|
Сразу несколько крупных девелоперских компаний заявили о своих планах по строительству медиацентров. Идею создания крупных комплексов для нужд средств массовой информации столичные власти озвучили еще в 2005 году. Однако, несмотря на поддержку городской администрации, строительство первого медиацентра затянулось на несколько лет.
По одной из исторических версий, подмосковное село Печатники получило в XVIII веке свое название потому, что здесь красили ситцы в пестрые тона, деревянной формой с вырезанным рельефным рисунком «печатали» узоры. Именно эту версию взяли на заметку современные столичные власти, решившие в начале 2000-х основать в Печатниках крупнейший центр по производству полиграфической продукции.
В 2001 году комплекс был открыт на месте полузаброшенного корпуса одного из столичных домостроительных комбинатов, а для управления им была создана компания «Полиграфический комплекс «Пушкинская площадь», возглавил которую бывший президент ТВ Центра и создатель ВГТРК Олег Попцов.
«Полиграфический комплекс «Пушкинская площадь» создавался с целью обеспечения города собственной современной базой для печати газет и журналов, принадлежащих городу, обеспечения массовых городских мероприятий печатной продукцией, в том числе рекламной, и, конечно, для печати сторонних заказов на коммерческой основе», – говорит ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов. По его словам, «Пушкинская площадь» в настоящее время печатает более 40 самых различных изданий – деловых и глянцевых, газет и журналов.
«Схема такой работы достаточно проста – город, имея соответствующие ресурсы, вкладывается в создание нужного ему производства, которое будет делать городские заказы, и попутно выполнять сторонние, зарабатывая тем самым деньги», – объясняет эксперт. Однако столичные власти не собирались останавливаться на создании исключительно полиграфического комплекса и решили разработать проект комплексного освоения всего медиапространства.
Так появился проект создания «Медиа Центра» в Печатниках, а вслед за этим на рынок вышла 100-процентная «дочка» «Пушкинской площади» – компания «Медиа Центр», которая теперь пытается стать полноценной девелоперской структурой широкого профиля.
На смену «Останкино»
Осенью 2005 года вышло в свет распоряжение правительства Москвы «О разработке градостроительной документации на размещение комплекса зданий и сооружений «Медиа Центра». Согласно этому документу, для строительства нового объекта учреждалось ОАО «Медиа Центр». Как заявили тогда представители «Пушкинской площади», являющейся заказчиком проекта, объем инвестиций должен был составить около $200 млн, которые собирались предоставить немецкие пенсионные фонды и китайские девелоперы. С этими структурами заказчик вел активные переговоры.
Строительство планировалось начать уже зимой 2006 года, а закончить работы – к началу 2009 года. Для реализации проекта был приглашен Олег Моторин – профессиональный девелопер, успевший поработать в нескольких крупных компаниях. Однако строительство до сих пор не началось, несмотря на декларируемую поддержку столичных властей и то, что проект, как и сам комплекс, принадлежит городу.
«До последнего момента проект строительства «Медиа Центра» в Печатниках практически полностью принадлежал городу в лице Москомимущества. Несмотря на то, что планы по привлечению частных акционеров уже реализуются, город крайне заинтересован в развитии этого проекта. В стилобатной части одного из корпусов «Медиа Центра» будут находиться студии для производства развлекательных и новостных программ, news-room и все необходимое, чтобы вести цифровое телерадиовещание.
Поскольку рядом с нашим участком пройдет Четвертое транспортное кольцо, новый комплекс может стать центром притяжения различных СМИ, а также производителей полиграфической продукции», – рассказывает «Ко» гендиректор ОАО «Медиа Центр» Олег Моторин. По его словам, подобная идея нигде в СНГ пока еще не была реализована, а «нечто отдаленно похожее можно найти в Великобритании у Руперта Мердока».
«В Москве есть два исторически сложившихся места, где компактно располагаются издательства, типографии, различные агентства – это ул. Правды и ул. 1905 года. Обеим концепциям уже исполнилось несколько десятков лет, и с точки зрения сегодняшних стандартов их трудно назвать идеальными», – утверждает он. При этом «Медиа Центр», несмотря на наличие телерадиоцентра, изначально не планирует конкурировать с крупнейшими действующими телевизионными комплексами вроде «Останкино».
«Конечно, мы не составим конкуренции таким телецентрам, как «Останкино», просто сможем предоставить площадку производителям телевизионного продукта нового типа. В частности, США уже столкнулись с тем, что в этой стране прекращается аналоговое и остается только цифровое телевещание. В России то же самое произойдет очень быстро, и появится другая реальность, когда технически все будет организовано иначе, возрастет роль производителя контента параллельно упрощению процедуры его доставки телезрителю», – рассказывает Олег Моторин. По его словам, «спутника и тарелки будет достаточно для производства сигнала». С точки зрения конкретных физических показателей, будущий «Медиа Центр» является многофункциональным комплексом. «Его основой являются офисы, которые занимают большую часть площадей.
Помимо телерадиокомплекса и конгресс-центра, он будет вмещать торговый центр с фитнесом общей площадью около 9000 кв. м, а также выставочный комплекс (2000 кв. м). Но основа притяжения наших арендаторов – это уникальная концепция «медийного» парка», – рассказывает Моторин. По его словам, арендаторами комплекса примерно на 30% будут операторы полиграфического рынка и «те, кто как-то связан со СМИ».
Остальными арендаторами должны стать компании, заинтересованные в бэк-офисах. По мнению Дмитрия Баранова, частично данные помещения могут быть заняты телекомпанией «ТВЦ» и еще какими-либо электронными и бумажными СМИ, так или иначе относящимися к Москве. «Но большая часть помещений все равно будет сдана в коммерческую аренду, то есть сторонним арендаторам», – говорит он. Однако пока никаких предварительных договоров аренды компания не заключала. Более того, строительство комплекса до сих пор не началось.
Поиски денег
Неожиданно много времени «Медиа Центр» потратил на согласование предварительной документации. Проект никак не мог пройти через Комитет по инвестиционному контролю, возглавляемый Александром Рябининым.
Только 18 апреля 2008 года вышло распоряжение «О проектировании и строительстве объектов «Медиа Центра». Из-за длительной задержки комплекс стали называть долгостроем. «Можно вести речь о том, что шло длительное согласование размещения самих зданий и объектов инфраструктуры, проводились переговоры с нынешними собственниками земли, зданий и сооружений о выкупе их собственности, возможно, перекладывались коммуникации на месте будущего строительства», – говорит Дмитрий Баранов.
Как бы то ни было, по словам Олега Моторина, в третьем квартале 2008 года компания планирует выйти на стройку и начать строительство стартового 4-го корпуса, закончив его примерно через год, в третьем квартале 2009 года. Однако если с оформлением документации за три года «Медиа Центру» удалось решить проблемы, то поиски инвестора затянулись надолго. Более того, за это время необходимый объем инвестиций вырос с $200 до 320 млн. Зато у проекта появилась концепция, разработанная международной компанией GVA Sawyer.
В настоящий момент «Медиа Центр» находится в активном поиске источника финансовых ресурсов. «Наш проект будет реализован за счет привлечения средств сторонних финансовых инвесторов. Будущий комплекс состоит из пяти зданий, на каждое из которых будет заключаться отдельный инвестконтракт. Медиацентр будет вводиться в строй последовательными очередями», – рассказывает Олег Моторин. По его словам, потенциальные инвесторы внакладе не останутся. По его подсчетам, норма внутренней готовности IRR будет достигать 30%. Частным инвесторам компания предложит контракты на $275 млн, то есть в общей сложности 90 000 кв. м. Получается, что себестоимость 1 кв. м офисной части составит примерно $2500, а при продаже эти офисы будут стоить не менее $5000. Все остальное останется в собственности «Пушкинской площади», которая в настоящий момент является владельцем проекта, в свою очередь «Медиа Центр» выполняет функции fee-девелопера проекта.
«Мы работаем по договору предоставления комплексных услуг на девелопмент, в том числе взаимодействуем с официальными инстанциями от имени «Пушкинской площади», а также обеспечиваем отбор подрядчиков и поставщиков», – рассказывает Олег Моторин. Даже после того как будут найдены инвесторы, управлять проектом по-прежнему будет компания «Медиа Центр».
Пока такой инвестор не нашелся. Более того, даже если он не будет найден, как минимум, на первых порах «Медиа Центр» никто не бросит. Дело в том, что миноритарием «Пушкинской площади» является Банк Москвы, которому принадлежит около 5% акций компании. «Интерес к финансированию «Медиа Центра», в частности, проявил Банк Москвы, который хорошо знаком с нашим проектом», – говорит Олег Моторин. Более того, 26 февраля 2008 года вышло постановление правительства Москвы «О создании открытого акционерного общества «Бумажно-полиграфическое объединение «Печатники». Согласно этому документу, планируется создать новую компанию с уставным капиталом 16,43 млрд рублей, в котором 74,4% акций будет принадлежать компании «Инвестлеспром», по данным участников рынка, контролируемой Банком Москвы, а остальные акции – столичному правительству. В счет оплаты доли в уставном капитале столичные власти внесли 94,52% пакета акций полиграфического комплекса «Пушкинская площадь», который оценили в 4 млрд рублей.
В свою очередь «Инвестлеспром» передает 100% Сегежского целлюлозно-бумажного комбината (11 млрд рублей), 100% Сокольского целлюлозно-бумажного комбината (253 млн рублей) и 100% целлюлозно-бумажного комбината «Кама» (233 млн рублей). Таким образом, выпуск полиграфической продукции будет объединен с производителями бумаги. «Я думаю, что напрямую наша работа от этого не изменится», – говорит Олег Моторин. Дело в том, что Банк Москвы присутствует в этом проекте с запуска, и его представитель входит в совет директоров «Медиа Центра». Однако в действительности, по мнению экспертов, в данном случае речь идет фактически о приватизации крупной городской собственности.
Пример заразителен
Несмотря на то, что строительство нового московского «Медиа Центра» затянулось, в частности, на выставке MIPIM-2008 проект строительства медиапарка «Константиново» в Домодедовском районе Подмосковья представила компания «Евразия-Сити». На площади более 3000 га девелопер при поддержке «Первого канала» планирует построить более 8 млн кв. м недвижимости. В
свою очередь корпорация «ЗНАК» создает в Красногорском районе Подмосковья кинотелевизионный комплекс стоимостью $300 млн и площадью около 150 000 кв. м. По мнению директора департамента брокериджа компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Максима Загоруйко, с точки зрения коммерческой недвижимости такого рода проекты достаточно интересны.
«Таких предложений не хватает, и медиакомплексы могут вызвать интерес у девелопера, поскольку реализация нестандартных продуктов выступает конкурентным преимуществом. Но когда происходит фокусирование на каком-то неизученном сегменте и сложно прогнозировать спрос, вероятность рисков значительно увеличивается», – осторожен Максим Загоруйко. Более того, дополнительные риски создает конкуренция между строителями различных медиакомплексов: никто не знает, сколько таких объектов нужно для удовлетворения спроса.
«Насыщение данного рынка может наступить буквально после осуществления двух первых проектов», – говорит Дмитрий Баранов. И вполне возможно, что в числе этих двух проектов не окажется «Медиа Центра». Более того, по мнению экспертов, понятие медиацентра зачастую используется специалистами по маркетингу исключительно для привлечения арендаторов. «Интерес девелоперов вызван скорее не возведением медиацентров, а самым обычным строительством на имеющихся у девелоперов участках жилых и офисных комплексов. Часть из которых, причем не очень большая, будет застроена различными медийными объектами», – говорит Дмитрий Баранов. По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, «за медиацентрами в большинстве случаев стоят просто многофункциональные или офисные проекты, так как медиацентров по определению быть много не может».
«Медиацентр нельзя создать, просто назвав проект в данном ключе, как и любой другой специализированный проект. Да и не всегда для этого есть экономические основания. Например, я бы скорее назвал медиацентром офисные здания, занимаемые Independent Media или «Останкино», – говорит он. В связи с этим, по мнению экспертов, проекты, которые создаются в сотрудничестве с какими-либо СМИ или кинокомпаниями, имеют больше шансов найти арендаторов. У «Медиа Центра», который запустила «Пушкинская площадь», пока таких договоренностей нет. Единственное, что способно выделить этот проект среди других аналогичных предложений – это откровенная прямая поддержка столичных властей.
«Учитывая поддержку города в таких вопросах, как землеотвод, подведение коммуникаций, быстрое подключение к ним и, конечно, финансовая помощь, созданное предприятие может себе позволить предложить рынку чуть более низкие цены, чем остальные участники, и за счет этого быстро нарастить свою клиентуру», – говорит Дмитрий Баранов. Более того, по его словам, следует взять в расчет, что город может не требовать немедленной отдачи прибыли. Однако такие предположения также выглядят малоубедительными на фоне продолжающихся разговоров о скорой отставке мэра Москвы Юрия Лужкова. Понимают это и в компании «Медиа Центр», а потому рассчитывают сделать из нее многопрофильного игрока девелоперского рынка. «В настоящее время мы получаем предложения и об участии в иных московских проектах, также в качестве fee-девелопера. За несколько лет нам удалось сформировать команду профессионалов, которые способны реализовать сложные и нестандартные проекты», – говорит Олег Моторин. Однако что это за проекты, пока неизвестно.
ЧТО ТАКОЕ «МЕДИА ЦЕНТР»
ГОД ОСНОВАНИЯ: 2005
ОСНОВНОЙ ВЛАДЕЛЕЦ: полиграфический комплекс «Пушкинская площадь»
СФЕРА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: девелопмент
КОНКУРЕНТЫ: «Евразия-Сити», ЗНАК
|
