководителей городского стройкомплекса личные доли в офшорных акционерах этих компаний, сказать сложно: у этих структур нет обязанности раскрывать своих конечных владельцев. Но пока такая схема собственности сохраняется, остается прежней и существующая ситуация в московском стройкомплексе», - полагает журнал “Компания”.
17 мая 2012 года в публикации Агентства федеральных расследований FLB «БИН берет у оппозиции оптом» сообщалось: ««покупателем всего портфеля недвижимости грузинского политика и бывшего российского предпринимателя Бидзины Иванишвили стала группа БИН. Соответствующее соглашение было заключено между УК «Уникор» и президентом Бинбанка Микаилом Шишхановым. Завершить сделку общим объемом 983 млн долл. стороны планируют до 15 августа 2012 года.
На прошлой неделе г-н Иванишвили заявил, что до конца мая рассчитывает продать весь свой российский бизнес. Ранее он нашел покупателя на свои финансовые активы, а также сеть аптек «Доктор Столетов». Теперь дошла очередь и до недвижимости.
Как говорится в пресс-релизе группы БИН, в сделку вошли строящийся в Хамовниках элитный жилой микрорайон «Садовые кварталы» площадью 11 га, проект гостиничного комплекса «Люксъ Отель» под управлением международного оператора Mandarin Oriental Hotel Group, реализуемого на месте гостиницы «Центральная» на ул. Тверской, и многофункциональный комплекс «Саммит», в состав которого входит гостиница InterContinental Moscow Tverskaya. Четвертым и, как отмечают участники рынка, самым небольшим по стоимости активом, вошедшим в пакет сделки, стала территория РТИ «Каучук» в Очакове площадью около 8,8 га.
Участники рынка недвижимости затруднились дать оценку адекватности стоимости проданного портфеля, в первую очередь потому, что из них только МФК «Саммит» сегодня является действующим объектом, однако он работает меньше года. Именно этот актив считает наиболее ликвидным управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец. «Только один «Саммит» может стоить под 500 млн долл.», — считает он, добавляя, что объявленная цена сделки «выглядит более чем привлекательной».
Конечным собственником «Садовых кварталов» станет Микаил Шишханов, а гостиничных активов и территории РТИ «Каучук» в Очакове — Михаил Гуцериев. «В силу уникальности проектов, их центрального местоположения и высокого потенциала по росту их капитализации данное приобретение является для группы перспективным и соответствует стратегии по консолидации премиальных девелоперских активов», — приводятся в сообщении слова Микаила Шишханова.
С покупкой этого портфеля позиции семьи Гуцериевых и Шишхановых на строительном рынке еще больше укрепились, констатируют опрошенные РБК daily эксперты. «Сегодня группа БИН является крупнейшим владельцем коммерческой недвижимости в Москве», — говорит старший директор отдела продаж и приобретения офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин. Сейчас в Москве не так много инвесторов, готовых заключать столь крупные сделки, но они есть, знает генеральный директор Colliers International Максим Гасиев. В свою очередь Михаил Гец указывает на разнородность купленного девелоперского портфеля. «На рынке не так много игроков, способных купить сразу и жилье, и гостиницы, и офисы, причем отчасти недостроенные», — подчеркивает он.
В последнее время Гуцериевы—Шишхановы вели очень агрессивную политику по покупке активов в сфере недвижимости. Например, среди закрытых ими недавно сделок была покупка гостиницы «Националь» на Моховой улице в Москве, 49% ОАО «Декмос» (владеет МФК «Гостиница «Москва»), а также компании «Интеко». Не так давно один из совладельцев группы БИН Саит Гуцериев объявил о желании реализовать на пересечении Варшавского шоссе и МКАД на юге Москвы проект многофункционального комплекса «Галактика парк», частью которого станет первый в Европе тематический развлекательный парк Universal. Инвестиции в проект оцениваются в 1,2 млрд долл.
Помимо приобретенных активов г-на Иванишвили портфель коммерческой недвижимости группы БИН насчитывает порядка 700 тыс. кв. м. В их числе десять бизнес-центров под брендом «Чайка плаза», три отеля Marriott и два Holiday Inn, а также торговые центры «Петровский пассаж», «Смоленский пассаж» и Festival Mall», - писало деловое издание РБК daily.
Бинбанк входит в империю ингушского предпринимателя Михаила Гуцериева. Его племянник Михаил Шишханов известен тем, что едва окончив институт, возглавил этот банк. В июле 2008 года в публикации «Бинбанк: было ваше, стало наше» Агентство федеральных расследований FLB рассказывало: «банкиром Михаил Шишханов стал в одночасье, по воле семьи. Основав в 1993 году Бинбанк, Гуцериев через год передал его племяннику, только что окончившему институт. И сразу же задействовал в своих деловых схемах. В основном занимался Бинбанк скупкой ценных бумаг ведущих промышленных предприятий. Причём, не особо придерживаясь правил "честной игры". Показательным примером стала скупка акций московской строительной компании "Моспромстрой", которую в интересах банка провела компания "Росбилдинг". Объект являлся закрытым акционерным обществом, поэтому люди Гуцериева оформили несколько притворных сделок дарения акций. А затем, став "акционерами" предприятия, они на вполне законных основаниях занялись скупкой ценных бумаг "Моспромстроя", попытавшись взять под свой контроль всю компанию. Не менее агрессивно Бинбанк скупал бумаги тогда ещё благополучного ЮКОСа, чем вызвал повышенный интерес правоохранительных органов.
Многих озадачила фантастически низкая цена, по которой в ноябре 2005 года ЮКОС продал банку Шишханова - Гуцериева свой пакет в "Саханефтегазе": перспективнейшая нефтяная компания обошлась всего в 6 млн. долларов, по 7 центов за баррель сырьевых запасов. Потом были "война" с могущественной ТНК, битвы за строительный рынок и объекты "большой химии". И везде работала уже знакомая нам схема: газетная волна компромата, скупка долговых обязательств, уголовные дела в отношении менеджмента и поразительные по своей неадекватности решения арбитража.
Бизнес шёл успешно. Клан стоял на трёх прочных опорах: брат Михаила, Саит Гуцериев, бывший гендиректор Грозненского ТПО "Местная промышленность" , руководил Промышленно-финансовой компанией "Бин" , Бинбанком "рулил" племянник, а сам Михаил Сафарбекович владел "Русс-нефтью". К началу 2005 года годовой оборот нефтяной компании составил около 3 млрд. долларов, а группы "Бин" без учёта Бинбанка - более полутора миллиардов. Клану удалось скупить почти четыре десятка предприятий, причём останавливаться он не собирался. Почву для дальнейшей экспансии прощупывал Адлан Шишханов, двоюродный брат главы Бинбанка.
В своё время он возглавлял московское представительство кипрской компании "Блэкуол Инвестментс Лимитед", числился руководителем нескольких московских и подмосковных фирм, директорствовал в компании "Аспект", владевшей в Казахстане тремя заводами химического комплекса "Актал".
Клан продолжает агрессивное поглощение предприятий. Схема, с незначительными вариациями, используется стандартная. Как в случае с компанией "Агроторг - Самара", банк входит в полное доверие к предпринимателям, кредитуя их несколько лет на выгодных условиях. И так же, как это случилось с компанией "Тамерлан", настаивает на передаче в залог всей недвижимости. А потом, внезапно потребовав досрочного погашения кредита, ведёт дело к банкротству заёмщика, оставляет у себя его имущество. Или попросту не отдаёт залог, прикрываясь несовершенством закона».
В 2009 году адвокатам Михаила Гуцериева удалось добиться закрытия заведенного на него уголовного дела. СМИ утверждают, что это произошло при активном участии нынешнего президента Ингушетии Юнус-Бека Евкурова, рассчитывающего на поддержку земляка. Гуцериев вернулся в Россию и вернул контроль над 100 % акций «Русснефти», которыми несколько лет управляли структуры Олега Дерипаски. Империя Гуцериева продолжает консолидировать активы. В последнее время Бинбанк во главе с Шишхановым прославился покупкой строительной компании жены бывшего московского мэра Юрия Лужкова Елены Батуриной «Интеко».
|
