|
Карьера Дэвида Джеованиса в нашей стране напоминает воплощение американской мечты: за 17 лет он сумел создать целый комплекс знаковых проектов в недвижимости, стать управляющим «российскими» инвестициями Джорджа Сороса, несколько лет проработать в должности управляющего директора компании «Базэл» Олега Дерипаски, а затем получить многомиллиардный карт-бланш от британских инвесторов. По словам самого менеджера, успеха ему удалось добиться благодаря сплоченной команде, в которой он – единственный иностранец, а большинство – русские женщины. «Я уважаю русских женщин, они не пьют и не воруют деньги», – шутит Дэвид. В действительности основную роль в его карьере сыграли связи с крупными западными финансистами и работа с их российскими контрагентами.
Дым нового Отечества
Свой трудовой путь Дэвид Джеованис начинал на Восточном побережье США. Получив степень бакалавра по бизнес-администрированию и магистра по международным отношениям в Университете Пенсильвании, он устроился финансовым аналитиком в нью-йоркскую компанию Dillon Read & Co. Однако вскоре перебрался на Западное побережье, в крупный американский инвестиционный банк Drexel Burnham Lambert, одним из руководителей которого был скандально известный финансист, «король мусорных облигаций» Майкл Милкен. Именно с этого момента начинается история, которая привела Джеованиса в Россию. «Один из моих клиентов купил табачную фабрику «Дукат» в России и попросил меня управлять этим активом. Я приехал в 1991 году и почти сразу решил построить новый завод на окраине города – на Каширском шоссе, а из старого завода сделать офисный центр – это был один из первых инвестиционных проектов на российском рынке недвижимости», – рассказывает он. Впоследствии в Москве появился целый комплекс таких офисных проектов: бизнес-центры «Дукат I» и «Дукат II», строительством которых руководил Джеованис.
Строить крупные объекты в начале 90-х годов было очень сложно. Проще всего было договориться с городскими властями. «Я обещал городу, что мы построим завод и сохраним рабочие места», – рассказывает Джеованис. Сложнее было найти необходимое финансирование. Поэтому девелоперы брали средства у будущих арендаторов, которые оплачивали договор аренды на несколько лет вперед, затем эти средства рефинансировали на более выгодных условиях. «В итоге все остались довольны: город получил новое производство, рабочие места были сохранены, а на месте старой табачной фабрики «Дукат» появился офисный центр, куда переехал головной российский офис Ситибанка», – говорит Джеованис. В этом проекте он представлял интересы американской стороны – компании Liggett and Myers Tobacco, или L&M, которая создала одно из первых совместных предприятий в перестроечной России, на чьей основе появилась компания «Лиггетт-Дукат». После того как фабрика «Дукат» был перебазирована на Каширское шоссе, все построенные объекты были проданы.
По словам Джеованиса, реализация «табачного» проекта заняла шесть лет и стала его первым достижением в России. После этого на 37-летнего американца обратил внимание Джордж Сорос. «В 1997 году мне позвонили и сообщили, что Сорос хочет со мной встретиться. Я не знал толком, кто такой Сорос, спросил у друзей, стоит ли лететь в Нью-Йорк на интервью. В итоге встреча состоялась, и за полчаса мы договорились обо всех условиях. Дело в том, что проект «Дукат» был очень успешным и Сорос хотел повторить его, а для этого ему надо было найти западного человека, который понимает специфику ведения бизнеса в России», – объясняет менеджер. Так Джеованис стал московским партнером фонда Soros Private Equity Partners и получил контроль над всеми российскими инвестициями известного миллиардера. Однако управлять активами Сороса оказалось совсем непросто.
Наглядным примером неудачной инвестиции стала покупка 25% акций «Связьинвеста», в совете директоров которого Джеованис представлял интересы американского миллиардера. «Сорос покупал блокпакет, будучи уверен в скорой приватизации этого актива. Кроме того, он приобрел акции компании в неудачное время, когда нельзя было рассчитывать даже на сколько-нибудь существенные дивиденды: вся прибыль реинвестировалась в развитие. Стоит также учитывать, что государство никогда не было особенно дружелюбно по отношению к миноритарным акционерам «Связьинвеста», потому у Сороса практически не было возможности влиять на развитие холдинга», – рассказывает стратег «Финама» Семен Бирг. По его словам, «Связьинвест» – весьма проблемный актив, что обусловлено жесткой борьбой за его приватизацию между различными группами влияния, которая продолжается до сих пор». В результате Джордж Сорос предпочел избавиться от пакета «Связьинвеста» с большим дисконтом. По словам Джеованиса, до сих пор миллиардер называет этот российский проект самым неудачным за всю свою финансовую карьеру.
«Изначально Сорос хотел вложить в России много денег, но после кризиса 1998 года решил уйти с рынка и попросил меня управлять его инвестициями в Европе», – рассказывает Джеованис. По его словам, свою роль также сыграл политический конфликт американского миллиардера с российскими властями. «Сорос – гениальный инвестор, однако в России он стал вмешиваться в политику, и это было его огромной ошибкой. В результате перед ним закрылись многие двери», – объясняет Джеованис.
Позвоночный метод трудоустройства
В 1998 году Дэвид Джеованис уехал из России, чтобы стать партнером Soros Private Equity Partners в Лондоне. По его словам, в Европе он инвестировал американские средства во что угодно, кроме недвижимости. Так продолжалось до 2003 года, когда ему поступило очередное деловое предложение, по масштабам сравнимое со звонком от Сороса. На этот раз Джеованисом заинтересовался российский олигарх Олег Дерипаска. По словам менеджера, ему просто позвонили из кадрового агентства и сделали предложение, от которого он не смог отказаться.
За пять лет Джеованис успел соскучиться по России и хотел вернуться к девелоперским проектам. «Я с радостью принял предложение от «Базэла» – стал одним из пяти управляющих директоров компании и получил возможность заниматься недвижимостью», – рассказывает Джеованис. Именно он был фактическим куратором компаний «Русские отели» и «Бэл-Девелопмент». В частности, Джеованису принадлежал проект создания всероссийской гостиничной сети в регионах. Однако прославился он на новом посту прежде всего деятельностью в совете директоров РАО «ЕЭС», в котором он представлял интересы Дерипаски.
В июне 2003 года на собрании акционеров энергохолдинга Джеованис получил более 9% голосов и неожиданно опередил представителей государства в РАО: председателя правления компании Анатолия Чубайса и на тот момент руководителя президентской администрации, а также главу предыдущего состава совета Александра Волошина. Затем в 2004 году Джеованис публично обвинил руководство РАО «ЕЭС» в размещении в средствах массовой информации заказных материалов, в том числе против компании «Русский алюминий». Неожиданный выпад малоизвестного менеджера был мотивирован активной скупкой структурами Дерипаски акций РАО у его миноритариев. «В первоначальном варианте реформирования РАО «ЕЭС» предполагалось использовать механизм специальных денежных аукционов для покупки акций выделяемых генерирующих компаний, на которых в качестве средства платежа использовались бы акции РАО «ЕЭС». Позже от этой схемы было решено отказаться, а доля «Базэла» в РАО «ЕЭС» была снижена», – рассказывает Семен Бирг. Помимо Дерипаски, активами РАО «ЕЭС» в тот момент активно интересовались совладельцы группы «МДМ» Андрей Мельниченко и Сергей Попов, также входившие в совет директоров энергохолдинга.
Спустя три года Дэвид Джеованис покинул «Базэл», однако до сих пор отзывается об управленческих талантах Олега Дерипаски с надлежащим для бывшего подчиненного пиететом. «Я очень уважаю эту компанию. Самой близкой аналогией «Базэла», который с каждым годом становится все сильнее, является General Electric», – говорит он. Свой уход Джеованис объясняет несколькими причинами. Во-первых, своими планами на рынке недвижимости. Во-вторых, желанием поработать на себя и создать собственный инвестиционный фонд. Как добавляют участники рынка, возможно, не последнюю роль в решении Джеованиса сыграла потеря влияния «Базэла» в РАО «ЕЭС», а также выделение гостиничного бизнеса в самостоятельные структуры. В итоге Джеованис начал поиск потенциальных инвесторов, а за советом по старой дружбе обратился к Джорджу Соросу. Американский инвестор порекомендовал своему бывшему партнеру встретиться с двумя британцами – братьями Ричардом и Яном Ливингстонами, владельцами фонда London & Regional Properties (L&RP), которые давно искали возможность инвестировать средства в российскую недвижимость.
Два брата-акционера
Британцы сделали Джеованису контрпредложение. «Я хотел создать фонд самостоятельно, но они захотели нанять мою команду и выступить в роли инвесторов», – рассказывает он. Так Джеованис стал управляющим директором L&RP в России с неограниченными полномочиями. Он выступает не только как наемный работник, но имеет также «личный интерес». О том, как именно Джеованис участвует в распределении прибыли, топ-менеджер предпочитает не распространяться, но намекает, что речь может идти об опционе или о существующей уже доле в бизнесе. «У меня есть свой интерес. Если наши акционеры выиграют, мы тоже выиграем. Фонду по приходу в России не пришлось платить большую комиссию брокерам за покупку объектов, а мы зарабатываем за счет роста цены вклада. Поэтому наши инвесторы уверены, что мы не будем переплачивать за приобретаемые объекты», – говорит Джеованис.
Стоит отметить, что London & Regional Properties – это не совсем стандартный инвестиционный фонд в современном понимании: его акции не торгуются на бирже, у него нет совета директоров, комитета по безопасности инвестиций, миноритариев и т.д. Все решают два брата-акционера, что в свою очередь обеспечивает оперативность действий, которой зачастую не хватает другим иностранным инвесторам в России. «L&RP отличает большая гибкость в структурировании сделок и высокая скорость принятия решений. Во многом это заслуга Дэвида Джеованиса, который прекрасно знает рынок и очень эффективен как менеджер», – говорит директор отдела рынка капитала компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Илья Кутнов.
«Обычно, чтобы принять решение, требуется шесть месяцев. Другие западные фонды нанимают зарубежных юристов, аудиторов, технические фирмы, независимых консультантов. В конце концов, их предложения должен одобрить совет директоров, но если есть какая-то загвоздка в истории приватизации, то они откажутся», – объясняет сам Джеованис. – L&RP обращается к независимым консультантам только если банк требует экспертизы. Решение – покупать или не покупать – мы принимаем сами. Так что нам не нужен иностранец, который приехал сюда полгода назад и даже не говорит по-русски». Другой особенностью работы L&RP эксперты называют пренебрежение так называемыми российскими рисками. «London & Regional Properties реализует в России стратегию крупных иностранных инвестфондов, не побоявшихся специфических особенностей местного рынка и сделавших выбор в пользу более высокой доходности по сравнению с европейскими рынками недвижимости», – отмечает директор по развитию компании Prime City Properties Роман Чепцов.
По словам самого Джеованиса, эксперты преувеличивают, и никаких рисков просто нет. «Нас не смущает, что в Москве нельзя купить землю, в Лондоне тоже большинство участков находится в аренде. Пока у фонда не было никаких серьезных проблем с местной властью. Каждый раз городская администрация поддерживает нас, потому что им тоже нужны гостиницы, офисные и торговые центры», – объясняет Джеованис. Кроме того, по его словам, дополнительными факторами успеха являются неудовлетворенный спрос и стабильная макроэкономическая ситуация. «После Индии и Китая Россия по росту экономики занимает третье место в мире. Правительство здесь намного стабильнее, чем, скажем, в США, где, как мне кажется, гораздо меньше перспектив для реализации крупных проектов. Да и налог на прибыль в России один из самых низких в мире», – говорит он.
Экспансия в деталях
Подход Джеованиса разделяют его британские партнеры. «Моя задача на новом месте заключалась в том, чтобы как можно быстрее вложить $1 млрд, и за последние полтора года на эти деньги мы купили 20 разных объектов: склады, офисные центры, торговые центры, половина которых – уже существующие здания, а оставшаяся часть – это девелоперские проекты в разных городах России: Новокузнецке, Калуге, Ростове-на-Дону, Омске, Казани и т.д.», – рассказывает управляющий директор L&RP. Согласно недавней оценке, которую провела Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, стоимость активов фонда в России уже составляет $1,5 млрд, то есть выросла в 1,5 раза. Как говорит Джеованис, в Москве его компания приобрела офисный центр «Дукат II», два торговых центра «Солнечный рай», еще один ТЦ в Зеленограде, а также 43 га земли по Киевскому шоссе. Все эти объекты были изучены на предмет увеличения прибыли. В итоге годовая аренда бизнес-центра за год выросла в 2 раза: с $7 млн до $14 млн, а денежный поток «Солнечного рая» увеличился на 25%.
Изначально планировалось, что фонд вложит в Россию около $2,5 млрд, однако эта сумма может быть серьезно увеличена, в первую очередь за счет продажи европейской собственности L&RP. «У нас есть активы в Европе общей стоимостью $10 млрд. Однако рентабельность европейской недвижимости составляет 3 – 4%, притом что в России этот показатель достигает 10 – 13%. Поэтому мы думаем продать некоторые свои объекты в Европе, чтобы вложить эти средства в России», – рассказывает Джеованис. Так, например, только на строительство 700 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости по Киевскому шоссе, по оценке Джеованиса, потребуется $1 млрд.
Однако большинство проектов L&RP находится в регионах. Серьезным толчком для развития регионального направления в деятельности фонда в России послужило подписание соглашения с гостиничной сетью Hilton. Джеованису удалось договориться об открытии в течение 10 лет 70 отелей под брендами Conrad, Hilton, Doubletree, Hilton Garden Inn и Hampton. Инвестировать средства в строительство гостиниц будет L&RP, и на эти цели, по словам Джеованиса, фонду придется истратить $2,1 млрд – из расчета $30 млн на гостиницу. Однако на первом этапе партнеры договорились построить 20 отелей. Площадки для большинства гостиничных проектов уже подобраны. Первая 4-звездочная гостиница под управлением Hilton по этому соглашению откроется в 2008 году в Новосибирске, затем отели появятся в Новокузнецке, Красноярске, Барнауле.
«Каждый раз мы изучаем, какие факторы помогут развитию наших проектов в конкретных регионах, например, в Мурманске планируется построить нефтяную базу, в Калининграде будет создана особая экономическая зона, в Петербург переедет штаб-квартира «Газпрома», в Калуге огромный завод строит Volkswagen», – говорит Джеованис. Во всех этих городах у его фонда есть какие-то проекты. Их подробности управляющий директор L&RP не сообщает, но не скрывает, что интересы компании не ограничиваются гостиничным сегментом. Так, в 10 российских городах-миллионниках фонд планирует построить по одному крупному складскому комплексу, в Пензе появится торговый центр, в Ростове-на-Дону – офисный комплекс. В октябре этого года Джеованис откроет гостиницу в Петербурге на 250 номеров под управлением финского оператора Sokos. Этот оператор – один из главных в Финляндии, и, по оценкам экспертов, отель ждет большой наплыв финских клиентов.
«Каждый месяц мы покупаем по новому участку. Россия предлагает уникальный шанс строить и развивать новую экономику. Например, в Англии невозможно возвести 20 новых объектов или купить и перестроить старый завод в центре Лондона. В мае я приехал в Новосибирск и был шокирован, что там нет ни одной гостиницы, ни одного нормального офисного центра. При этом город по количеству жителей сравним с Хельсинки или Стокгольмом. Другой пример – это Пенза с населением 500 000 человек, где также нет ни одного торгового центра. Поэтому я вижу большие возможности в регионах», – рассказывает Джеованис. Кроме того, говорит он, в регионах нет привычной для Москвы доли города, поэтому можно рассчитывать на 100% прибыли. L&RP предпочитает работать с местным девелопером, который получает плату за землю и вознаграждение за project-management. Но, по словам Джеованиса, «партнеры не имеют в наших проектах никаких долей, чтобы в будущем не было проблем». «Все, что мы строим, оставляем в своей собственности, мы всем владеем сами, таким образом нам гораздо легче работать», – объясняет он.
Именно ставку на регионы, которую Джеованис сделал еще будучи управляющим директором «Базэла», участники рынка называют на сегодняшний день одним из его основных конкурентных преимуществ.
«London & Regional Properties стала одной из немногих компаний, начавших региональную экспансию с тем, чтобы занять на формирующемся рынке хорошие позиции», – говорит Роман Чепцов. Сам Джеованис видит причину своего успеха, скорее, в собственной биографии. «Я один из немногих людей, кто работал с западными финансистами высокого уровня и пришел на российский рынок еще в начале 90-х годов», – говорит он. И не забывает о двух судьбоносных звонках – от Джорджа Сороса и Олега Дерипаски.
РЕЗЮМЕ ДЭВИДА ДЖЕОВАНИСА
ГОД РОЖДЕНИЯ: 1960
ОБРАЗОВАНИЕ: Магистр международных отношений (University of Pennsylvania), бакалавр бизнес-администрирования (The Wharton School)
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ: 2006 – НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ: управляющий директор российского офиса London & Regional Properties 2003 – 2006: управляющий директор компании «Базэл» 1997 – 2003: партнер Soros Private Equity Partners 1991 – 1997: руководил редевелопментом завода «Дукат» в Москве 1987 – 1991: вице-президент направления M&A в Drexel Burnham Lambert, Беверли-Хиллз, США
ЛИЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: женат, имеет сына
ХОББИ: поло
ЧТО ТАКОЕ LONDON & REGIONAL PROPERTIES
ГОД ОСНОВАНИЯ: 1987
СФЕРА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: инвестиции в недвижимость
ОСНОВНЫЕ ВЛАДЕЛЬЦЫ: Ричард и Ян Ливингстоны
СТОИМОСТЬ АКТИВОВ: $12 млрд
|
