|
Конфликт между бывшим главным девелопером столицы - Департаментом внебюджетной политики строительства Москвы - и строительными организациями перешел в новую фазу. Потеряв львиную долю рынка массовой застройки, ДВПС перешел в контрнаступление. По мнению руководителя ДВПС Леонида Краснянского, строители выставляют неоправданно высокие цены за свою работу, а московские чиновники мешают департаменту расширять бизнес. Лидер строителей - первый вице-премьер столичного правительства Владимир Ресин с этими претензиями согласился. Правда, от этого расстановка сил в московском стройкомплексе никак не изменилась.
Милые бранятся
Свое недовольство Леонид Краснянский высказал дважды. Сначала он предъявил претензии чиновникам и строителям на заседании московского правительства, затем на специальном брифинге, где руководитель ДВПС выступал совместно с Владимиром Ресиным. Фактически впервые можно было открыто наблюдать картину препирательств и споров Ресина и Краснянского. Ситуацию не спасли даже идиотские вопросы из зала. (В частности, "Не перенести ли, к примеру, Останкинскую башню в Сити?") Похоже, напряжение в московских кабинетах достигло такого уровня, что более скрывать его чиновники просто не способны.
Открытый спор строителей вынудил чиновников рассказать немало любопытных фактов. Так, Владимир Ресин публично признал, что в минувшем году в отчетность о 3 млн. кв. м жилья, возведенных в 2000 году, были включены и те 300 тыс. кв. м, которые строители не сдали. Однако главные новости рассказал его публичный оппонент. По данным, приведенным Леонидом Краснянским, в 2000 году резко выросла стоимость строительства (от 42 до 69%), что не оправдано ни ссылками на инфляцию (рост - 18%), ни ростом стоимости материалов (12 - 25%). Больше того, в докладе на имя Юрия Лужкова глава ДВПС рассчитал примерную дельту, заложенную московскими строителями: "Уже сегодня ясно, что коэффициенты пересчета по видам работ завышены минимум на 20%... Сколько можно постоянно по итогам года оказываться перед ситуацией сверхлимита? Пора наконец разобраться с тем, кто и как считает эти коэффициенты. Как такое может быть? При этом сверхлимит возникает только у наших, городских строительных организаций..."
Иначе говоря, строители завышают цены, а ДВПС в результате вынужден выходить за ранее выделенные лимиты и оплачивать эти излишества.
Собственно, это прямое обвинение в адрес Владимира Ресина. Достаточно заметить, что в 40% объектов ДВПС функции заказчика выполняет компания "Москапстрой", близкая первому вице-премьеру.
Всех на контракт!
Владимир Ресин официально признал обоснованность претензий Краснянского и при этом сообщил, что в ближайшее время ситуация должна измениться. Произойдет это сразу после перевода строителей со сметной на контрактную систему оплаты.
Если перевести эту идею с чиновничьего языка на русский, то получится следующее. Сейчас стоимость строительных работ рассчитывается с помощью системы коэффициентов, основанной на ценах 1994 года. Коэффициенты постоянно изменяются, и пересматривает их Департамент экономической политики и развития правительства Москвы. Поскольку система чрезвычайно сложна и запутанна, заранее рассчитать приблизительную смету строительства практически невозможно. Причем по ходу работ как правило выявляется необходимость доделок, переделок и пр., что влечет внесение коррективов в смету с ее коэффициентами. При переводе в деньги становится очевидным, что строительные организации могут легко завысить стоимость работ (у строителей даже есть такой термин - "осметить"). То есть, инвестор фактически теряет контроль за ценообразованием и толком не знает, во что ему в итоге все это обойдется. Вот и получается, что многие дома продаются ниже реальной себестоимости. Соответствующие прецеденты есть и у ДВПС - стройки на проспекте Андропова (себестоимость $767 за 1 кв. м, максимальная цена $620 - 650), 2-й Ямской улице ($920 и $860 - 890 соответственно) и ряд других объектов.
Контрактная же система означает, что ценообразование исходит из суммы, указанной в договоре и отраженной в исходно-разрешительной документации. По мнению Ресина, переход к ней должен ограничить сметные аппетиты строителей.
Скромный интерес
Сметная система действительно выглядит весьма странно. Однако возникает законный вопрос: почему глава ДВПС только теперь поднял вопрос о ее обоснованности? Департамент работает со строителями уже больше четырех лет, и в лучшие годы объемы строительства ДВПС в разы превосходили нынешние. По словам самого Леонида Краснянского, "сверхлимит - понятие невозможное: не запланировали деньги - не платить. Мы можем заплатить, но лучше отдать эти деньги в бюджет...". То есть получается, что несмотря на убыточность строек деньги на оплату этого "безобразия" все равно находятся. Выходит, строительство - бизнес с очень высокой рентабельностью. Хотя тот же глава ДВПС и жалуется на жизнь после утраты массового рынка: "Тяжело потерять наработанное... поэтому мы понимаем, что 2001 год будет крайне трудным для нас в финансово-экономическом плане, а в 2002 году мы уже выйдем на нормальную работу". Самое интересное, что строители, твердящие об убытках, о своих перспективах говорят то же самое. Кто самый бедный, публично так и не выяснено.
Вполне возможно, что Краснянского не устраивают не только цены московских строителей, но и предлагаемый выбор застройщиков. По словам самого же Краснянского, ДВПС не прочь разместить заказы среди иногородних компаний. В числе претендентов он назвал Балтийскую строительную компанию, которая близка Министерству путей сообщения и является крупным петербургским застройщиком. Кроме того, в Куркине уже работает "Донбассшахтстрой", который, кстати, в 70-е годы возглавлял сам Краснянский.
Другая претензия Леонида Краснянского адресуется московским чиновникам: по его словам, в правительстве очень трудно получить необходимые для строительства согласования. Речь идет о том, что департаменту не дают прихватить другие сегменты рынка недвижимости. По словам главы ДВПС, его организация подготовила проект по созданию сети 3-звездочных гостиниц, но нет участков, а те, что есть, чиновники предлагают выкупить на конкурсной основе. И вообще не согласовывают распорядительные документы, которые готовит ДВПС, чтобы работать не только с жильем, но и с коммерческой недвижимостью.
А вы, друзья, как ни садитесь...
Казалось бы, ситуация вовремя и удачно разрешилась: вводится контрактная система, строители и ДВПС готовы работать... Но не все так просто. Несмотря на заверения Владимира Ресина в ближайшем будущем перехода на контрактную систему можно не ждать. Во-первых, сметы делаются на основании проектно-сметной документации - творческого продукта архитекторов. А они получают за свою работу процент и заинтересованы в высокой стоимости проекта. Во-вторых, объявлять о введении контрактов можно сколько угодно, но подавляющее большинство строек и так называемых заделов (будущих строек с наличествующими проектами) основаны на сложившейся сметной практике. И сколько времени пройдет до той поры, когда состоится реальный переход на контракты, не знает никто. Наконец, в-третьих, Москва - город исключений. Всегда есть организации, которые работают на особых условиях. Ведь просто неудобно спросить у Владимира Ресина, в какие сроки на контрактную систему перейдет, например, "Москапстрой".
|
